Lợi thế cảng biển nâng sức hút cho bất động sản công nghiệp

Báo cáo Savills Global Occupier Insight - Industrial Focus 2025 đánh giá Việt Nam sở hữu vị trí địa lý chiến lược cùng đường bờ biển trải dài, đã tạo nền tảng vững chắc cho việc phát triển mạng lưới cảng biển rộng khắp và giàu tiềm năng.

Hệ thống cảng biển này không chỉ là trụ cột thúc đẩy xuất khẩu, mà còn là mắt xích quan trọng để kết nối thương mại quốc tế, giúp nâng cao năng lực cạnh tranh đối với hàng hóa Việt Nam trên thị trường toàn cầu.

KẾT NỐI VỚI NHIỀU VÙNG XUẤT KHẨU LỚN

Đáng chú ý, ở khu vực miền Bắc, cảng nước sâu Lạch Huyện giữ vai trò là cửa ngõ thương mại quan trọng của các tỉnh công nghiệp thuộc Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ. Còn tại miền Nam, cảng Cát Lái và Cái Mép – Thị Vải hoạt động như những trung tâm logistics chủ chốt, kết nối Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) với các tuyến vận tải biển quốc tế.

Theo Hiệp hội Cảng biển Việt Nam, trong năm 2024, hệ thống cảng biển trên cả nước đã xử lý khoảng 22 triệu TEUs và dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng. Không những thế, thời gian gần đây, Việt Nam có các bước tiến đáng kể khi đồng bộ hóa mở rộng cảng biển với phát triển hạ tầng logistics và công nghiệp phụ trợ. Nhờ đó, cảng nước sâu như Cái Mép – Thị Vải hiện được bao quanh bởi hệ thống logistics hoàn chỉnh, gồm: khu công viên logistics, kho ngoại quan, kho lạnh hiện đại đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế.

Để tạo thêm động lực cho ngành này, đầu năm 2025, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt chủ trương đầu tư dự án cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ với tổng vốn tối thiểu 50.000 tỷ đồng (1,96 tỷ USD). Song song với đó, cảng nước sâu Liên Chiểu dự kiến hoàn thành vào năm 2025 cũng sẽ trở thành hạ tầng quan trọng để vận chuyển hàng hóa của Đà Nẵng ra khỏi khu vực Tây Nguyên, Lào và Đông Bắc Thái Lan, cho phép kết nối đa phương thức với hành lang logistics.

Dù vậy, ông Thomas Rooney, Phó Giám đốc dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Hà Nội, cho biết tiến độ phát triển cơ sở hạ tầng không đồng đều. Tại một số tỉnh, mặc dù có đất công nghiệp dồi dào, giá cả phải chăng nhưng chất lượng và sự sẵn có của cơ sở hạ tầng logistics vẫn hạn chế. Những thách thức chính là không gian kho bãi chất lượng cao thiếu hụt, năng lực kho lạnh còn khiêm tốn, thiếu liên kết đa phương thức… Ngoài ra, hoạt động kết nối chặng cuối giữa cảng biển và trung tâm sản xuất vẫn cần đầu tư lớn, nhất là ở khu vực miền Trung và Tây Nguyên.

KHÁCH HÀNG ƯU TIÊN KHU VỰC GẦN CẢNG 

Thực tế hiện nay, khi các nhà sản xuất toàn cầu dịch chuyển hoạt động, nhiều doanh nghiệp đã điều chỉnh chiến lược lựa chọn địa điểm, ưu tiên những khu vực gần cảng nước sâu và hành lang logistics. Xu hướng này thể hiện rất rõ tại Việt Nam.

Chẳng hạn, ở phía Nam, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) là địa phương nổi bật về việc thu hút khách thuê quy mô lớn, nhờ lợi thế tiếp cận trực tiếp cảng Cái Mép và các tuyến vận tải quốc tế. Trong khi miền Bắc, Hải Phòng cùng khu vực phụ cận lại ngày càng được ưa chuộng bởi hạ tầng cảng biển được nâng cấp và hiệu quả thông quan không ngừng cải thiện. Bên cạnh đó, các cụm công nghiệp mới nổi như: Quảng Ninh, Thanh Hóa hay Đà Nẵng, cũng dần khẳng định vị thế, không chỉ nhờ chi phí cạnh tranh mà còn nhờ dịch vụ logistics ngày càng mở rộng. Các địa phương này được giới đầu tư đánh giá cao về khả năng kết nối với cảng biển và các hành lang xuyên biên giới.

Ông Rooney cho rằng sự thay đổi trong ưu tiên của khách thuê phản ánh một xu hướng lớn hơn: phát triển công nghiệp tại Việt Nam không chỉ dựa vào quỹ đất, mà đang chuyển dịch sang chú trọng vào khả năng sẵn sàng về logistics và tạo thuận lợi cho thương mại.

Đáng chú ý, việc tái tổ chức hành chính, khi một số địa phương được sáp nhập, những trung tâm công nghiệp trước đây nằm sâu trong đất liền nay có điều kiện tiếp cận trực tiếp với hạ tầng thương mại hàng hải. Những thay đổi này không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý, thực tế còn mang lại lợi ích rõ rệt cho nhà sản xuất và nhà đầu tư: chuỗi cung ứng ngắn hơn, chi phí vận chuyển giảm và quy trình xuất khẩu tinh gọn hơn…

Song, đại diện Savills cũng nhấn mạnh sự chuyển đổi công nghiệp và logistics của Việt Nam không diễn ra một cách riêng lẻ, mà gắn liền với những thay đổi toàn cầu trong thương mại, sản xuất và tiêu dùng. Khi các công ty đang ưu tiên khả năng phục hồi chuỗi cung ứng, tính trung lập về địa chính trị và sự gần gũi với những thị trường tiêu dùng tăng trưởng nhanh, thì Việt Nam có một vị trí lý tưởng để hưởng lợi.

Dẫu vậy, cơ hội này không tự nhiên mà đến. Để tận dụng thời cơ, Việt Nam cần đảm bảo hệ thống cảng biển không chỉ vận hành hiệu quả, mà còn được kết nối chặt chẽ trong một hệ sinh thái logistics đồng bộ. Đồng thời, các khu công nghiệp phải được trang bị đầy đủ dịch vụ, hạ tầng kết nối và sẵn sàng trở thành những điểm đến chiến lược cho các nhà sản xuất quốc tế trong tương lai.