Ngân hàng Nhà nước cuối tháng 6/2023 đã ban hành Thông tư 06 sửa đổi bổ sung một số điều thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 của thống đốc ngân hàng nhà nước việt nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/9/2023.

Thông tư được ban hành với mục đích kiểm soát rủi ro hệ thống của ngành ngân hàng, điều chỉnh một số hoạt động cho vay liên quan đến ngành bất động sản.

QUY ĐỊNH MỚI TÁC ĐỘNG ĐẾN HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG HỢP TÁC KINH DOANH

Theo đánh giá của Chứng khoán Yuanta, có hai quy định chính ảnh hưởng đến các nhà phát triển bất động sản, được bổ sung trong điều 8, những nhu cầu vốn không được cho vay: Khoản 8, để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom.

Khoản 9, để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.

Mặt tích cực của quy định này là loại bỏ những chủ đầu tư yếu kém. Ngân hàng Nhà nước muốn ngăn chặn những chủ đầu tư yếu kém, có những hoạt động không lành mạnh, tác động xấu đến thị trường bất động sản, thông qua hành vi đầu cơ đất từ nguồn vốn vay ngân hàng.

Tuy nhiên hoạt động M&A, mở rộng quỹ đất hoặc đầu tư vào một dự án mới có thể sẽ bị ảnh hưởng vì hình thức thực hiện dựa trên hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) là một phương án thường được sử dụng trong ngành bất động sản nhằm hạn chế những rủi ro liên quan đến thủ tục hành chính bị kéo dài thay vì nhận chuyển nhượng quyền sở hữu dự án.

Một chủ đầu tư thực hiện phát triển một dự án được thâu tóm bởi công ty mẹ hoặc các công ty thành viên, thường sẽ được thực hiện thông qua hợp đồng BCC, thay vì chuyển nhận nhượng quyền sở hữu dự án.

Ngoài ra, khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư có thể huy động vốn từ người mua nhà mà không chịu áp lực trả lãi, hay gốc đến hạn như vay nợ ngân hàng.

Do đó, HoREA cho rằng, thông tư 06 bổ sung khoản 9 đã ngăn chặn các chủ đầu tư tiếp cận vốn vay tại thời điểm mà họ cần vốn nhất chưa đủ điều kiện đưa dự án vào kinh doanh, điều này gây ra nhiều thách thức đối với các chủ đầu tư bất động sản.

DỰ ÁN CHƯA ĐỦ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH KHÓ TIẾP CẬN VỐN NGÂN HÀNG

Trong văn bản mới đây, HoREA cũng cho rằng hoạt động đầu tư vào các ngành khác cũng sẽ bị ảnh hưởng bởi điều khoản này, đặc biệt là hoạt động đầu tư công theo hình thức PPP, các lĩnh vực như xây dựng hạ tầng (cầu, đường, sân bay, bệnh viện, trường học) hoặc các dự án nông lâm ngư nghiệp cũng sẽ bị ảnh hưởng bởi điểu khoản dự án phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mới có thể tiếp cận vốn vay ngân hàng.

Trong khi đó, theo Yuanta, những dự án bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (chưa thể ký hợp đồng mua bán với khách hàng) sẽ bị ngăn chặn tiếp cận nguồn vốn ngân hàng.

Như vậy, nếu chủ đầu tư và người mua nhà ký các văn bản/hợp đồng dưới các hình thức khác như là hợp đồng đặt cọc hay văn bản thỏa thuận góp vốn thì liệu ngân hàng có thể cho vay người mua nhà mà không vi phạm khoản 9 Điều 8 của thông tư 06 hay không? vì bản chất đây vẫn là một hoạt động góp vốn vào dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Chứng khoán Yuanta cũng cho rằng Thông tư 06 tạo thêm những thách thức đối với thị trường bất động sản. Mặc dù, thông tư đã tạo ra những quy định nhằm ngăn chặn hoạt động đầu cơ của những chủ đầu tư có năng lực yếu, dựa trên vốn vay của ngân hàng. Tuy nhiên, những tác động của quy định không dừng lại ở đó, mà tạo thêm những khó khăn cho các doanh nghiệp khác, vốn đang dựa vào hình thức hợp tác BCC để giảm thiểu thời gian cho hoạt động hành chính.

Bên cạnh đó, quy định về hạ tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về mức 30% có hiệu lực từ 1/10/2023 cũng sẽ cân nhắc hạn chế việc ngân hàng phân bổ nguồn lực tín dụng cho ngành bất động sản. Như vậy, mục tiêu tăng trưởng tín dụng sẽ phần nào bị kìm hãm bởi những tác động của thông tư 06 đến ngành bất động sản và hoạt động đầu tư khác dưới hình thức PPP.

Về chiến lược đầu tư, Yuanta cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam chắc chắn sẽ hồi phục và tăng trưởng trở lại, nhưng điều này sẽ không diễn ra vào trước nửa cuối năm 2024.