Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), thực tế ghi nhận, nhiều trường hợp khách hàng không kiếm được đủ tiền để thanh toán tiền mua nhà, hoặc “theo kịp” các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng. Đặc biệt, giữa bối cảnh nền kinh tế phải đối mặt với thách thức, nguy cơ chiến tranh thương mại bùng nổ, không ít người rất lo lắng về khả năng tăng trưởng thu nhập. Hơn nữa, trong lối sống của người trẻ cũng dần thay đổi. Ngày nay, họ có xu hướng ưu tiên chất lượng cuộc sống, thông qua việc cân bằng giữa công việc và sự hưởng thụ, hơn là “nhất định phải sở hữu nhà ở” bất chấp áp lực phải trả nợ hàng tháng.

CHÊNH LỆCH ĐÁNG KỂ GIỮA THU NHẬP VÀ GIÁ NHÀ

Dữ liệu nghiên cứu của Vars cho thấy mức thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình tại Hà Nội cao hơn khoảng 2,3 đến 10 lần so với thu nhập trung bình của hộ gia đình ở đây.

Cụ thể, theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân tháng của lao động Hà Nội quý 3/2024 đạt 10,7 triệu đồng/tháng. Như vậy, giả định, một hộ gia đình có 4 người, trong đó, 2 người thuộc độ tuổi lao động thì tổng thu nhập hộ gia đình là 21,4 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, mức giá sơ cấp căn hộ trung bình năm 2024 đạt 70 triệu đồng/m2, các dự án mở bán mới đều có giá từ 60 triệu đồng/m2, do đó, để mua được căn hộ tại Hà Nội, khách hàng cần mức thu nhập tối thiểu từ 45 triệu đến 210 triệu đồng/tháng, tùy từng khu vực. 

“Sự chênh lệch đáng kể giữa thu nhập trung bình thực tế và giá nhà khiến việc sở hữu nhà Hà Nội hiện nay không chỉ trở thành thách thức mà còn là không thể đối với đại đa số những hộ gia đình có mức thu nhập trung bình, thậm chí là khá. Tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng hay Tây Hồ, khoảng cách giữa mức lương tối thiểu hàng năm cần thiết để trả tiền thế chấp và thu nhập hộ gia đình trung bình lên tới 10 con số, còn khu vực ngoại thành, gồm Hà Đông, Bắc Từ Liêm hay Long Biên… dù mức giá dễ tiếp cận hơn, nhưng cũng chỉ phù hợp cho cá nhân, hộ gia đình thu nhập từ 40 - 60 triệu/tháng”, TS. Đính thông tin.

Cũng theo Chủ tịch Vars, nếu tính toán dựa vào giá nhà trung bình từng quận và giả định người mua có thể vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà với lãi suất trung bình 8%/năm trong 20 năm. Trên nguyên tắc tài chính, tổng số tiền trả góp hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập, thì thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình ở Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm cao hơn 2 tới 3 lần so với thu nhập hộ gia đình trung bình của người lao động Hà Nội. Tại quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa hay Tây Hồ, thu nhập tối thiểu cần có đều ở mức trên 1 tỷ đồng/năm, tương đương với mức chênh lệch trong khoảng 3,7 đến 8 lần. Tại các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, mức chênh lệch là 3 tới 3,5 lần.

Điều này có nghĩa là việc mua nhà tại các quận Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm khả thi hơn đối với các hộ gia đình có thu nhập điển hình, với điều kiện họ sẵn sàng “chịu” gánh nặng chi phí, chi nhiều hơn 40% thu nhập cho khoản trả góp hàng tháng. 

CHÚ TRỌNG PHÁT TRIỂN MẠNG LƯỚI GIAO THÔNG

Bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn, xúc tiến đầu tư (Vars), nhận định trong những năm qua, với nhiều cá nhân có thu nhập trung bình điển hình, việc mua nhà là một hình thức đầu tư, khi lịch sử cho thấy giá nhà ở các đô thị lớn tại Việt Nam nói chung, Hà Nội nói riêng ghi nhận tăng nhanh, lợi nhuận cao hơn một số kênh đầu tư khác... Tuy nhiên, tình hình này lại dẫn đến khả năng chi trả cho nhà ở của người thu nhập trung bình gặp khó khăn khi giá các dự án mới mở bán đều cao.

Do đó, tùy vào khẩu vị đầu tư và lối sống, một số người sẽ chọn tiết giảm chi phí sinh hoạt, chấp nhận rủi ro để mua nhà sớm, chấp nhận vay ngân hàng và chịu áp lực tài chính. Một số khác sẽ chọn phương án chờ đợi, hoặc thuê nhà để linh hoạt hơn trong tài chính cũng như thỏa mãn sự khác biệt trong lối sống. Bởi mặt bằng giá nhà ở Hà Nội hiện đã “neo” cao, tốc độ tăng giá khó duy trì như quãng thời gian trước. Đặc biệt, suy giảm kinh tế có thể khiến thu nhập người mua nhà giảm, làm giảm khả năng chi trả hoặc tăng áp lực trả nợ đối với những người đã vay vốn; lãi suất ngân hàng không cố định, và trong một số giai đoạn, việc điều chỉnh lãi suất làm khoản vay mua nhà trở nên đắt đỏ.

Mặc dầu vậy, với mức lãi suất tốt hiện nay, hộ gia đình có mức thu nhập điển hình hoặc cá nhân có mức thu nhập tương đương, có sẵn khoản tiền mặt ít nhất 30% giá trị căn hộ vẫn có thể lựa chọn phương án vay mua nhà, nhưng người mua nhà cần chấp nhận dịch chuyển ra khu vực có giá thấp hơn như các quận xa trung tâm hay đô thị vệ tinh quanh Hà Nội.

Bà Miền cho rằng cùng với việc quan tâm, chú trọng đầu tư, phát triển mạng lưới giao thông đồng bộ, việc di chuyển giữa những khu vực sẽ trở lên thuận lợi hơn, với thời gian di chuyển ngắn hơn. Điều này góp phần tích cực giúp người dân sẵn sàng hơn khi lựa chọn nhà ở tại khu vực xa trung tâm hơn. Song để thu hút người mua nhà, các chủ đầu tư cần đưa ra mức giá phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người dân, tạo ra cơ hội sở hữu nhà cho nhiều đối tượng.