Dự thảo luật đang cân nhắc về việc nâng mức vốn pháp định yêu cầu đối với các công ty kinh doanh bất động sản

Trong báo cáo gửi đến Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam (VBF) 2013, ông David Lim, Trưởng tiểu nhóm Đất đai cho rằng Việt Nam cần nới lỏng và cụ thể hóa hơn nữa các quy định về kinh doanh bất động sản hiện đang được thể hiện trong dự thảo của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Về điều kiện đối với đơn vị kinh doanh bất động sản, hiện nay dự thảo luật đang cân nhắc về việc nâng mức vốn pháp định yêu cầu đối với các công ty thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, các công ty thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản có thể phải góp từ 15% đến 20% trên tổng vốn đầu tư làm vốn điều lệ để phát triển dự án bất động sản.

Dự thảo luật cũng đề xuất nhà đầu tư phải ký quỹ vào tài khoản để thực hiện và đầu tư vào một dự án.

Tuy nhiên, theo phân tích của tiểu nhóm Đất đai, do hiện nay đã có quy định về việc góp vốn vào vốn điều lệ tương ứng tỷ lệ với phần vốn cần cho dự án,  nên không cần phải đưa ra thêm bất kỳ quy định nào liên quan đến vốn đối với các công ty thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản.

“Việc quy định một mức vốn cố định cụ thể mà không xét đến tính chất của dự án phát triển bất động sản sẽ tạo ra sự phân biệt đối với các nhà đầu tư cũng như dự án vừa và nhỏ và không phù hợp với dự án bất động sản. Chúng tôi đề xuất giữ nguyên quy định về vốn điều lệ là tỷ lệ phần trăm vốn được yêu cầu đối với một dự án bất động sản và bãi bỏ quy định về vốn pháp định cũng như các quy định khác liên quan đến vốn”, văn bản viết.

Liên quan đến quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài, hiện các nhà đầu tư nước ngoài vẫn chưa được phép thực hiện các hoạt động như cho thuê đất chưa có cơ sở hạ tầng; mua nhà và công trình xây dựng để bán, cho thuê hoặccho thuê mua; được Nhà nước giao đất, được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng hoặc để cho thuê đất đã có hạ tầng và cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.

Tiểu nhóm cho rằng sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản sẽ “có tác dụng giúp thị trường bất động sản phát triển chín muồi hơn”.

“Ngày nay, chúng ta dễ dàng bắt gặp nhiều công trình quy mô do các nhà đầu tư trong nước đảm trách thực hiện. Do đó, rủi ro rằng khi nhà đầu tư nước ngoài được cấp cho nhiều quyền hơn tại Việt Nam sẽ khiến nhà đầu tư trong nước gặp bất lợi đang dần giảm đi theo thời gian. Ngoài ra, việc cấp thêm quyền cho nhà đầu tư nước ngoài không phải là hoàn toàn không có lợi cho nhà đầu tư trong nước”, nhóm phân tích.

Trong khi đó, đối với vấn đề chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản, dự thảo hai luật đang quy định các thời điểm chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng khác nhau cho các loại giao dịch khác nhau.

Nhóm lưu ý rằng quy định trên không thống nhất với các quy định của Luật Đất Đai và Bộ luật Dân sự vốn quy định rằng việc chuyển quyền sở hữu có hiệu lực kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

“Điều này tạo ra sự lúng túng và thiếu minh bạch. Sự thiếu minh bạch và không chắc chắn này là rào cản đối với quá trình phát triển bất động sản bởi lẽ bằng chứng về quyền sở hữu và quyền sử dụng là nền tảng cơ bản cho một lĩnh vực bất động sản lớn mạnh”, báo cáo viết tiếp.

Về vấn đề huy động vốn, tiểu nhóm cho rằng trong tình hình kinh tế hiện nay, nhà đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn trong việc huy động vốn cho phát triển dự án. Hiện cũng có các quy định pháp luật khác hạn chế việc cho vay đối với các nhà đầu tư bất động sản, do đó không cần thiết phải đưa ra thêm bất kỳ hạn chế nào đối với nhà đầu tư bất động sản trong dự thảo hai luật mới.