Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi lớn trong khẩu vị của người mua nhà. Thay vì chạy theo những tiện ích trên bản vẽ hay kỳ vọng tăng giá tương lai, khách hàng giờ đây đặt tiêu chí nhà thật, tiện ích thật, nhận nhà ở ngay lên hàng đầu để đảm bảo an toàn cho dòng tiền và giá trị tài sản.

Hiện nay, giá nhà neo ở mức cao khiến quyết định xuống tiền của khách hàng trở nên thận trọng hơn. Nếu trước đây, vị trí và kỳ vọng tăng giá là yếu tố chi phối, thì người mua hiện quan tâm đến pháp lý, chất lượng, khả năng ở - khai thác ngay, tiện ích và dòng tiền.

NGƯỜI MUA NGÀY CÀNG ƯU TIÊN GIÁ TRỊ THỰC

Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán trong 9 tháng năm 2026 đã giảm xuống dưới 50%, thấp hơn đáng kể so với mức 80-90% của năm trước. Điều đáng chú ý là nhu cầu không biến mất, nhưng người mua không còn dễ dàng chấp nhận mức giá chỉ dựa trên kỳ vọng. Những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, tiện ích hiện hữu và phục vụ nhu cầu ở thực vẫn chiếm lợi thế.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cách người mua xác định giá trị thực của bất động sản đang thay đổi. Trước đây, tài sản thường được đánh giá nhiều bởi vị trí và kỳ vọng tăng giá, nhưng hiện các yếu tố này không còn đủ để quyết định việc xuống tiền. Người mua ngày càng quan tâm đến mức độ hoàn thiện pháp lý, khả năng triển khai của chủ đầu tư, công năng sử dụng và chất lượng được duy trì trong quá trình vận hành.

Minh chứng cho xu hướng này là khu đô thị tích hợp 26ha Mizuki Park tại khu Nam TP.HCM. Sau 9 năm phát triển, dự án đã thu hút hơn 4.000 gia đình về sinh sống, hình thành một cộng đồng hiện hữu với hệ thống cảnh quan và tiện ích vận hành ổn định. Thay vì mua nhà dựa trên bản vẽ tương lai, khách hàng có thể trực tiếp kiểm chứng chất lượng dự án qua nhịp sống thực mỗi ngày khi trẻ nhỏ học tập, vui chơi; người lớn tập thể thao, thư giãn. Chính cộng đồng hiện hữu và môi trường sống đã thành hình này là bảo chứng thiết thực nhất, tạo nền tảng vững chắc để các cư dân tương lai yên tâm lựa chọn chốn an cư.

CHỌN GIÁ TRỊ BỀN VỮNG, NHẸ GÁNH TÀI CHÍNH

Khi thị trường quay về với giá trị thực, các chủ đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược tiếp cận. Thay vì kể câu chuyện quy hoạch hay triển vọng tăng giá, họ tập trung vào thiết kế, công năng và chất lượng sản phẩm. Đặc biệt, trước áp lực lãi suất tăng và sức cầu giảm, hàng loạt chính sách như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán được đẩy mạnh nhằm kích thích thanh khoản, đưa những sản phẩm giá trị thực về gần với thực lực người mua nhà.

Trong một thị trường ngày càng đề cao giá trị thực, khả năng sở hữu chỉ là điều kiện đầu tiên, điều quyết định sức bền của tài sản nằm ở những gì bất động sản có thể mang lại trong suốt vòng đời sử dụng. Đơn cử như tháp Trellia Vista thuộc phân khu compound cuối cùng của Mizuki Park. Tòa tháp thừa hưởng trọn vẹn cộng đồng và hệ sinh thái tiện ích đã hoàn thiện qua nhiều năm, sở hữu lợi thế an ninh khép kín cùng 3.500m2 công viên bờ sông.

Dù sở hữu nhiều lợi thế về không gian sống, tháp Trellia Vista của Mizuki Park, đô thị hiện hữu tại lõi khu Nam TP.HCM vẫn có mức giá cạnh tranh hiếm có, chỉ từ 68 triệu đồng/m2. Đặc biệt, Nam Long mang đến các giải pháp tài chính linh hoạt với tiến độ thanh toán nhẹ chỉ từ 34 triệu đồng/tháng, hỗ trợ vay ngân hàng lên đến 65% giá trị căn hộ cùng chính sách hỗ trợ lãi suất 9%/năm trong 24 tháng.

Giải pháp tài chính này phù hợp với dòng tiền thu nhập ổn định hàng tháng của các gia đình trẻ và nguồn vốn tích lũy vừa phải giúp người mua dễ dàng ra quyết định sở hữu nhà, nâng cấp không gian sống trong một đô thị hiện hữu, mà không bị áp lực dòng tiền quá lớn tại cùng một thời điểm.

Ông Bùi Văn Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) nhìn nhận, đối với những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, hạ tầng kết nối đồng bộ, tiến độ triển khai bảo đảm và mức giá phù hợp với giá trị sử dụng, các chương trình hỗ trợ lãi suất hay giãn tiến độ thanh toán có thể gia tăng sức hấp dẫn của sản phẩm, qua đó giúp khách hàng chủ động hơn trong việc cân đối nguồn lực và đưa ra quyết định mua nhà.

Điều này cho thấy, nếu được thiết kế phù hợp với nhu cầu và năng lực tài chính của người mua, ưu đãi tài chính có thể trở thành một phần trong chiến lược phát triển thị trường. Tuy nhiên, để phát huy hiệu quả, chính sách cần đi cùng với những giá trị cốt lõi của dự án, từ pháp lý, chất lượng xây dựng, khả năng kết nối hạ tầng đến tính hợp lý của giá bán. "Đây cũng là những yếu tố tạo nên sức cạnh tranh lâu dài, giúp dự án duy trì khả năng thu hút khách hàng sau khi các chương trình ưu đãi kết thúc", nguyên Viện trưởng VIRES nhấn mạnh.

Theo chuyên gia, sự linh hoạt trong chính sách bán hàng cho thấy các chủ đầu tư đang chủ động thích ứng với sức cầu và khẩu vị của khách hàng. Dù vậy, để tạo chuyển biến bền vững về thanh khoản, giải pháp tài chính phải được đặt trong một chiến lược tổng thể, lấy sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực làm trọng tâm. Khi giá trị sử dụng, chất lượng dự án và phương thức thanh toán cùng song hành, các chính sách ưu đãi mới thực sự phát huy tối đa hiệu quả.