Trong vòng một tháng trở lại đây, thị trường bất động sản dường như được hâm nóng phần nào với các thông tin mở bán, bung hàng liên tục của các dự án suốt từ Bắc chí Nam.

Nhưng đáng quan tâm hơn cả là trong các lần mở bán dự án, hầu hết các chủ đầu tư đều đưa ra một mức giá mới hoặc phương thức bán hàng linh hoạt nhằm giảm giá bán sản phẩm, chia sẻ với khách hàng trong bối cảnh hiện nay.

“Ưu đãi đặc biệt”

Sau động thái tuyên bố giảm giá 30 - 50% của Hoàng Anh Gia Lai đối với một vài dự án ở quận 7 (Tp.HCM) và một số dự án khác như The Golden Dynasty (quận Bình Tân), dự án Ehome 3 Tây Sài Gòn, cao ốc Khang Gia (quận Gò Vấp)… dường như làn sóng giảm giá mới đã lan ra Hà Nội - một thị trường vốn được đánh giá là cung vẫn ít hơn cầu, còn chủ đầu tư thì vẫn được cho là những người "bảo thủ" hơn rất nhiều so với các đồng nghiệp phía Nam.

Ngoại trừ một vài dự án “âm thầm” chiết khấu cho khách hàng từ 5 - 10% trước đó, thì đi đầu trong xu hướng giảm giá tại Hà Nội trong vòng một vài tháng nay vẫn là Công ty Xây dựng Số 1 Lai Châu - chủ đầu tư dự án Đại Thanh (Thanh Trì) với tuyên bố, sẽ bán đồng loạt ra thị trường căn hộ chung cư với giá 10 triệu đồng/m2. Trên thực tế, suốt hai tuần qua, sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp này hiếm khi vắng khách.

Và sau một thời gian dài tưởng chừng như không còn tồn tại nữa, khái niệm “mua nhà phải trả tiền chênh” tới dăm ba chục triệu đồng đã tái xuất tại dự án này. Điều từng chỉ xảy ra từ 3 - 4 năm về trước, thời điểm thị trường đang sốt nóng.


Ngay sau “hiện tượng Đại Thanh”, một số chủ đầu tư khác tại Hà Nội cũng đã lập tức vào cuộc với các thông điệp giảm giá rõ ràng. Một số dự án như Mandarin Garden của tập đoàn Hòa Phát cũng được mở bán đợt mới với mức giá giảm khoảng 10 triệu đồng/m2, dự án Westa (Hà Đông), VP3 Linh Đàm… cũng được chủ đầu tư công bố giảm từ 3 - 5 triệu đồng/m2.

Các dự án khác vốn nổi tiếng về neo giá như chung cư Dương Nội, Golden Land, Golden Palace… cũng lần đầu tiên được chủ đầu tư giảm giá bán trực tiếp hoặc gián tiếp cho khách hàng.

Đối với các phân khúc khác như biệt thự, nhà liền kề hay đất nền tại Hà Nội cũng không là ngoại lệ. Hiện giá bán đất nền tại dự án Kim Chung - Di Trạch (Hoài Đức) chỉ còn khoảng 30 triệu đồng/m2 thay vì hơn 40 triệu đồng/m2 hồi cuối năm ngoái, dự án Vân Canh, trước đây giá bán phổ biến ở mức 47-55 triệu đồng/m2, đã bao gồm xây thô, nhưng đến nay, biệt thự chỉ còn khoảng 30 triệu đồng/m2, trong khi liền kề chỉ còn khoảng 25-27 triệu đồng/m2.

Thậm chí như khu đô thị Văn Phú (Hà Đông), dù hầu hết các biệt thự, nhà liền kề tại đây đã hoàn thiện và giá cũng đã giảm từ 50 - 55 triệu đồng/m2 xuống còn 40 - 45 triệu đồng/m2 nhưng tỷ lệ giao dịch vẫn không cải thiện. Một lượng không nhỏ nhà liền kề, biệt thự tại khu đô thị này hiện vẫn đang bỏ hoang dù đã hoàn thiện khá lâu, nhiều tòa nhà đã bắt đầu có biểu hiện thấm mốc, xuống cấp vì chủ nhân không dọn đến ở hoặc không bán được.


Theo thông tin mà VnEconomy có được, trong một vài ngày tới, sẽ có một số dự án tại Hà Nội tiếp tục mở bán đợt mới với nhiều chính sách “ưu đãi đặc biệt” cho khách hàng, trong đó đáng kể nhất là dự án Ha Do Park view, Golden Palace… giảm từ 3 – 5 triệu đồng/m2, chưa kể các gói ưu đãi khác.

Hết cả kiên nhẫn

Theo giới chuyên môn, xưa nay việc giảm giá bán dường như là một khái niệm tối kỵ đối với các chủ đầu tư bất động sản. Ngay cả lúc thị trường có biểu hiện lao dốc, thanh khoản sụt giảm từ hồi đầu năm 2011, thì các chủ đầu tư vẫn ngó lơ với khái niệm giảm giá bán. Nhưng khi thời gian trầm lắng đã kéo dài hơn hai năm, thì sự kiên nhẫn của không ít chủ đầu tư cũng đang bắt đầu bị thử thách thực sự.

Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Hòa Phát, ông Nguyễn Việt Thắng nói với VnEconomy rằng, việc giảm giá bán căn hộ tại dự án Mandarin Garden vừa qua là việc làm “bất đắc dĩ”, bởi thực tế gần một năm trời qua, tỷ lệ giao dịch tại dự án này hầu như không có. Lượng căn hộ đã bán khoảng 30% tại dự án này thực chất là đã bán từ 2011 trở về trước.

Cùng với Hòa Phát, việc giảm giá bán căn hộ của một số chủ đầu tư khác nói trên cho thấy, không ít chủ đầu tư bất động sản hiện nay đã “hết kiên nhẫn” trong nỗ lực giữ giá căn hộ - một cuộc giằng co vốn đã kéo dài trong một thời gian khá dài giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Và theo như lời Tổng giám đốc Nguyễn Thanh Thản (chủ dự án chung cư Đại Thanh), thì dù đã giảm về mức thấp nhất có thể, song doanh nghiệp này “vẫn có lãi” nếu như căn hộ được bán hết ra thị trường.

Như vậy, có thể thấy, ngoài nguyên nhân về khủng hoảng kinh tế, việc thanh khoản của thị trường bất động sản đóng băng trong suốt thời gian dài qua, ít nhiều có nguyên nhân từ câu chuyện giá. Ngay cả một “người trong cuộc” như ông Đoàn Nguyên Đức - Chủ tịch Hoàng Anh Gia Lai cách đây chưa lâu cũng đã tuyên bố “giá bất động sản còn phải giảm thêm vài chục phần trăm nữa thì mới tăng thanh khoản được”.


Động thái giảm giá khủng tại dự án Thanh Bình (quận 7 Tp.HCM) của tập đoàn này ngay sau đó cũng đã nói lên rằng, việc hạ giá bất động sản của các chủ đầu tư có chăng chỉ ảnh hưởng đến uy tín, thương hiệu của dự án, còn về vấn đề tài chính, dường như chủ đầu tư vẫn thu về một mức lãi nhất định.

Theo ông Ngô Thế Vinh, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Bất động sản Gia Vinh, có hai vấn đề cốt lõi sẽ chi phối đến thị trường trong thời gian tới, đó là lòng tin của người dân và diễn biến của nền kinh tế.

“Trong khi diễn biến của nền kinh tế còn phải “hồi hộp” để chờ đợi, việc lấy lại lòng tin của khách hàng là điều các chủ đầu tư nên làm trong thời điểm hiện nay. Để người dân có thể mạnh tay chi tiền mua nhà trong thời gian tới, giá bán phải giảm thêm ít nhất là 20%”, vị này nói.

Còn theo một lãnh đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhiều chủ đầu tư hiện vô cùng khó khăn với hoạt động bán hàng do nguồn cung đang tăng mạnh trong khi giá thành sản phẩm đã chi ở mức cao trong điều kiện kinh tế suy thoái. Hàng tồn kho và chi phí xây dựng cơ bản dở dang, chiếm tỷ trọng lớn trên bảng cân đối tài sản. Gánh nặng chi phí lãi vay và trả nợ đến hạn sẽ tiếp tục là sức ép buộc các doanh nghiệp phải giảm giá bán hoặc tìm hướng chuyển nhượng dự án để có nguồn tiền hoạt động.