Để đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ, nhiều ý kiến cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách theo hướng bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý. Cùng với đó, việc tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình thực hiện sẽ góp phần nâng cao tính khả thi và thúc đẩy tiến độ các dự án…

Việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ được kỳ vọng góp phần nâng cao chất lượng nhà ở và chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, một bộ phận cư dân vẫn bày tỏ băn khoăn về phương án tái định cư, bố trí chỗ ở tạm và các chính sách hỗ trợ nhằm giảm bớt áp lực cho người dân.

NHỮNG BĂN KHOĂN TỪ CƯ DÂN

Bà Nguyễn Thị Nũng là cư dân Khu tập thể 15C Trần Khánh Dư (Hà Nội) từ năm 1998. Trước chủ trương cải tạo khu tập thể, điều khiến bà trăn trở nhất là phương án tái định cư. “Ví dụ, nếu được bố trí tái định cư tại chỗ nhưng căn hộ của gia đình chỉ rộng 30 m2, trong khi dự án có các căn diện tích lớn hơn thì chúng tôi phải thanh toán phần chênh lệch như thế nào? Với hoàn cảnh hiện nay, gia đình tôi e rằng không đủ khả năng chi trả”, bà bày tỏ.

Hơn nữa, gần 30 năm gắn bó với khu tập thể cũng là chừng ấy thời gian gia đình bà duy trì quầy hàng nhỏ để mưu sinh. Đây là nguồn thu nhập chính nên việc di dời để phục vụ cải tạo, không chỉ đồng nghĩa với việc xáo trộn nơi ở mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến sinh kế do có nguy cơ mất địa điểm kinh doanh. “Ai cũng mong Thành phố ngày càng khang trang, sạch đẹp, song với những gia đình còn nhiều khó khăn thì không khỏi lo lắng”, bà chia sẻ.

Dẫu vậy, bà Nũng vẫn bày tỏ sự đồng thuận với chủ trương cải tạo chung cư cũ và khẳng định sẽ chấp hành nghiêm túc. Đồng thời, bà mong người dân được bố trí tái định cư tại chỗ hợp lý, có chính sách hỗ trợ chỗ ở tạm và tiền thuê nhà trong thời gian phá dỡ, xây dựng để sớm ổn định cuộc sống.

Trong khi đó, tại khu tập thể Trương Định, cô Minh Nguyệt chia sẻ cư dân vẫn đang chờ thêm thông tin về kế hoạch cải tạo để có thể chủ động chuẩn bị. Theo cô, do lo ngại khi nhiều hộ cùng lúc phải đi thuê nhà sẽ khó tìm được chỗ ở, một số gia đình đã thuê nhà từ trước. Tuy nhiên, việc cải tạo chưa được triển khai khiến họ vừa phát sinh chi phí thuê nhà, vừa rơi vào thế bị động.

Bên cạnh những lo lắng về nơi ở, cô cho biết không ít cư dân tại khu tập thể đã lớn tuổi, điều kiện kinh tế còn hạn chế. Vì vậy, việc sớm có lộ trình triển khai cụ thể sẽ giúp người dân cân đối tài chính và chuẩn bị cho các khoản chi phí phát sinh trong quá trình thực hiện dự án.

Những chia sẻ từ người dân diễn ra trong bối cảnh Hà Nội đang đang từng bước triển khai kế hoạch cải tạo, xây dựng lại một số khu chung cư cũ trên địa bàn.

Theo thông tin từ UBND TP. Hà Nội, Thành phố đã phê duyệt Danh mục dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thuộc diện phá dỡ theo quy định của Luật Nhà ở trên địa bàn Thành phố đợt 1, gồm: dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại khu tập thể 3 tầng, phường Hà Đông; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại khu tập thể số 23 Hàng Tre – 162 Trần Quang Khải, phường Hoàn Kiếm; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại khu tập thể số 15C Trần Khánh Dư, phường Hoàn Kiếm (tiến độ dự kiến 3 dự án là 2026-2030); dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Trương Định (nhà A, B, C, D, E, H1, H2, H3, H5), phường Tương Mai (tiến độ dự kiến 2026-2029).

TĂNG TÍNH KHẢ THI TỪ CƠ CHẾ HỖ TRỢ 

Để quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ diễn ra thuận lợi, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam, cần đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên.

Trong đó, các quy định về bồi thường, tái định cư khi cải tạo chung cư cũ hiện đã được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đơn cử, quy định đưa ra hệ số bồi thường đối với các căn hộ, như căn hộ tầng 1 có thể áp dụng hệ số 2, các tầng tiếp theo áp dụng hệ số thấp hơn. Đối với trường hợp có diện tích sử dụng ngoài diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, phần diện tích này được bồi thường theo quy định. Trường hợp phương án bồi thường, tái định cư được các bên thống nhất có diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế lớn hơn diện tích căn hộ được bồi thường, thì chủ sở hữu phải thanh toán phần giá trị chênh lệch diện tích theo quy định.

Ngoài ra, chính sách của Hà Nội cũng bổ sung cơ chế hỗ trợ trong thời gian tạm cư khi thực hiện phá dỡ, xây dựng lại chung cư cũ.

Dù vậy, nhiều chuyên gia đánh giá một số nội dung trong các quy định hiện hành vẫn cần tiếp tục được làm rõ, đặc biệt là cơ chế xác định hệ số bồi thường, để người dân thêm yên tâm. Quy định về cải tạo chung cư cũ trong Luật Nhà ở và các nghị định hướng dẫn đã tương đối đầy đủ. Trong quá trình triển khai, điều quan trọng là cần áp dụng thống nhất, công khai để người dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình.

Theo ông Hiệp, việc cải tạo không chỉ nhằm thay đổi diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng nhà ở cho người dân, mà còn phải bảo đảm tính khả thi đối với chủ đầu tư. Đây là chủ trương đúng đắn trong bối cảnh nhiều công trình đã xuống cấp sau hàng chục năm sử dụng, đặc biệt khi Hà Nội vẫn còn số lượng lớn chung cư cũ. Do đó, để các dự án được triển khai hiệu quả phải lựa chọn chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm và tâm huyết. Tuy nhiên, cùng với đó là hoàn thiện cơ chế phát triển dự án, như khai thác thêm diện tích thương mại, dịch vụ hoặc điều chỉnh một số chỉ tiêu phù hợp, cũng sẽ góp phần tăng hiệu quả và khả năng triển khai dự án.

Chia sẻ về vấn đề này tại chương trình kỳ họp thứ tư HĐND TP.Hà Nội khóa XVII, ông Mạc Đình Minh, Chủ tịch HĐND xã Yên Xuân, cho rằng Thành phố nên có cơ chế đủ mạnh nhằm giải quyết những vướng mắc thực tiễn, tạo động lực thu hút nhà đầu tư tham gia dự án cải tạo chung cư cũ.

Ông Mạc Đình Minh nhận định đặc thù của Hà Nội là tại nhiều khu chung cư cũ, chỉ tiêu dân số được xác định chủ yếu để phục vụ tái định cư tại chỗ cho cư dân hiện hữu. Vì vậy, nhà đầu tư không có dư địa để phát triển thêm quỹ nhà ở thương mại bù đắp chi phí đầu tư. “Nhà đầu tư bỏ nhiều thời gian, công sức thực hiện dự án nhưng chỉ tiêu dân số chỉ đủ để tái định cư. Do đó, họ phải tính toán khả năng thu hồi vốn từ phần diện tích kinh doanh thương mại. Thực tế có những khu vực, thời gian hoàn vốn có thể lên tới 70 năm”, ông Minh cho biết.