Hà Nội “khát” nguồn cung, bất động sản thấp tầng tăng nhiệt

Nguồn cung thấp kỷ lục, giá bán tăng phi mã

Báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường quý 3/2023 đều cho thấy nguồn cung biệt thự, liền kề thấp kỷ lục, dẫn đến việc giá bán liên tục tăng. Cụ thể, theo báo cáo của Savills, phân khúc biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội trong quý 3 ghi nhận nguồn cung mới giảm 76% theo quý và giảm 94% theo năm. Nguồn cung sơ cấp giảm 9% theo quý và giảm 39% theo năm, trong đó nhà liền kề chiếm ưu thế.

Xét toàn thị trường, tổng nguồn cung trong 9 tháng đầu năm 2023 chỉ bằng 1/20 so với năm 2019. Dù nguồn cung ít ỏi nhưng chủ yếu tập trung ở những quận xa trung tâm như Gia Lâm, thậm chí một lượng lớn nguồn cung đến từ Hưng Yên vốn là thị trường ven đô ít được để ý trước đây.

Cùng quan điểm với Savills, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội Nguyễn Hoài An cũng khẳng định nguồn cung biệt thự, liền kề Hà Nội đang ở mức thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây. Trong quý 3/2023, thị trường Hà Nội ghi nhận 710 căn mở bán mới từ 5 dự án, tập trung ở phía Bắc và Hưng Yên. So với quý 2/2023, lượng mở bán trong quý 3 tăng gấp gần 5 lần. Tuy vậy, tính chung 9 tháng năm 2023, tổng nguồn cung mới giảm 81% (so với cùng kỳ các năm 2020, 2021) khi ghi nhận hơn 2.100 căn.

Sự suy giảm của nguồn cung là một trong những yếu tố mạnh nhất đẩy giá phân khúc biệt thự, liền kề Hà Nội liên tục tăng giá. Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, hiện tại giá trị trung bình của các biệt thự, liền kề tại Hà Nội rơi vào khoảng 200 triệu đồng/m2. Cách đây vài năm, mức giá này chỉ ghi nhận ở các quận trung tâm.

Khảo sát thực tế cho thấy, các dự án lớn xung quanh Hà Nội đều có tốc độ tăng trưởng giá tốt trong những năm vừa qua. Từ mức giá trung bình 100 triệu đồng/m2 năm 2018, hiện giá phân khúc thấp tầng tại phía Đông Hà Nội là 214 triệu đồng/m2, phía Tây Hà Nội là 226 triệu đồng/m2, phía Bắc là 244 triệu đồng/m2 và phía Nam là 186 triệu đồng/m2.

Đánh giá về triển vọng thị trường cuối năm, bà Hằng cho biết đến cuối năm 2023, nguồn cung dự kiến sẽ có thêm 695 căn biệt thự, liền kề từ 7 dự án. Quận Tây Hồ sẽ chiếm thị phần nhiều nhất với 24%, tiếp theo là Long Biên với 21% và Gia Lâm với 20% thị phần. Khu Tây tiếp tục chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung tương lai.

Triển vọng thanh khoản từ Tây Hà Nội

Thị trường nhà ở Hà Nội đã bắt đầu có những chuyển biến tích cực hơn trong quý 3/2023 nhờ các yếu tố mặt bằng lãi suất giảm và các chính sách bán hàng linh hoạt từ chủ đầu tư. Báo cáo của CBRE cho thấy, mặc dù nguồn cung thấp tuy nhiên nhu cầu thị trường vẫn lớn. Theo đó, số căn bán được trong quý 3/2023 tiếp tục vượt nguồn cung mới, đạt 910 căn và tăng 51% so với quý 2. Tổng số căn bán được trong 9 tháng năm 2023 ghi nhận đạt 2.580 căn, vượt tổng nguồn cung mở bán mới trong kỳ.

Nhiều chuyên gia nhận định, lượng nguồn cung mới, dù còn ở mức hạn chế, dự kiến sẽ cải thiện trong quý 4/2023 và nhiều khả năng ghi nhận khả năng thanh khoản tốt tại những khu vực có thế mạnh về hạ tầng, tiện ích hiện hữu, giao thông kết nối linh hoạt.

Theo đó, khu vực phía Tây đang có những chuyển động mạnh mẽ về hạ tầng cơ sở, giao thông đồng bộ, tạo nên diện mạo khởi sắc cho bức tranh đô thị. Trước tiên là việc nhiều Bộ, ngành, doanh nghiệp chuyển dịch về khu vực này, tạo thành khu vực tập trung hàng nghìn doanh nghiệp lớn, nhỏ trong và ngoài nước, kéo theo làn sóng dân cư chuyển dịch về đây để mua nhà, sinh sống.

Các dự án quy mô lớn phát triển dọc theo các tuyến đường này ở khu vực phía Tây có thể kể đến: The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thăng Long, Mailand Ha Noi City, Solasta Mansion... Theo khảo sát thực tế, mặt bằng giá tại các dự án này liên tục tăng cao. Có thể kể đến khu đô thị Vinhomes Green Bay có giá khoảng 400 triệu đồng/m2, The Manor Central Park khoảng 320 triệu đồng/m2. Xa hơn về phía Tây, biệt thự Park City cũng chạm ngưỡng 300 triệu đồng/m2.

Tại khu vực này, sự phát triển của các tuyến đường như Tố Hữu - Lê Văn Lương, Vành đai 2, Vành đai 3 và dự kiến Vành đai 3,5 và Vành đai 4, hay đại lộ Thăng Long kèm các dự án đường sắt đô thị số 2A, số 3 đã tạo động lực cho việc phát triển các dự án bất động sản.

Đặc biệt, đường vành đai 4 đang được khởi công xây dựng dự kiến sẽ thúc đẩy sự phát triển ở các khu vực ngoại thành (Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Sóc Sơn, Hà Đông, Thanh Oai, Thanh Trì) và các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh.

Khi đường Vành đai 4 thông xe vào năm 2027, sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ Hà Nội đến các địa phương khác, nguồn cung nhà ở tại các khu vực này được dự báo sẽ tăng 36% so với hiện tại, góp phần làm giảm bớt áp lực cho khu vực nội thành với quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Yếu tố này đồng thời cũng mang đến lực hút mạnh mẽ nhu cầu bất động sản từ những tỉnh thành lân cận Thủ đô.

Giữa bối cảnh nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giá đất tăng cao, cũng như tâm lý người mua nhà thường tích cực hơn vào cuối năm, biệt thự - liền kề phía Tây Hà Nội được nhiều chuyên gia dự đoán sẽ tiếp đà tăng nhiệt, góp phần thúc đẩy bất động sản khu vực này phát triển mạnh trong thời gian tới.