TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
“Đừng vội lo cho chủ đầu tư bất động sản”
Quan điểm của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam về thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua
Quan điểm của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam về thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua.
Lợi nhuận giảm, nhưng chưa thể nói là lỗ
Thưa ông, nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang trầm lắng. Nhận định của ông như thế nào?
Cuối năm 2007 và tháng đầu năm 2008, thị trường có sốt cục bộ ở một số địa phương, lúc đó, giá nhà đất ở một số dự án bị đẩy lên quá cao, chủ yếu là những dự án căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, từ cuối tháng 2/2008 đến nay, giá bất động sản đã hạ xuống và đang dần nhích về giá trị thực của nó. Tôi khẳng định thị trường bất động sản không phải đang “trầm lắng”, càng không phải là đang “đóng băng”, thị trường này hiện vẫn có nhiều giao dịch.
Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư cho biết: trong thời điểm hiện nay, bán sản phẩm với giá gốc cũng rất khó và họ đã phải chịu lỗ tới hàng ngàn tỉ đồng?
Đừng vội lo cho các chủ đầu tư.
Giá gốc là giá do chủ đầu tư tự quyết định một cách chủ quan. Họ kêu lỗ hàng ngàn tỉ đồng là so với giá họ định bán mà giá này bao giờ cũng rất cao.
Cũng đã từng là nhà đầu tư bất động sản nên tôi biết giá thành xây 1m2 căn hộ dù tốt nhất cũng chỉ vào khoảng 12 triệu đồng, tại thời điểm hiện nay. Theo tôi, chỉ bán ra với giá 15-18 triệu đồng/m2 là hợp lý vì đã có lãi rồi. Vậy mà các chủ đầu tư bán 30-35 triệu đồng/m2, thậm chí còn hơn nữa.
Với tình hình hiện nay, lợi nhuận của các nhà đầu tư có giảm nhưng chưa thể nói là lỗ được.
Theo tôi, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có sức thu hút mạnh đầu tư, đầu tư bất động sản vẫn đạt lợi nhuận. Bằng chứng là trong những tháng đầu năm 2008, vốn đầu tư nước ngoài vẫn chủ yếu đổ vào lĩnh vực bất động sản và có rất nhiều dự án đang được triển khai mới....
Vậy theo ông, tình trạng dư nợ ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản hiện nay có là mối quan ngại?
Theo số liệu mà tôi có được, dư nợ ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản chiếm 10%. Theo mức thông lệ quốc tế, đây là thông số an toàn. Cá biệt có ngân hàng dư nợ bất động sản tới 30 - 40%, nhưng nhìn chung toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam vẫn nằm trong khoảng an toàn.
Mặt khác, xét về dư nợ trong lĩnh vực này phải tính đến phần cho các nhà đầu tư vay để giải phóng mặt bằng làm công trình xây dựng. Phần này không lo vì tài sản còn đấy mà là giá trị thực (đất đai, công trình…).
Trong 10% dư nợ còn có phần cho những người dân có nhu cầu nhà ở thực sự và có khả năng thanh toán vay mua nhà. Phần này cũng yên tâm. Đáng lo là phần cho vay để kinh doanh bất động sản vì lĩnh vực này rất rủi ro. Trong khi đó, có ngân hàng đã cho vay vượt mức an toàn. Thủ tướng Chính phủ cũng đã có chỉ thị tăng cường kiểm soát cho vay kinh doanh bất động sản.
Bất động sản Hà Nội vẫn thiếu nguồn cung
Thế nhưng bây giờ, tại Hà Nội, nhiều người vẫn khó có thể mua nhà với giá khoảng 20 triệu đồng/m2. Ông lý giải như thế nào về tình trạng này?
Thị trường bất động sản tại Hà Nội vẫn đang rất thiếu nguồn cung, nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp đang rất lớn. Tuy nhiên, thời gian gần đây, các chủ đầu tư đua nhau xây nhà ở cao cấp vì mảng thị trường này mang lại siêu lợi nhuận cho họ.
Đến thời điểm này, dù giá nhà đất có hạ một chút nhưng vẫn cao so với thu nhập trung bình của người dân. Vì thế, đối tượng có thu nhập thấp và người nghèo trong thời gian này khó có thể mua được nhà. Theo tôi, sau 2 năm nữa, giá nhà ở mới hạ xuống sát với giá trị thực khi thị trường có nguồn cung lớn hơn.
Vậy Bộ Xây dựng đã có những giải pháp gì để bình ổn cung - cầu trên thị trường bất động sản?
Bộ Xây dựng đã và đang triển khai một số đề án về nhà ở.
Cụ thể: chương trình tạo dựng quỹ nhà ở xã hội từ nguồn vốn Nhà nước để cho thuê và thuê mua. Nhà nước bỏ tiền ra làm nhà cho những đối tượng người nghèo, công chức viên chức... thuê, thuê mua trên nguyên tắc thu hồi và bảo toàn vốn, đảm bảo khả năng chi trả và quay vòng. Dự kiến đề án này sẽ trình Chính phủ vào tháng 6 hoặc tháng 7 năm nay.
Chương trình hỗ trợ người nghèo về nhà ở (chủ yếu dành cho đồng bào nông thôn). Nếu được xét duyệt, các hộ này sẽ được Nhà nước cấp 7 triệu đồng, vay Ngân hàng Chính sách 8 triệu đồng, các hộ vùng sâu, vùng xa được hỗ trợ thêm 1 triệu đồng, phối hợp với nguồn vốn địa phương và vốn tự có của gia đình để xây cho mỗi hộ tối thiểu diện tích ở 24m2 có mái che, tường nhà... đảm bảo sinh hoạt ở mức bình thường. Tổng kinh phí cho dự án này khoảng 10.000 tỉ đồng.
Chương trình xây dựng hạ tầng xã hội cho các đơn vị ngoài công lập thuê. Chương trình này có tác động tương đối tốt đến tầng lớp nhân dân. Nhà nước đề ra cơ chế chính sách ưu đãi: miễn tiền thuê, tiền sử dụng đất, miễn thuế thu nhập, có chính sách cho vay ưu đãi đối với các doanh nghiệp, huy động nguồn ngân sách địa phương xây dựng cơ sở hạ tầng chủ yếu là giáo dục và y tế... để có sẵn cơ sở hạ tầng cho các đơn vị, cá nhân thuê.
Chương trình chung sống an toàn với lũ ở miền Trung dự kiến trình Chính phủ vào tháng 6/2008; ngoài ra còn triển khai chương trình phát triển nhà ở quốc gia; đã và tiếp tục thực hiện chương trình hỗ trợ cho người có công với cách mạng cải thiện nhà ở; xây dựng tiếp đề án nhà ở cho công nhân Khu công nghiệp...
Lợi nhuận giảm, nhưng chưa thể nói là lỗ
Thưa ông, nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang trầm lắng. Nhận định của ông như thế nào?
Cuối năm 2007 và tháng đầu năm 2008, thị trường có sốt cục bộ ở một số địa phương, lúc đó, giá nhà đất ở một số dự án bị đẩy lên quá cao, chủ yếu là những dự án căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, từ cuối tháng 2/2008 đến nay, giá bất động sản đã hạ xuống và đang dần nhích về giá trị thực của nó. Tôi khẳng định thị trường bất động sản không phải đang “trầm lắng”, càng không phải là đang “đóng băng”, thị trường này hiện vẫn có nhiều giao dịch.
Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư cho biết: trong thời điểm hiện nay, bán sản phẩm với giá gốc cũng rất khó và họ đã phải chịu lỗ tới hàng ngàn tỉ đồng?
Đừng vội lo cho các chủ đầu tư.
Giá gốc là giá do chủ đầu tư tự quyết định một cách chủ quan. Họ kêu lỗ hàng ngàn tỉ đồng là so với giá họ định bán mà giá này bao giờ cũng rất cao.
Cũng đã từng là nhà đầu tư bất động sản nên tôi biết giá thành xây 1m2 căn hộ dù tốt nhất cũng chỉ vào khoảng 12 triệu đồng, tại thời điểm hiện nay. Theo tôi, chỉ bán ra với giá 15-18 triệu đồng/m2 là hợp lý vì đã có lãi rồi. Vậy mà các chủ đầu tư bán 30-35 triệu đồng/m2, thậm chí còn hơn nữa.
Với tình hình hiện nay, lợi nhuận của các nhà đầu tư có giảm nhưng chưa thể nói là lỗ được.
Theo tôi, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có sức thu hút mạnh đầu tư, đầu tư bất động sản vẫn đạt lợi nhuận. Bằng chứng là trong những tháng đầu năm 2008, vốn đầu tư nước ngoài vẫn chủ yếu đổ vào lĩnh vực bất động sản và có rất nhiều dự án đang được triển khai mới....
Vậy theo ông, tình trạng dư nợ ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản hiện nay có là mối quan ngại?
Theo số liệu mà tôi có được, dư nợ ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản chiếm 10%. Theo mức thông lệ quốc tế, đây là thông số an toàn. Cá biệt có ngân hàng dư nợ bất động sản tới 30 - 40%, nhưng nhìn chung toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam vẫn nằm trong khoảng an toàn.
Mặt khác, xét về dư nợ trong lĩnh vực này phải tính đến phần cho các nhà đầu tư vay để giải phóng mặt bằng làm công trình xây dựng. Phần này không lo vì tài sản còn đấy mà là giá trị thực (đất đai, công trình…).
Trong 10% dư nợ còn có phần cho những người dân có nhu cầu nhà ở thực sự và có khả năng thanh toán vay mua nhà. Phần này cũng yên tâm. Đáng lo là phần cho vay để kinh doanh bất động sản vì lĩnh vực này rất rủi ro. Trong khi đó, có ngân hàng đã cho vay vượt mức an toàn. Thủ tướng Chính phủ cũng đã có chỉ thị tăng cường kiểm soát cho vay kinh doanh bất động sản.
Bất động sản Hà Nội vẫn thiếu nguồn cung
Thế nhưng bây giờ, tại Hà Nội, nhiều người vẫn khó có thể mua nhà với giá khoảng 20 triệu đồng/m2. Ông lý giải như thế nào về tình trạng này?
Thị trường bất động sản tại Hà Nội vẫn đang rất thiếu nguồn cung, nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp đang rất lớn. Tuy nhiên, thời gian gần đây, các chủ đầu tư đua nhau xây nhà ở cao cấp vì mảng thị trường này mang lại siêu lợi nhuận cho họ.
Đến thời điểm này, dù giá nhà đất có hạ một chút nhưng vẫn cao so với thu nhập trung bình của người dân. Vì thế, đối tượng có thu nhập thấp và người nghèo trong thời gian này khó có thể mua được nhà. Theo tôi, sau 2 năm nữa, giá nhà ở mới hạ xuống sát với giá trị thực khi thị trường có nguồn cung lớn hơn.
Vậy Bộ Xây dựng đã có những giải pháp gì để bình ổn cung - cầu trên thị trường bất động sản?
Bộ Xây dựng đã và đang triển khai một số đề án về nhà ở.
Cụ thể: chương trình tạo dựng quỹ nhà ở xã hội từ nguồn vốn Nhà nước để cho thuê và thuê mua. Nhà nước bỏ tiền ra làm nhà cho những đối tượng người nghèo, công chức viên chức... thuê, thuê mua trên nguyên tắc thu hồi và bảo toàn vốn, đảm bảo khả năng chi trả và quay vòng. Dự kiến đề án này sẽ trình Chính phủ vào tháng 6 hoặc tháng 7 năm nay.
Chương trình hỗ trợ người nghèo về nhà ở (chủ yếu dành cho đồng bào nông thôn). Nếu được xét duyệt, các hộ này sẽ được Nhà nước cấp 7 triệu đồng, vay Ngân hàng Chính sách 8 triệu đồng, các hộ vùng sâu, vùng xa được hỗ trợ thêm 1 triệu đồng, phối hợp với nguồn vốn địa phương và vốn tự có của gia đình để xây cho mỗi hộ tối thiểu diện tích ở 24m2 có mái che, tường nhà... đảm bảo sinh hoạt ở mức bình thường. Tổng kinh phí cho dự án này khoảng 10.000 tỉ đồng.
Chương trình xây dựng hạ tầng xã hội cho các đơn vị ngoài công lập thuê. Chương trình này có tác động tương đối tốt đến tầng lớp nhân dân. Nhà nước đề ra cơ chế chính sách ưu đãi: miễn tiền thuê, tiền sử dụng đất, miễn thuế thu nhập, có chính sách cho vay ưu đãi đối với các doanh nghiệp, huy động nguồn ngân sách địa phương xây dựng cơ sở hạ tầng chủ yếu là giáo dục và y tế... để có sẵn cơ sở hạ tầng cho các đơn vị, cá nhân thuê.
Chương trình chung sống an toàn với lũ ở miền Trung dự kiến trình Chính phủ vào tháng 6/2008; ngoài ra còn triển khai chương trình phát triển nhà ở quốc gia; đã và tiếp tục thực hiện chương trình hỗ trợ cho người có công với cách mạng cải thiện nhà ở; xây dựng tiếp đề án nhà ở cho công nhân Khu công nghiệp...
![[Bài 2]: Hỗ trợ tiền thuê chung cư mới thuộc tài sản công cho hộ chính sách](https://media.vneconomy.vn/400x225/images/upload/2024/11/14/chung-cu-khuc-thua-du.jpeg)
