Bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mới, khi dòng vốn FDI chất lượng cao tiếp tục đổ vào. Cơ hội lớn đi kèm thách thức, đòi hỏi Việt Nam chuyển từ lợi thế chi phí thấp sang nâng cao chất lượng hạ tầng, nhân lực và thể chế để giữ chân nhà đầu tư dài hạn…

Ngày 29/10, tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam lần thứ 5 năm 2025 (VIPF 2025) với chủ đề "Vững vị thế, đón chuyển động" do Báo Tài chính - Đầu tư và Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA) tổ chức, các chuyên gia nhận định Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mới của thị trường bất động sản công nghiệp, với nhiều cơ hội song hành cùng thách thức trong thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao.

Phát biểu khai mạc, ông Phạm Văn Hoành, Tổng Biên tập Báo Tài chính - Đầu tư, Trưởng ban Tổ chức Diễn đàn, nhấn mạnh: "Chủ đề năm nay thể hiện tinh thần chủ động của Việt Nam trong làn sóng dịch chuyển đầu tư toàn cầu. Việt Nam đã khẳng định vị thế là điểm đến chiến lược, lựa chọn tin cậy của cộng đồng quốc tế. Cùng với đà phục hồi của sản xuất và đầu tư, bất động sản công nghiệp đang phát triển mạnh, trở thành “hạ tầng cứng” cho tăng trưởng và hội nhập".

ĐỘNG LỰC TỪ NỘI TẠI VÀ LỢI THẾ CẠNH TRANH

Thực tế cho thấy bất động sản công nghiệp Việt Nam đang hưởng lợi rõ nét từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, nhất là sau những biến động địa chính trị và thay đổi trong chính sách thương mại của các nền kinh tế lớn. Niềm tin vào môi trường đầu tư ổn định của Việt Nam tiếp tục được củng cố khi nhiều tập đoàn quốc tế mở rộng đầu tư, thiết lập chuỗi cung ứng và trung tâm R&D, như: NVIDIA, Amkor Technology, Intel, Qualcomm, Marvell Technology, Samsung, LG, Goertek, Lego và Syre.

Theo số liệu từ JLL Việt Nam, tính đến quý 3 năm 2025, cả nước có hơn 447 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 134.600 ha. Cùng với đó là 26 khu kinh tế cửa khẩu và 20 khu kinh tế ven biển. Tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp hiện đạt hơn 73%.

Bà Trang Lê, Tổng giám đốc kiêm Giám đốc cấp cao khối Nghiên cứu và Tư vấn, JLL Việt Nam, nhận định Việt Nam đang sở hữu nhiều lợi thế khi ở vị trí trung tâm của khu vực Đông Nam Á, giúp tận dụng tăng trưởng năng động của khu vực, qua đó thúc đẩy phát triển kinh tế và phát triển bền vững. Đồng thời là cửa ngõ sản xuất chiến lược của ASEAN, kết nối công nghiệp toàn cầu với lợi thế cạnh tranh vượt trội.

Bà Trang Lê cho rằng có 6 yếu tố chủ lực thúc đẩy cung và cầu bất động sản công nghiệp trong giai đoạn tới.

Thứ nhất, Việt Nam tiếp tục thu hút lượng lớn vốn FDI, đặc biệt trong các ngành sản xuất nhờ nhiều FTA ký kết, mang lại khả năng tiếp cận ưu đãi thuế khi giao thương với các thị trường lớn trên toàn cầu. Cùng với đó là môi trường đầu tư hấp dẫn, ổn định chính trị và Chính phủ chủ động tìm giải pháp thu hút FDI.

Thứ hai, xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu giúp Việt Nam nổi lên như một lựa chọn thay thế ưu tiên, tạo ra nhu cầu lớn đối với nhà xưởng xây sẵn.

Thứ ba, là phát triển cơ sở hạ tầng. Giao thông được cải thiện tạo điều kiện cho việc vận chuyển hàng hóa hiệu quả, giảm chi phí và tăng khả năng tiếp cận thị trường cho doanh nghiệp. Các khoản đầu tư đáng kể vào hạ tầng giao thông, như đường cao tốc và cảng biển, tăng kết nối, làm cho Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn để phát triển công nghiệp.

Thứ tư, nỗ lực cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính đang tạo môi trường kinh doanh ngày càng thuận lợi, giảm thiểu rủi ro và tăng niềm tin cho các nhà đầu tư dài hạn.

Thứ năm, tăng trưởng kinh tế ổn định và sự bùng nổ của thương mại điện tử đã thúc đẩy tiêu dùng nội địa, kéo theo nhu cầu về kho bãi và logistics.

Thứ sáu, nhu cầu về các sản phẩm logistics chuyên dụng như kho lạnh, trung tâm chia chọn và đặc biệt là trung tâm dữ liệu trong bối cảnh chuyển đổi số mạnh mẽ đang mở ra những phân khúc thị trường mới đầy tiềm năng.

YÊU CẦU CHUYỂN ĐỔI TỪ “GIÁ RẺ” SANG “GIÁ TRỊ”

Theo bà Trang Lê, xét trên phương diện tài chính như giá đất, chi phí lao động hay điện nước, Việt Nam hiện vẫn duy trì lợi thế so với nhiều quốc gia trong khu vực như Trung Quốc hay Singapore. Tuy nhiên, lợi thế này sẽ không kéo dài mãi, Việt Nam không thể tiếp tục dựa chủ yếu vào chi phí thấp để cạnh tranh.

Thay vào đó, thị trường cần chú trọng nhiều hơn đến các yếu tố phi tài chính như chất lượng hạ tầng logistics, môi trường đầu tư ổn định, tính minh bạch của thông tin và sự thông suốt trong thủ tục hành chính nhằm nâng cao sức cạnh tranh dài hạn.

Ngoài ra, các nhà đầu tư  còn mong muốn chủ đầu tư khu công nghiệp hỗ trợ kết nối họ với các doanh nghiệp khác trong chuỗi cung ứng để tối đa hóa hiệu quả dây chuyền sản xuất và công tác điều hành.

Ông Hardy Diec, Giám đốc điều hành KCN Vietnam, cho rằng Việt Nam đang có bước tiến xa để sẵn sàng đón các nhà đầu tư lớn trong lĩnh vực công nghệ cao, thay vì chỉ là dệt may, da giày.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư luôn tính toán bài toán chi phí, làm sao để hòa vốn và thu lợi nhuận sớm. Do đó, bên cạnh hạ tầng và thủ tục hành chính, các yếu tố về phát triển xanh và bền vững cùng chính sách thuế quan thuận lợi đang ngày càng được quan tâm.

“Việc thay đổi trong thời gian gần đây về chính quyền địa phương ba cấp thành hai cấp đã phần nào giảm bớt được các thủ tục và thời gian cho các nhà đầu tư”, ông Hardy Diec chia sẻ.

Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển đầu tư từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra mạnh mẽ, không chỉ vì vị trí địa lý hay múi giờ mà còn do sự tương đồng văn hóa và chất lượng nguồn nhân lực cải thiện. Điều này đòi hỏi Việt Nam phải tiếp tục nâng cao chất lượng giáo dục, đào tạo lao động kỹ thuật cao.

Đồng quan điểm, ông Trần Tấn Sỹ, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn KN Holdings, chỉ ra hai yếu tố quyết định để đón các nhà đầu tư lớn trong ngành bán dẫn, công nghệ cao dẫn là nguồn điện và nhân lực kỹ thuật.

“Về hạ tầng cứng, với các kết nối như sân bay Long Thành đã sẵn sàng, tuy nhiên, năng lượng không chỉ cần đủ mà phải sạch. Về nhân lực, Việt Nam cần giải bài toán đào tạo khoảng 50.000 kỹ sư bán dẫn trong 10 năm tới”, ông Tấn Sỹ nhấn mạnh.