Thủ tướng Chính phủ vừa ký ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (Nghị định 69) “Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”, thay thế Nghị định số 101 năm 2015, có hiệu lực kể từ ngày 01/09/2021.

HOÁ GIẢI NHIỀU VƯỚNG MẮC

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Nghị định 69 sẽ đẩy mạnh công tác xây dựng lại hàng ngàn chung cư cũ có tuổi đời trên dưới 50 năm, nhằm thực hiện mục tiêu tái định cư tốt nhất, thỏa đáng nhất cho tất cả các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Cụ thể, chỉ tiêu quan trọng là “quy mô dân số” đã được Nghị định 69 quy định nguyên tắc khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại… (Điều 12).

Với các quy định trên, dự án xây dựng lại nhà chung cư vừa có đủ số lượng căn hộ để tái định cư, vừa có thêm một số căn hộ dôi ra để chủ đầu tư bán thu hồi vốn và có được một phần lãi.

 Nghị định 69 cho phép “quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã, cấp huyện” để làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư... (Điều 13). Điều này vừa hợp lòng dân, vừa sát thực tế.

Vì thực tiễn tại TP.HCM có hơn 1.000 chung cư cũ. Trong đó, có một số ít khu chung cư có quy mô lớn, như: chung cư Cô Giang, quận 1; chung cư Nguyễn Thiện Thuật, quận 3; chung cư Chánh Hưng, quận 8; các chung cư Ngô Gia Tự, Nguyễn Kim, quận 10; chung cư Thanh Đa, quận Bình Thạnh.

Còn lại đa số là các chung cư nhỏ, dạng nhà ở tập thể có nguồn gốc do chuyển đổi từ khách sạn, nhà riêng lẻ được xây dựng trước năm 1975...  Chẳng hạn, tại quận 5, có 408 chung cư, quận 3 có 43 chung cư, phần lớn không thể xây dựng lại chung cư mới tại địa điểm cũ do không phù hợp với quy hoạch.

Để giải quyết bài toán nan giải này, UBND quận 3, TP.HCM xây dựng kế hoạch “quy gom” 43 khu chung cư trên địa bàn để xây dựng lại 3 khu chung cư quy mô lớn, đủ để tái định cư trên địa bàn quận 3.

 “Giải pháp “quy gom” này sẽ khắc phục được tình trạng bỏ hoang tại các dự án tái định cư được xây dựng tại vị trí khác, không đáp ứng được nhu cầu đi lại, làm ăn, sinh sống, chữa bệnh, học hành… dẫn đến người tái định cư không vào ở. Thực tế đã xảy ra với Khu tái định cư xã Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh), chỉ có 15% người tái định cư đến cư ngụ trên tổng số hơn 1.700 căn hộ, gây lãng phí”, HoREA nhấn mạnh.

Nghị định 69 cũng hoá giải con số “phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ” đã ngáng trở việc cải tạo chung cư cũ trong suốt 6 năm qua.

Theo quy định mới, việc phá dỡ chung cư cũ sẽ theo “nguyên tắc đa số”, do đó, chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ chung cư đồng ý; doanh nghiệp được lựa chọn làm chủ đầu tư phải được tối thiểu 75%; nếu có nhiều doanh nghiệp tham gia, thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu chung cư đó đồng ý…

BỒI THƯỜNG CÓ LỢI CHO NGƯỜI DÂN

Nghị định 69 cũng quy định hệ số hoán đổi diện tích căn hộ mới từ 1 - 2 lần diện tích căn hộ cũ và tính lợi thế vị trí của căn hộ cũ (Điều 21).

Về việc hệ số K từ 1-2 lần diện tích cũ, HoREA cho rằng, các nhà đầu tư cũng cần thấu hiểu sự chia sẻ từ phía các chủ sở hữu nhà chung cư. Bởi lẽ, họ cũng phải chấp nhận đánh đổi một số lợi ích, như: quyền sử dụng đất chung thuộc về nhiều chủ sở hữu nhà chung cư hơn...

Ví dụ, nhà chung cư A cũ có 100 căn hộ với 500 người cư ngụ trên diện tích khuôn viên 2.000 m2, nay được xây dựng lại mới có 200 căn hộ với 1.000 người cư ngụ...

Kinh nghiệm thực tiễn tại TP.HCM cho thấy, đã có các nhà đầu tư thỏa thuận mua lại tất cả các căn hộ theo giá thị trường, như đã có 5 khu chung cư tại quận 3; hoặc có trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận hoán đổi diện tích căn hộ mới gấp hơn 2 lần diện tích căn hộ cũ...

Hiệp hội cho rằng, khi tham gia thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, nhà đầu tư cần nhận thức được tính chất xã hội của dự án. Các cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để chủ đầu tư dự án có lãi khoảng 10%. 

Với hơn 2.000 nhà chung cư cũ trong phạm vi cả nước cần cải tạo, xây dựng lại, tập trung nhiều nhất tại Hà Nội và TP.HCM, với khối lượng dự án đồ sộ, có tổng giá trị đầu tư có thể lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng.

 Đây là thị trường đầy tiềm năng cho các doanh nghiệp bất động sản, vì những dự án nhà ở vừa mang ý nghĩa xã hội, vừa mang lại lợi ích kinh tế cho các nhà đầu tư, góp phần quan trọng vào công tác chỉnh trang, tái thiết, tái phát triển các khu vực đô thị cũ.