"Điều sợ nhất là những dự án chưa có gì cả nhưng đã bán rồi, khách hàng cũng đã đặt cọc rồi nhưng phần lớn là mua để đầu cơ nên giờ khách hàng không nộp tiền nữa khiến chủ đầu tư lâm vào bế tắc". Đây là nhìn nhận của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng về thực tế của thị trường bất động sản hiện nay, đặc biệt là trước nhiều luồng ý kiến khác nhau về các giải pháp gỡ khó cho thị trường như chia nhỏ căn hộ, cơ cấu lại dự án.

Trao đổi với báo giới, Bộ trưởng Dũng nói:

- Hiện nay nhà ở thương mại, to đẹp thì khá nhiều, nhưng nhà giá rẻ, chất lượng, quy mô nhỏ chưa nhiều nên người dân vẫn khó tiếp cận được nhà ở.

Ngoài một số doanh nghiệp lớn đã hứa tham gia, hiện Bộ Xây dựng đang động viên để nhiều đơn vị tham gia đầu tư nhà ở xã hội, nhà bình dân hơn nữa. Sau khi có chiến lược nhà ở, đặc biệt là có giải pháp quyết liệt tháo gỡ thị trường bất động sản cộng với nghị định nhà xã hội sắp ra, thì nhà ở xã hội sẽ là sản phẩm chủ đạo trong thị trường nhà ở tại các đô thị lớn.

Đấy là dự án xây mới, còn với những dự án đã triển khai rồi, giờ lâm cảnh tồn kho không bán được thì xử lý như thế nào, Bộ trưởng?

Trong các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mà chúng tôi kiến nghị thì có giải pháp cho doanh nghiệp chia nhỏ căn hộ. Tuy nhiên, tôi nhắc lại rằng, một số người chỉ đặt vấn đề chia nhỏ căn hộ mà không nói tới vấn đề cơ cấu lại các dự án. Chia nhỏ căn hộ là giải pháp bất đắc dĩ phải làm, không phải là phổ biến.

Hiện có hàng trăm dự án nhưng chỉ có vài chục phần trăm là đã được thực hiện dở dang, còn đại đa số ở trên giấy tờ. Dự án có thể bồi thường giải phóng mặt bằng, thiết kế xong rồi, nhưng bây giờ đang cho thiết kế lại và các công trình chưa được xây dựng. Đây mới là những dự án cần chuyển sang nhà ở xã hội. Những công trình đã xong rồi thì không khuyến khích nhưng cho phép nếu như dự án nào có thể thực hiện được.

Điều sợ nhất là những dự án chưa có gì cả nhưng đã bán rồi như kiểu căn hộ hiện đại, biệt thự. Cái này lại tồn kho lớn nên cần phải cơ cấu lại ngay. Những loại này mới chỉ trên giấy tờ và phải điều chỉnh dự án trên giấy tờ. Có những dự án mới chỉ giải phóng mặt bằng xong, chưa xây dựng, hạ tầng mới chỉ làm một phần rất nhỏ nhưng có tới 50% người ta đã mua đất nền. Người ta mua chủ yếu là đầu cơ, giữ đất chứ không phải ở thực.

Hiện nay hai bên giữa nhà đầu tư và khách hàng thì đang chờ nhau. Khách hàng không chịu nộp thêm tiền, còn nhà đầu tư thì không có vốn, không vay được ngân hàng nên không thể làm tiếp dự án.

Còn việc chia nhỏ căn hộ, nếu những nhà đầu tư  nào có đề nghị thì cho phép nhưng phải đảm bảo các điều kiện tối thiểu nhất. Trong bối cảnh khó khăn, có những nhà đầu tư không thể bán được nhà, bởi vậy, các trường hợp này, nếu chia được, hợp lý thì chia. Bởi thực tế không phải căn hộ nào cũng chia được. Nhà ở xã hội bán được không chỉ kích cầu bất động sản kéo theo đó là vật liệu xây dựng, nội thất bán được.

Nếu phần lớn dự án vẫn ở trên giấy, sắp tới Bộ có quyết liệt rà soát, thu hồi lại những dự án rùa?

Chúng tôi sẽ cho rà soát lại, nhưng thực sự là việc thu lại chắc là khó vì doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất hoặc triển khai một số bước rồi. Bởi vậy, thu lại sẽ gây thiệt hại cho nhà đầu tư. Nhiều dự án hiện nay đều trên giấy cả nhưng theo hướng nhà cao cấp, hiện đại phong cách nước ngoài với giá bán khoảng 20 - 30 triệu đồng/m2. Những dự án này cần điều chỉnh. Giả sử có 10 dự án thì cho 5 dự án sang nhà ở xã hội, còn lại 5 dự án cho nhà ở cao cấp thôi.

Theo tôi, vấn đề quan trọng nhất lúc này là phải cơ cấu lại các sản phẩm để cho thị trường cân đối hơn, phù hợp hơn tránh lệch pha, trong đó điều chỉnh các dự án chưa xây dựng là chính.

Nhưng một số chủ đầu tư cho rằng, cơ cấu lại cũng rất khó vì lại phải lập lại hồ sơ thiết kế, bản vẽ, thậm chí nhiều doanh nghiệp đã rót chi phí không nhỏ cho phần móng, hạ tầng?

Nếu dự án cần điều chỉnh quy hoạch thì phải tùy thuộc vào theo quy mô dự án. Người quyết định chấp thuận đầu tư chủ yếu là chủ tịch UBND các tỉnh. Nếu trong trường hợp phải xin ý kiến Bộ Xây dựng, Bộ sẽ tháo gỡ rất nhanh. Bộ Xây dựng sẽ thành lập những tổ công tác cùng với các địa phương để cùng nhau tháo gỡ dựa trên nguyên tắc phải tính tổng thể. Hiện nay còn ít nên mình đang khuyến khích, nhưng về lâu dài thì phải tính đến kế hoạch hóa về chiến lược phát triển nhà ở xã hội.

Chúng ta phải tính toán nhu cầu 5 năm tới cần bao nhiêu căn nhà ở xã hội cho các đô thị lớn, các địa phương trên cơ sở đó điều chỉnh các dự án.

Vừa rồi, Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải có nhận định rằng, việc hạ giá nhà xuống cũng khá khó khăn bởi chi phí của chủ đầu tư vào các dự án là rất lớn, đặc biệt là lãi vay ngân hàng. Không lẽ chúng ta lại bất lực trong việc kéo giá nhà xuống cho người dân dễ tiếp cận?

Trong xây dựng thì chiều cao công trình và tầng hầm đóng vai trò quyết định đến giá. Ngoài ra, giá rẻ hay không còn phụ thuộc vào tối ưu hóa trong quá trình thi công, giảm chi phí. Đấy là yếu tố mà chủ đầu tư phải tính toán. Còn nhà nước sẽ có những ưu đãi về thuế. Quy mô căn hộ phải nhỏ thì giá tiền sẽ giảm đi. Từ 17-18 triệu đồng/m2, nếu làm nhà ở xã hội thì chỉ còn khoảng 10-13 triệu đồng thậm chí dưới 10 triệu đồng/m2, tùy vị trí, tầng cao công trình.

Nhà cao cấp thường có nhiều tầng hầm nên rất khó có thể hạ xuống dưới 20 triệu đồng/m2. Nếu nhà đó là thương mại thì chắc chắn phải bán ít nhất 17-18 triệu đồng/m2, còn nhà xã hội thì chỉ bán khoảng 13 triệu đồng/m2. Nhưng nếu cũng quỹ đất đó mà chỉ xây 6 tầng thì chỉ bán khoảng 8 - 9 triệu/m2 thôi.

Vừa qua, Bộ cũng đã khảo sát công trình của một tổng công ty xây dựng. Dự án này có chiều cao 35 tầng, nay giảm xuống 1 tầng hầm để giảm bớt tổng chi phí cho dự án, từ đó giảm giá bán.