Dưới tác động của dịch bệnh, người nước ngoài chưa thể trở lại Việt Nam; trong khi lao động, sinh viên trong nước, người thì về quê, người thì cắt giảm chi tiêu cho thuê nhà. Từ đó khiến lượng lớn nhà ở cho thuê tiếp tục ế ẩm. Với các chủ đầu tư loại hình nhà ở này, nhìn chung, nếu là đầu tư vào phân khúc cao cấp thì lao đao còn đầu tư vào phòng trọ thì đang khốn đốn.

CĂN HỘ CAO CẤP LAO ĐAO

Nhìn về giai đoạn trước, có thể thấy, nhu cầu nhà ở cho thuê của người dân trong nước là rất lớn. Một thống kê trước khi dịch bệnh xảy ra của Bộ Xây dựng chỉ rõ, nhà ở cho thuê là bộ phận cung cấp quỹ nhà ở rất lớn cho cư dân đô thị, nơi mà có đến gần 60% người lao động là dân nhập cư. Hàng tháng, họ chỉ có thể sử dụng một lượng tiền rất nhỏ và chắc chắn họ phải tận dụng quỹ nhà ở cho thuê để duy trì, phát triển. Ước tính, tỷ lệ người di cư ở nhà thuê, mượn vùng đồng bằng sông Hồng là 50,7%, Đông Nam Bộ là 77,2% (tính chung ở các đô thị lớn là trên 60%).

Bên cạnh đó, Việt Nam thu hút lượng lớn khách du lịch, chuyên gia, người lao động nước ngoài đến làm việc. Họ rất cần thuê nhà ở. Chính vì thế, nhà ở cho thuê luôn được coi là “gà đẻ trứng vàng”, đem lại nhuận cao, ổn định cho các nhà dầu tư. Bởi vậy, tại các thành phố lớn, nhiều cá nhân, hộ gia đình có đất đã đầu tư xây nhà, ngăn phòng cho người lao động ngoại tỉnh, sinh viên, công nhân thuê; Không ít người có tiền cũng thường chọn chung cư cao cấp để mua với mục đích cho người nước ngoài thuê lại... Và khi dịch bệnh xảy ra, các đối tượng này trả nhà hàng loạt để về nước, khiến phân khúc nhà ở cho thuê lâm khủng hoảng.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tại các dự án chung cư chào bán, chỉ khoảng 44% người mua nhà là phục vụ nhu cầu ở thực, hơn 33% là để đầu tư dài hạn với mục đích cho thuê. Riêng trong năm 2019, tỉ lệ tin đăng chào thuê căn hộ tăng gần 50% so với năm 2018. Trong đó, không ít dự án đầu tư thứ cấp không sang nhượng được, phải chuyển sang cho thuê khiến nguồn hàng chào thuê bùng nổ. Sang 2020, lượng sản phẩm tin rao chào thuê căn hộ chung cư tiếp tục tăng trong khi nhu cầu tìm thuê loại hình này lại giảm. Cùng với đó, mức lợi nhuận cũng giảm từ 5,5 % trong năm 2019 xuống khoảng 3- 4% vào thời điểm hiện nay.

Còn theo một số văn phòng giao dịch bất động sản thì không phải chỉ đến khi covid xuất hiện mà từ trước đó, năm 2019, thị trường nhà ở cao cấp cho thuê đã lâm vào tình trạng khốn khó. Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung ngày càng nhiều, dự án ra sau thường đồng bộ, hiện đại, nhiều tiện ích hơn những dự án xây trước. Khách nước ngoài thì luôn có xu hướng trả nhà cũ để chuyển đến nơi ở mới “sang, xịn” hơn. Điều đó khiến những dự án cũ không còn sức hấp dẫn.

Chị Nguyễn Thanh Lan, một chủ căn hộ cao cấp tại Ba Đình bày tỏ, trước kia, căn hộ của chị luôn có những hợp đồng gối đầu từ khách thuê Nhật Bản nhưng từ cuối 2019 đã để trống do dự án xây đã lâu, không có khách và hiện chị đã phải bán “cắt lỗ”.

Tương tự, Chị Phương Nguyễn, một nhà đầu tư tại khu vực Mỹ Đình cũng chia sẻ: sau khi khách Hàn Quốc về nước, mấy căn tôi mua để cho thuê đành phải để không. Tháng này, qua môi giới mới lại cho các hộ gia đình người Việt thuê với giá chỉ bằng nửa già so với trước.

Còn Duy Tiến, đang làm môi giới nhà đất tại dự án Greenbay Mễ Trì cho biết, trước khi có dịch bệnh, những căn hộ studio ở đây rất đắt khách thuê. Mỗi căn loại này có giá đầu tư hơn 1 tỷ đồng nhưng có thể cho thuê tới 7-10 triệu đồng/tháng, tuỳ mức trang bị nội thất. Nhưng từ khi dịch bệnh xảy ra, số người hỏi thuê thì ít, số người trả nhà thì nhiều. Thêm vào đó, do lượng cung lớn nên giá chào thuê cũng chỉ còn 5,5 – 7,5 triệu/tháng. Không ít chủ đầu tư đang rao bán lại tầm 1-1,1 tỷ đồng/căn. Những căn hộ diện tích to hơn cũng đang rất khó cho thuê.

Tiến còn cho biết thêm, trước đại dịch, nhu cầu thuê nhà, đổi nhà của khách hàng Hàn Quốc, Nhật Bản ở khu vực Mỹ Đình, Mễ Trì, Trung Hoà Nhân Chính… là rất lớn, nhưng sau dịch, nhiều gia đình đã về nước và chưa thể quay trở lại. Nguồn cầu nhà ở cao cấp đang xuống thấp ngoài việc do chuyên gia nước ngoài không thể đến Việt Nam, thì ngân sách thuê nhà ở cho các lãnh đạo cấp cao cũng bị thu hẹp dần để tiết kiệm chi phí trong mùa dịch. Không ít khách thuê trả lại nhà thuê giá cao để tìm nhà giá thấp hơn nhằm giảm áp lực tài chính.

PHÒNG TRỌ KHỐN ĐỐN

Không chỉ có phân khúc căn hộ cao cấp, nhà ở bình dân và cả những phòng trọ cho thuê cũng không mấy khả dĩ.

“Ba năm trước, tôi đã mua vài mảnh đất 30- 45m2 trong ngõ ở khu vực Phùng Khoang với giá trên dưới 1 tỷ/mảnh, bỏ thêm khoảng 1 tỷ nữa để xây lên 5 tầng. Mỗi tầng 1- 2 phòng khép kín cho thuê 1,5 – 3 triệu đồng/tháng. Hàng tháng có thể thu vài ba chục triệu đồng. Khi chưa có dịch, các phòng lúc nào cũng lấp đầy mà liên tục có người tìm đến hỏi thuê. Song từ giai đoạn cách ly đến nay, đa phần sinh viên và người lao động đều trả phòng, dù đã giảm 20-30% giá thuê nhưng nhiều phòng hiện nay vẫn để trống”, Nguyễn Thắng, một người chuyên tìm đất xây nhà cho thuê kể.

Tại khu vực trung tâm, những khách sạn mini cho Tây thuê cũng gặp cảnh  ế ẩm do thiếu vắng khách du lịch. Một số chủ sở hữu đã linh hoạt cho thuê theo giờ hoặc chuyển thành nhà nghỉ cuối tuần dành cho những hộ gia đình muốn được trải nghiệm cuộc sống tại phố cổ.

Một số khách sạn/nhà nghỉ khác thì phát triển mô hình staycation bằng cách cung cấp thêm các dịch vụ, trải nghiệm ẩm thực, vui chơi giải trí và chăm sóc sức khỏe… Nhìn chung giá cho thuê đã giảm xuống hơn 50% so với trước. Tuy nhiên, công suất hoạt động vẫn rất thấp. Trong thời gian gần đây, do dịch bệnh bùng phát trở lại nên không ít nhà đã phải đóng cửa. Một số chủ đầu tư tâm sự, đang tính đến việc bán lại vì sợ không trụ nổi…

Nói về thực trạng này, nhiều chuyên gia cũng như đại diện các sàn giao dịch bất động sản cho biết thị trường căn hộ cho thuê sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong năm 2021 bởi nền kinh tế đi xuống, người dân thắt chặt chi tiêu, lượng khách nước ngoài thì chưa trở lại Việt Nam làm việc nhiều. Ngoài ra, thị trường căn hộ cho thuê còn phải đối mặt với áp lực cạnh tranh về nguồn cung. Chỉ các căn hộ thuộc dự án có nhiều tiện ích, chất lượng tốt và thiết kế đẹp, có mức giá cho thuê phải chăng mới thu hút nhiều người thuê. Còn các dự án cũ thì sẽ khó cho thuê hơn.