Thị trường bất động sản: “Lũ” rút và vốn “mắc cạn”

Cơn sốt nóng của thị trường căn hộ cao cấp những ngày qua đột nhiên “trở lạnh” khiến người ta liên tưởng đến hình ảnh cơn “lũ ống” (khi rừng đầu nguồn bị tàn phá, nước lũ lên nhanh, xuống nhanh và sức tàn phá là khủng khiếp). 

Theo các chuyên gia, khi thị trường bất động sản không phát triển trên nhu cầu về nhà ở thực sự của người dân, mà do các chủ đầu tư “làm giá” trên tâm lý đầu cơ ngắn hạn của một số cá nhân, tổ chức, thì rất nhanh sau đó, khi thị trường được đánh động, “cơn sốt” xẹp đi như bong bóng xà phòng.

“Nếu nguồn cung và cầu bất động sản không bị bóp méo, thông tin về các dự án là minh bạch, thì không có lý do gì giá bất động sản lại “sốt nóng” hoặc “sốt lạnh” liên tục trong một thời gian ngắn”, một cựu quan chức Bộ Xây dựng nói.

Ông cho biết thêm “Khi cung - cầu thị trường bất động sản được thông suốt, không có lý do gì người dân phải xếp hàng từ đêm để đóng tiền mua căn hộ giống như mua thực phẩm thời bao cấp trước đây”.

Sau khi Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ Dự thảo đề nghị sửa đổi, bổ sung các loại thuế, lệ phí liên quan tới bất động sản, trong đó sẽ đánh thuế lũy tiến các trường hợp sử dụng đất vượt trên hạn mức đất ở do UBND tỉnh (thành phố) quy định, thị trường nhà đất Tp.HCM và Hà Nội đã có những phản ứng gần như tức thời.

Tiền chênh lệch chuyển nhượng quyền mua căn hộ của một số chung cư cao cấp nhanh chóng sụt giảm, thị trường đất dự án đứng giá mà lại vắng bóng người mua. Nhiều “đại gia” thạo tin đã lặng lẽ rút êm. Bất động sản đã nhanh chóng được chuyển thành tiền mặt hoặc cổ phiếu. Tuy nhiên, số nhà đầu tư “rút êm” không nhiều. Phần lớn “đàn cừu” khi nhận ra những tín hiệu nguy hiểm thì đã muộn, “lũ” đã rút và vốn đầu tư có nguy cơ “mắc cạn”.

Còn nhớ, vào thời điểm mở cửa bán căn hộ đợt ba của Dự án The Vista (Tp.HCM) vào đầu tháng 10/2007, giá nhượng lại quyền mua căn hộ lên đến 10.000 - 15.000 USD. Thế nhưng, chỉ sau 3 tuần, giá chuyển nhượng đã giảm mạnh.

Hiện tại, nhiều người có nhu cầu bán căn hộ mà không có người mua. Với số tiền đầu tư cho mỗi mét vuông căn hộ cao cấp ở The Vista, người ta có thể mua được 2-3 m2 đất dự án tại những khu vực đẹp ở Sài Gòn như An Phú - An Khánh. Đó thực sự là “đỉnh cao” của sự vô lý.

Ông Alastair Orr Ewing, Chủ tịch Công ty Quản lý bất động sản Savills Vietnam Việt Nam, cho rằng, có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà đất tại Việt Nam. Đầu tiên, thị trường nhà đất Việt Nam phát triển còn manh mún, non trẻ, không có nhiều người thực sự hiểu về bất động sản.

“Vài dự án sớm đạt được thành công nên nhiều người đổ xô vào đầu tư nhà đất. Thêm vào đó, chính sách đất đai chưa rõ ràng và thủ tục chuyển quyền sở hữu khó khăn đã tạo nên môi trường gián tiếp khuyến khích đầu cơ trục lợi một cách bất thường, góp phần làm tăng giá bất động sản”, ông Alastair nói.

Sự không rõ ràng trong việc cấp đất khiến các chủ đầu tư có cơ hội lũng đoạn thị trường. Hiện nay, giá một căn hộ cao cấp ở khu vực đắt nhất Bangkok lại thấp hơn căn hộ ở Phú Mỹ Hưng khoảng 30%. Người dân đã tự làm khó mình, vô tình lao theo “vòng xoáy” tăng giá được các chủ đầu tư “thiết kế” sẵn.

Theo các chuyên gia, “cơn sốt giá” bất động sản vừa qua là hệ quả của việc chủ đầu tư đánh trúng tâm lý đầu cơ theo lối ăn xổi của người Việt, bằng cách bán hàng một cách nhỏ giọt, đẩy giá lên cao, để người trước hưởng tiền chênh lệch của người sau. Thị trường càng “khát” hàng bao nhiêu thì giá bất động sản càng được đẩy lên cao bấy nhiêu. Nhưng biện pháp “thổi giá” này cũng là con dao 2 lưỡi khi gặp những thông tin bất lợi.

Một tháng trước đây, lớp bong bóng mới trên thị trường bất động sản chỉ là cảnh báo của các chuyên gia, thì hiện đã thành sự thực. Tuy những biện pháp điều chỉnh mà Bộ Xây dựng đưa ra chưa được Chính phủ thông qua, nhưng nhiều dự án căn hộ cao cấp đã “đóng băng” một cách nhanh chóng.