Tại hội thảo “Xử lý nợ xấu: Đâu là giải pháp hài hòa” do Báo Tiền Phong tổ chức ngày 27/5/2025, các luật sư, chuyên gia kinh tế và doanh nghiệp bất động sản đã phân tích các vướng mắc và đề xuất giải pháp thực tiễn, khả thi để đẩy nhanh quá trình xử lý nợ xấu và tài sản bảo đảm của các khoản nợ xấu tại các tổ chức tín dụng. 

NGÂN HÀNG ĐƯỢC XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO

Theo ông Phùng Công Sưởng, Tổng Biên tập Báo Tiền Phong, trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang phục hồi và thị trường bất động sản đang phát triển mạnh, việc xử lý khối tài sản bảo đảm khổng lồ trong hệ thống ngân hàng đang trở thành một gánh nặng lớn, không chỉ ảnh hưởng đến các tổ chức tín dụng mà còn liên quan đến doanh nghiệp và người dân.

“Do đó, cần một giải pháp hài hòa lợi ích với tất cả các bên để hạn chế rủi ro dừng lại ở các con số thống kê trên báo cáo tài chính. Bởi nếu không, hậu quả có thể lớn hơn nhiều, ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin thị trường, đến sự an toàn, ổn định của hệ thống tín dụng quốc gia và xa hơn là tác động tiêu cực đến sức khỏe tổng thể của nền kinh tế. Khi niềm tin bị xói mòn, mọi nỗ lực phục hồi và tăng trưởng đều trở nên khó khăn hơn gấp bội”, ông Sưởng cho biết.

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết tháng 3/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với cuối năm 2024 (hơn 1,3 triệu tỷ đồng), tương ứng mức tăng 20%. Điều này cho thấy sự "bơm vốn" mạnh mẽ của hệ thống ngân hàng vào lĩnh vực này.

Đà tăng của tín dụng kinh doanh bất động sản đang vượt xa mức tăng chung. Tính đến ngày 18/4/2025, dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng đạt 16,28 triệu tỷ đồng, tăng 4,27% so với cuối năm 2024 và tăng 18,25% so với cùng kỳ năm 2024. Nếu tín dụng toàn hệ thống tăng trưởng đạt mục tiêu 16% trong năm, dư nợ tín dụng bất động sản có thể lên tới 3,8 - 3,9 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực này cũng gia tăng, với tổng nợ xấu của 27 ngân hàng niêm yết vượt 265 nghìn tỷ đồng, tăng 18,5% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, giảng viên Trường Chính sách công và quản lý Fulbright Việt Nam, cho rằng điều cốt lõi là phải luật hóa cơ chế "power of sale", nên chăng các tổ chức tín dụng được quyền xử lý tài sản bảo đảm theo hợp đồng thế chấp, không cần chờ phán quyết của tòa án. Tuy nhiên, cơ chế này phải được thiết kế chặt chẽ, minh bạch và có giới hạn rõ ràng. Chẳng hạn, người vay cần được thông báo trước trong thời hạn hợp lý để có cơ hội trả nợ, tái đàm phán hoặc tự xử lý tài sản; việc định giá phải khách quan, phản ánh giá thị trường, tránh thất thoát giá trị…

Để đảm bảo tính minh bạch, quá trình bán tài sản cần được công khai, vì vậy, ông Tuấn đề xuất có thể qua đấu giá hoặc sàn giao dịch độc lập. Đây không chỉ là yêu cầu về pháp lý mà còn để tránh xung đột lợi ích và khiếu kiện sau này.

Còn theo Luật sư Lê Trung Phát, Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát, hiện chưa có đạo luật nào cho phép ngân hàng tự xử lý tài sản một cách trọn vẹn. Trong khi Bộ luật Dân sự chỉ coi thế chấp là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, thì việc phát mãi tài sản lại phải thông qua kênh thi hành án dân sự vốn mất nhiều thời gian và dễ phát sinh tranh chấp.

Luật sư Lê Trung Phát cho rằng muốn xử lý nhanh tài sản bảo đảm, cần có luật riêng hoặc một chương trong Luật các Tổ chức tín dụng sửa đổi, cho phép ngân hàng có quyền thu giữ, phát mãi tài sản nếu đủ điều kiện pháp lý, với sự giám sát của cơ quan quản lý nhà nước.

CẦN CƠ CHẾ ĐẶC THÙ XỬ LÝ NỢ XẤU, QUYẾT LIỆT, ĐỒNG BỘ

Tại Hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng tình trạng nợ xấu bất động sản đang ngày càng phức tạp, ảnh hưởng lớn đến sự ổn định của thị trường tài chính và sức khỏe doanh nghiệp. Nếu không có giải pháp tổng thể và mang tính đột phá, hàng loạt dự án dở dang sẽ tiếp tục “đắp chiếu”, kéo theo hệ lụy dây chuyền đến ngân hàng, nhà đầu tư và người lao động.

Một trong những vướng mắc lớn hiện nay là pháp lý đối với tài sản đảm bảo. Nhiều dự án có giá trị lớn đang bị kẹt trong vòng xoáy thủ tục, tranh chấp pháp lý, khiến ngân hàng không thể phát mãi, doanh nghiệp không thể tái cấu trúc. Vì vậy, cần hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc xử lý tài sản đảm bảo theo hướng minh bạch, rút ngắn quy trình phát mãi, kể cả thông qua đấu giá công khai hoặc chuyển nhượng dự án.

HoREA đề xuất thành lập tổ công tác liên ngành cấp trung ương để rà soát, phân loại các dự án bất động sản đang bị ngưng trệ, từ đó có chính sách xử lý phù hợp từng nhóm nợ xấu, không nên dùng một cơ chế cứng nhắc cho tất cả. Đồng thời, cần tạo điều kiện để các doanh nghiệp có dự án khả thi được tiếp cận nguồn vốn tín dụng với điều kiện linh hoạt hơn, qua đó phục hồi năng lực tài chính và hoàn thiện dự án, tạo dòng tiền thực để trả nợ.

Khi nợ xấu được xử lý, dòng tiền mới sẽ quay lại thị trường, doanh nghiệp sống lại, ngân hàng lành mạnh và Nhà nước thu được thuế. Đây là bài toán cần lời giải tổng thể, với sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, chứ không thể chỉ trông chờ doanh nghiệp.

“Xử lý nợ xấu không chỉ là thu hồi nợ mà còn là cơ hội để phục hồi thị trường. Chính phủ cần xem xét ban hành cơ chế đặc thù nhằm xử lý nợ xấu một cách quyết liệt, đồng bộ. Chúng ta cần cách tiếp cận mới: Thu hồi được nợ, khôi phục được dự án, cứu được doanh nghiệp và giữ được việc làm cho người lao động”, ông Châu khẳng định.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng trên thực tế hiện nay, không ít dự án thu giữ xong thì ngân hàng không biết làm gì tiếp theo vì bán không được, giữ cũng tốn chi phí. Trong bối cảnh dòng vốn đứt gãy, tài sản bảo đảm nếu không được xử lý linh hoạt sẽ trở thành gánh nặng tài chính.

Để đẩy nhanh quá trình xử lý nợ xấu, theo ông Thắng, cần hoàn thiện khung pháp lý cho quyền thu giữ và phát mãi tài sản bảo đảm theo hướng công khai, minh bạch, có giám sát độc lập như thông lệ quốc tế. Đồng thời, phải cho phép phát triển các phương thức xử lý như chuyển nhượng dự án, hợp tác phát triển lại tài sản, thay vì chỉ trông chờ vào đấu giá tài sản.

Các chuyên gia cũng nêu kiến nghị Việt Nam cần nhanh chóng triển khai luật hóa cơ chế mới về xử lý nợ xấu. Một trong những bước cải cách mang tı́nh đột phá trong lı̃nh vực xử lý nợ xấu là việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 42/2017/QH14. Tuy nhiên, Nghị quyết 42 chı̉ mang tı́nh thı́ điểm và đã hết hiệu lực vào cuối năm 2023 khiến hệ thống tı́n dụng quay lại tı̀nh trạng pháp lý chồng chéo, thiếu cơ chế cưỡng chế rõ ràng dẫn đến nhiều vụ việc bị đình trệ hoặc kéo dài...