TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Mua bán bất động sản: “Nhiều điểm lợi khi giao dịch qua sàn”
Người dân có quyền lựa chọn việc giao dịch qua sàn hay không, nhưng nhà nước luôn khuyến khích giao dịch qua sàn
Người dân có quyền lựa chọn việc giao dịch qua sàn hay không, nhưng nhà
nước luôn khuyến khích giao dịch qua sàn.
Đó là khẳng định của bà Vũ Thị Hoà, Cục phó Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản trong cuộc trao đổi với VnEconomy.
Nhà nước khuyến khích "qua sàn"
Mục đích của việc giao dịch bất động sản qua sàn là để tăng tính minh bạch và thuận lợi cho các bên mua-bán bất động sản. Vậy tại sao những giao dịch của người dân (không kinh doanh) lại không phải qua sàn?
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Chính vì vậy, các tổ chức cá nhân khi hoạt động kinh doanh bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định đối với ngành nghề kinh doanh này, trong đó có quy định là các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Còn đối với các giao dịch khác của người dân, nếu không phải là kinh doanh bất động sản thì không phải đáp ứng các điều kiện theo luật định đối với ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Các giao dịch này thuộc phạm vi điều chỉnh của của Luật Dân sự.
Tuy nhiên, người dân có quyền lựa chọn việc giao dịch qua sàn hay không, và nhà nước thì luôn khuyến khích người dân thực hiện giao dịch qua sàn.
Làm thế nào để phân biệt những giao dịch nhỏ lẻ là kinh doanh hay không kinh doanh, thưa bà?
Tại điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản đã nêu: tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo luật định. Những giao dịch về bất động sản do các pháp nhân này thực hiện là giao dịch kinh doanh bất động sản.
Do vậy, các cơ quan nhà nước sẽ căn cứ vào đấy để phân biệt đâu là giao dịch kinh doanh hay không kinh doanh.
Theo bà, vì sao các sàn giao dịch bất động sản vẫn liên tục được thành lập nhưng cả nhà đầu tư và người dân vẫn hoài nghi về tính minh bạch của các sàn giao dịch bất động sản?
Mục đích của việc quy định các giao dịch phải qua sàn là để minh bạch hoá hoạt động kinh doanh bất động sản. Hiện nay, nhiều sàn giao dịch bất động sản đã được thành lập và bước đầu đã đem lại tính minh bạch cho thị trường, qua đó lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp và người dân ngày càng được đảm bảo.
Còn tính minh bạch và mức độ tin cậy của các sàn cụ thể như thế nào thì qua quá trình hoạt động, thị trường sẽ sàng lọc, những sàn hoạt động kém sẽ bị đào thải, còn các sàn hoạt động tốt, hướng tới quyền lợi của khách hàng thì sẽ tồn tại và phát triển.
Ý thức và hiểu biết pháp luật của người dân đang ngày càng được nâng cao, nhu cầu của người dân về lợi ích của mình cần được bảo vệ ngày càng rõ ràng hơn.
Do đó, chắc chắn nếu sàn giao dịch nào đứng vững được trên thị trường thì sẽ được khách hàng nhiệt tình đón nhận.
Nhưng cũng có nhiều ý kiến cho rằng, có quá nhiều quy định, điều kiện khi lên sàn đã khiến họ không muốn giao dịch qua sàn?
Các quy định về công khai bất động sản khi giao dịch qua sàn đã được quy định tại Điều 11 của Luật kinh doanh bất động sản. Những quy định, điều kiện đó trước hết cũng là để nhằm tăng tính minh bạch và bảo vệ lợi ích cho khách hàng. Mọi thông tin khi đã giao dịch qua sàn sẽ chủ yếu là do sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm công khai.
Do vậy, khách hàng, đặc biệt là người mua sẽ càng có lợi nếu thông tin được cung cấp đẩy đủ và chính xác.Quy định trên đây là bắt buộc đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, còn đối với tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc.
Theo quy định. các giao dịch bất động sản qua sàn sẽ phải báo cáo về cơ quan quản lý. Liệu điều này có ảnh hưởng đến những bí mật kinh doanh của các doanh nghiệp không?
Theo quy định của Nghị định 153 thì các Sở Xây dựng sẽ là cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương trực tiếp theo dõi, quản lý, hướng dẫn, kiểm tra về hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương, trong đó có hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản.
Một trong những nguyên tắc tổ chức và hoạt động quan trọng của các sàn giao dịch bất động sản là phải minh bạch, công khai và tuân thủ pháp luật.
Theo đó, tất cả các sàn giao dịch bất động sản đều phải thực hiện báo cáo theo yêu cầu của các sở để phục vụ quản lý. Ngoài ra, số liệu về giao dịch của doanh nghiệp còn phải báo cáo về cơ quan thuế. Do vậy, việc báo cáo về Sở của các sàn sẽ không ảnh hưởng đến bí mật kinh doanh của doanh nghiệp.
Thời điểm bắt buộc tất cả các giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua sàn đã cận kề (1/1/2009) nhưng tại sao đến giờ chúng ta vẫn chưa có một chế tài xử phạt, thưa bà?
Hiện nay, có nhiều thông tin cho rằng, 1/1/2009 sẽ là thời điểm bắt buộc các giao dịch bất động sản phải qua sàn. Đây là một thông tin nhầm lẫn và đã hiểu sai về quy định. Theo quy định hiện hành, các hoạt động kinh doanh bất động sản phải thực hiện theo Luật kinh doanh bất động sản , Nghị định số 153 của Chính phủ và Thông tư số 13 của Bộ Xây dựng.
Trong các văn bản này không có quy định "từ 1/1/2009 các giao dịch bất động sản phải qua sàn". Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/1/2007, tại điều 57 đã quy định:" Tổ chức,cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này". Như vậy, nếu theo quy định này thì các giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua sàn ngay từ 1/1/2007, chứ không phải 2009.
Còn trong Nghị định 153 có nội dung hướng dẫn chuyển tiếp, những tổ chức, cá nhân trước đây đã có đăng ký kinh doanh bất động sản, nhưng chưa đủ các điều kiện thì được phép nợ để bổ sung và hạn cuối là 1/1/2009 phải bổ sung đầy đủ các điều kiện.
Còn về chế tài xử phạt thì hiện Bộ Xây dựng đang nghiên cứu để soạn thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 126 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, trong đó có các quy định về xử phạt các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Cơ chế áp dụng cho các doanh nghiệp nước ngoài kinh doanh sàn giao dịch bất động sản có gì khác với doanh nghiệp trong nước không?
Sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp nước ngoài khi kinh doanh bất động sản chỉ được thực hiện trong phạm vi quy định tại điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản, còn kinh doanh dịch vụ bất động sản không bị hạn chế.
Đó là khẳng định của bà Vũ Thị Hoà, Cục phó Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản trong cuộc trao đổi với VnEconomy.
Nhà nước khuyến khích "qua sàn"
Mục đích của việc giao dịch bất động sản qua sàn là để tăng tính minh bạch và thuận lợi cho các bên mua-bán bất động sản. Vậy tại sao những giao dịch của người dân (không kinh doanh) lại không phải qua sàn?
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Chính vì vậy, các tổ chức cá nhân khi hoạt động kinh doanh bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định đối với ngành nghề kinh doanh này, trong đó có quy định là các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Còn đối với các giao dịch khác của người dân, nếu không phải là kinh doanh bất động sản thì không phải đáp ứng các điều kiện theo luật định đối với ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Các giao dịch này thuộc phạm vi điều chỉnh của của Luật Dân sự.
Tuy nhiên, người dân có quyền lựa chọn việc giao dịch qua sàn hay không, và nhà nước thì luôn khuyến khích người dân thực hiện giao dịch qua sàn.
Làm thế nào để phân biệt những giao dịch nhỏ lẻ là kinh doanh hay không kinh doanh, thưa bà?
Tại điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản đã nêu: tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo luật định. Những giao dịch về bất động sản do các pháp nhân này thực hiện là giao dịch kinh doanh bất động sản.
Do vậy, các cơ quan nhà nước sẽ căn cứ vào đấy để phân biệt đâu là giao dịch kinh doanh hay không kinh doanh.
Theo bà, vì sao các sàn giao dịch bất động sản vẫn liên tục được thành lập nhưng cả nhà đầu tư và người dân vẫn hoài nghi về tính minh bạch của các sàn giao dịch bất động sản?
Mục đích của việc quy định các giao dịch phải qua sàn là để minh bạch hoá hoạt động kinh doanh bất động sản. Hiện nay, nhiều sàn giao dịch bất động sản đã được thành lập và bước đầu đã đem lại tính minh bạch cho thị trường, qua đó lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp và người dân ngày càng được đảm bảo.
Còn tính minh bạch và mức độ tin cậy của các sàn cụ thể như thế nào thì qua quá trình hoạt động, thị trường sẽ sàng lọc, những sàn hoạt động kém sẽ bị đào thải, còn các sàn hoạt động tốt, hướng tới quyền lợi của khách hàng thì sẽ tồn tại và phát triển.
Ý thức và hiểu biết pháp luật của người dân đang ngày càng được nâng cao, nhu cầu của người dân về lợi ích của mình cần được bảo vệ ngày càng rõ ràng hơn.
Do đó, chắc chắn nếu sàn giao dịch nào đứng vững được trên thị trường thì sẽ được khách hàng nhiệt tình đón nhận.
Nhưng cũng có nhiều ý kiến cho rằng, có quá nhiều quy định, điều kiện khi lên sàn đã khiến họ không muốn giao dịch qua sàn?
Các quy định về công khai bất động sản khi giao dịch qua sàn đã được quy định tại Điều 11 của Luật kinh doanh bất động sản. Những quy định, điều kiện đó trước hết cũng là để nhằm tăng tính minh bạch và bảo vệ lợi ích cho khách hàng. Mọi thông tin khi đã giao dịch qua sàn sẽ chủ yếu là do sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm công khai.
Do vậy, khách hàng, đặc biệt là người mua sẽ càng có lợi nếu thông tin được cung cấp đẩy đủ và chính xác.Quy định trên đây là bắt buộc đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, còn đối với tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc.
Theo quy định. các giao dịch bất động sản qua sàn sẽ phải báo cáo về cơ quan quản lý. Liệu điều này có ảnh hưởng đến những bí mật kinh doanh của các doanh nghiệp không?
Theo quy định của Nghị định 153 thì các Sở Xây dựng sẽ là cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương trực tiếp theo dõi, quản lý, hướng dẫn, kiểm tra về hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương, trong đó có hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản.
Một trong những nguyên tắc tổ chức và hoạt động quan trọng của các sàn giao dịch bất động sản là phải minh bạch, công khai và tuân thủ pháp luật.
Theo đó, tất cả các sàn giao dịch bất động sản đều phải thực hiện báo cáo theo yêu cầu của các sở để phục vụ quản lý. Ngoài ra, số liệu về giao dịch của doanh nghiệp còn phải báo cáo về cơ quan thuế. Do vậy, việc báo cáo về Sở của các sàn sẽ không ảnh hưởng đến bí mật kinh doanh của doanh nghiệp.
Thời điểm bắt buộc tất cả các giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua sàn đã cận kề (1/1/2009) nhưng tại sao đến giờ chúng ta vẫn chưa có một chế tài xử phạt, thưa bà?
Hiện nay, có nhiều thông tin cho rằng, 1/1/2009 sẽ là thời điểm bắt buộc các giao dịch bất động sản phải qua sàn. Đây là một thông tin nhầm lẫn và đã hiểu sai về quy định. Theo quy định hiện hành, các hoạt động kinh doanh bất động sản phải thực hiện theo Luật kinh doanh bất động sản , Nghị định số 153 của Chính phủ và Thông tư số 13 của Bộ Xây dựng.
Trong các văn bản này không có quy định "từ 1/1/2009 các giao dịch bất động sản phải qua sàn". Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/1/2007, tại điều 57 đã quy định:" Tổ chức,cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này". Như vậy, nếu theo quy định này thì các giao dịch kinh doanh bất động sản phải qua sàn ngay từ 1/1/2007, chứ không phải 2009.
Còn trong Nghị định 153 có nội dung hướng dẫn chuyển tiếp, những tổ chức, cá nhân trước đây đã có đăng ký kinh doanh bất động sản, nhưng chưa đủ các điều kiện thì được phép nợ để bổ sung và hạn cuối là 1/1/2009 phải bổ sung đầy đủ các điều kiện.
Còn về chế tài xử phạt thì hiện Bộ Xây dựng đang nghiên cứu để soạn thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 126 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, trong đó có các quy định về xử phạt các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Cơ chế áp dụng cho các doanh nghiệp nước ngoài kinh doanh sàn giao dịch bất động sản có gì khác với doanh nghiệp trong nước không?
Sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp nước ngoài khi kinh doanh bất động sản chỉ được thực hiện trong phạm vi quy định tại điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản, còn kinh doanh dịch vụ bất động sản không bị hạn chế.
