Những dự án bất động sản thất bại và bị bỏ dở giữa chừng không còn là điều xa lạ với thị trường Việt Nam. Mặc dù có nhiều lý do dẫn đến điều này, nhưng quan trọng hơn cả vẫn là nguyên nhân đến từ các kế hoạch sử dụng đất...

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, cho biết kế hoạch sử dụng đất giúp xác định phương án sử dụng quỹ đất phù hợp nhất, cũng như việc phân bổ cơ sở hạ tầng, quy hoạch, giao thông và tác động môi trường cho dự án. Một kế hoạch sử dụng đất hiệu quả sẽ giúp chủ đầu tư tăng doanh thu và tỷ lệ hấp thụ, khi phân phối dự án để tối đa hóa lợi nhuận.

Theo đó, kế hoạch sử dụng đất sẽ tạo ra một đề án chi tiết, hiệu quả về phân bổ quỹ đất và nguồn lực, từ đó hướng đến sự phát triển bền vững của dự án nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Bằng cách xác định loại hình phát triển bất động sản, quy mô, giai đoạn, giá cả, chiến lược bán hàng, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo rằng việc phát triển là hiệu quả, giảm thiểu tác động môi trường, khả thi tài chính, và cuối cùng là mang lại một cộng đồng thành công.

Tuy nhiên, kế hoạch sử dụng đất không thành công khi dự án phát triển các sản phẩm, hệ thống cơ sở hạ tầng cùng tiện ích không mang lại lợi ích về tài chính, kinh tế-xã hội, môi trường. Một kế hoạch kém sẽ dẫn đến hệ quả phát triển các sản phẩm không phù hợp thị trường, cơ sở hạ tầng, tiện ích không đáp ứng nhu cầu của cộng đồng. Hơn nữa, “Kế hoạch sử dụng đất không tốt, hoặc không thực hiện đúng kế hoạch đã đề ra có thể khiến các bên liên quan phải chịu rủi ro tài chính lớn, thậm chí đầu tư thất bại”, ông Troy Griffiths nhấn mạnh.

Đơn cử tại khu nam Hà Nội, một chủ đầu tư phát triển dự án với 9.000 căn hộ, quy mô 3.500 m2. Tuy nhiên, doanh nghiệp này không tuân thủ kế hoạch ban đầu mà chuyển đổi văn phòng và không gian thương mại thành căn hộ chung cư, khiến các căn hộ nhỏ hơn, đồng thời tăng số lượng căn hộ một cách đáng kể. Những thay đổi này đã đặt áp lực lớn lên cơ sở hạ tầng, cùng các tiện ích không đủ cho số lượng cư dân rất dễ dẫn đến vỡ quy hoạch. Từ đó nảy sinh nhiều mâu thuẫn giữa các nhóm cư dân và chất lượng sống tại dự án giảm sút.

Ngoài ra, chuyên gia cũng cho biết, có nhiều dự án với sản phẩm tốt song vẫn thất bại vì kế hoạch không tính đến việc phát triển cơ sở hạ tầng tương ứng. “Ngay cả khi dự án có sản phẩm nhà ở, hoặc thương mại phù hợp nếu thiếu đường giao thông, hệ thống thoát nước, các tiện ích công cộng thì chất lượng cuộc sống vẫn không được hoàn chỉnh, thiếu thuận tiện. Dẫn đến những khu đô thị “ma” không có người sinh sống”, ông nói. 

Một ví dụ khác được Savills nhắc đến là thành phố Nha Trang, nơi nhiều dự án có mật độ xây dựng lên đến 70%. Việc xem nhẹ yêu cầu xây dựng của thành phố dẫn đến mức độ phát triển không tương thích quy hoạch hạ tầng và quy hoạch cơ sở hạ tầng xã hội của Nha Trang.

“Việc phát triển và quy hoạch đất đúng đắn đòi hỏi quá trình xem xét các kịch bản trong cả bối cảnh thuận lợi lẫn khó khăn. Cụ thể như tính đến các rủi ro, xác định các chiến lược bán hàng khả thi, đề xuất sản phẩm và giai đoạn bán hàng, từ đó giảm thiểu thất bại và tối đa hóa cơ hội thành công. Các dự án bất động sản thất bại không chỉ là nỗi lo tài chính đối với đơn vị phát triển và người mua mà còn có thể gây ra những thách thức lớn về nguồn lực, đạo đức và môi trường”, vị chuyên gia phân tích.