TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Thị trường căn hộ: Mua để ở đã nhiều hơn
Sự đầu cơ vẫn tồn tại nhưng ngày càng có nhiều gia đình mua căn hộ để ở trực tiếp từ chủ đầu tư
Tác giả, ông Brett Ashton, là Giám đốc Điều hành Công ty TNHH Savills Việt Nam.
Kể từ đầu năm 2000, thị trường căn hộ tại Việt Nam đã phát triển vượt bậc, với cung và cầu đều tăng đáng kể.
Đây là một trong mảng bất động sản sôi động nhất, thu hút nhiều sự đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là từ năm 2003 khi Luật Đất đai mới cho phép các nhà đầu tư nước ngoài xây dựng và mua bán căn hộ (hay biệt thự) trong một khoảng thời gian dài, ổn định.
Trước năm 2000, thị trường căn hộ xây với mục đích bán không hề tồn tại. Những khu căn hộ đầu tiên được xây dựng tại các khu ngoại ô bởi các doanh nghiệp Nhà nước, đã công bố doanh số bán căn hộ rất ấn tượng ngay từ khi toà nhà chưa được xây dựng. Phần lớn các căn hộ được bán ra cho một số nhà đầu cơ, phần lớn đều có quan hệ với chủ đầu tư.
Một thị trường thứ cấp sau đó được thành lập để các nhà đầu cơ bán lại với lợi nhuận cao cho những hộ gia đình mua để ở. Sau sự đổ xô của thị trường và do một số quy định mới được ban hành để cố gắng hạn chế sự đầu cơ, doanh số bán căn hộ đã dần giảm xuống vào năm 2002, 2003.
Sự suy giảm của thị trường căn hộ có lẽ cũng bị gây nên bởi sự phát triển của thị trường chứng khoán vào năm 2000, tạo nên một kênh đầu tư mới và hấp dẫn hơn cho các nhà đầu tư.
Trong 18 tháng qua, lượng căn hộ bán ra đã tăng trở lại, nhưng lần này được tạo nên bởi những lợi nhuận khổng lồ thu được từ thị trường chứng khoán. Sự đầu cơ vẫn tồn tại nhưng ngày càng có nhiều gia đình mua căn hộ để ở trực tiếp từ chủ đầu tư. Do nguồn cung khá dồi dào và các khách hàng có nhu cầu và nhận thức ngày càng cao hơn, các căn hộ thường không được bán hết trước khi xây dựng mà sẽ dần dần được bán ra khi toà nhà tiến gần tới ngày hoàn thiện.
Giá căn hộ cũng có nhiều khác biệt tùy vào vị trí, chất lượng, tiện nghi, cách thức hoàn thiện và thanh toán cũng như danh tiếng của chủ đầu tư (trong nước hay quốc tế). Kể từ những dự án đầu tiên tại Hà Nội và Tp.HCM vào khoảng năm 2000, giá căn hộ đã tăng lên đáng kể.
Hiện tại, giá bán trung bình khoảng từ 420 - 800 USD/m2 với những căn hộ tiêu chuẩn trong những tòa nhà cao tầng tại khu vực không mấy trung tâm, từ 900 - 1.400 USD/m2 với những tòa nhà có vị trí và chất lượng tốt hơn, và từ 2.300 - 2.800 USD/m2 với những căn hộ thực sự cao cấp.
Các căn hộ bậc trung và thấp có xu hướng được bán rẻ hơn tại Tp.HCM, trong khi căn hộ cao cấp thường rẻ hơn tại Hà Nội. Giá bán cao nhất đạt được tại Tp.HCM là khoảng 4.000 USD/m2 và 3.500 USD/m2 tại Hà Nội.
Cũng giống như ở những nước Đông Á khác, văn hoá người Việt không ưa chuộng hình thức sinh sống trong các khu căn hộ. Trên thực tế, 80% dân số ở vùng nông thôn chưa hình dung ra được việc sinh sống trong các khu căn hộ cao tầng.
Mặc dù xu thế này đang dần dần thay đổi trong các đô thị lớn khi tầng cấp trung lưu đang cân nhắc các căn hộ cao cấp như một sự lựa chọn hấp dẫn theo phong cách phương Tây, đây vẫn là một quan niệm rất mới mẻ và phần lớn các căn hộ cao cấp đều được mua với mục đích đầu tư chứ không để sử dụng.
Có lẽ sự chấp nhận hình thức sinh sống trong các căn hộ cao tầng cũng được tạo nên một phần bởi giá đất “khủng khiếp” khiến việc sở hữu một mảnh đất nhỏ để xây nhà là điều không tưởng đối với nhiều cặp vợ chồng trẻ muốn chuyển ra ở riêng. Mặc dù việc mua đất xây nhà luôn được ưa chuộng hơn nhưng hiện tại có thể phải tốn tới gần 200.000 USD để mua một mảnh đất nhỏ và xây nhà, trong khi một căn hộ với diện tích tương đương thường chỉ có giá bằng khoảng một nửa.
Nguồn cung vẫn khá hạn hẹp ở cả Hà Nội và Tp.HCM, tuy nhiên có rất nhiều dự án đang được lên kế hoạch, đặc biệt ở vùng phụ cận. Ở một số thành phố khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ, hiện nay đã có những dự án căn hộ đang được xây dựng và rao bán. Ví dụ thành phố Đà Nẵng đã thu hút được một số nhà đầu tư nước ngoài, như Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Hàn Quốc đầu tư vào True Friend Tower.
Theo Savills, điều này có thể dẫn đến việc bình ổn giá trong khoảng 3 năm tới, chứ không sớm hơn, trừ phi có một sự thay đổi và ảnh hưởng lớn tới cầu từ một yếu tố bên ngoài, như nguồn thu nhập ngày càng tăng, sự thay đối trong lối sống, đặc biệt là của giới trẻ chiếm khoảng 65% dân số, quá trình đô thị hóa và diện tích trên đầu người ngày càng tăng tại các thành phố lớn.
Nhu cầu tại các tỉnh và thành phố như Đà Nẵng so với các thành phố lớn là khá thấp, vì vậy cung có thể vượt cầu nếu tất cả các dự án sẽ được hoàn thành theo đúng kế hoạch.
Từ cách nhìn của một nhà đầu tư, vẫn còn rất nhiều cơ hội tại thị trường này mặc dù một số khó khăn vẫn tồn tại. Các dự án căn hộ tại trung tâm thành phố Hà Nội và Tp.HCM hiện nay không được cấp phép bởi Chính phủ đang khuyến khích xây dựng và phát triển các khu đô thị mới tại các vùng lân cận.
Vì vậy, đây chính là nơi nguồn cung sẽ tăng nhanh chóng trong thời gian ngắn tới đây.
Kể từ đầu năm 2000, thị trường căn hộ tại Việt Nam đã phát triển vượt bậc, với cung và cầu đều tăng đáng kể.
Đây là một trong mảng bất động sản sôi động nhất, thu hút nhiều sự đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là từ năm 2003 khi Luật Đất đai mới cho phép các nhà đầu tư nước ngoài xây dựng và mua bán căn hộ (hay biệt thự) trong một khoảng thời gian dài, ổn định.
Trước năm 2000, thị trường căn hộ xây với mục đích bán không hề tồn tại. Những khu căn hộ đầu tiên được xây dựng tại các khu ngoại ô bởi các doanh nghiệp Nhà nước, đã công bố doanh số bán căn hộ rất ấn tượng ngay từ khi toà nhà chưa được xây dựng. Phần lớn các căn hộ được bán ra cho một số nhà đầu cơ, phần lớn đều có quan hệ với chủ đầu tư.
Một thị trường thứ cấp sau đó được thành lập để các nhà đầu cơ bán lại với lợi nhuận cao cho những hộ gia đình mua để ở. Sau sự đổ xô của thị trường và do một số quy định mới được ban hành để cố gắng hạn chế sự đầu cơ, doanh số bán căn hộ đã dần giảm xuống vào năm 2002, 2003.
Sự suy giảm của thị trường căn hộ có lẽ cũng bị gây nên bởi sự phát triển của thị trường chứng khoán vào năm 2000, tạo nên một kênh đầu tư mới và hấp dẫn hơn cho các nhà đầu tư.
Trong 18 tháng qua, lượng căn hộ bán ra đã tăng trở lại, nhưng lần này được tạo nên bởi những lợi nhuận khổng lồ thu được từ thị trường chứng khoán. Sự đầu cơ vẫn tồn tại nhưng ngày càng có nhiều gia đình mua căn hộ để ở trực tiếp từ chủ đầu tư. Do nguồn cung khá dồi dào và các khách hàng có nhu cầu và nhận thức ngày càng cao hơn, các căn hộ thường không được bán hết trước khi xây dựng mà sẽ dần dần được bán ra khi toà nhà tiến gần tới ngày hoàn thiện.
Giá căn hộ cũng có nhiều khác biệt tùy vào vị trí, chất lượng, tiện nghi, cách thức hoàn thiện và thanh toán cũng như danh tiếng của chủ đầu tư (trong nước hay quốc tế). Kể từ những dự án đầu tiên tại Hà Nội và Tp.HCM vào khoảng năm 2000, giá căn hộ đã tăng lên đáng kể.
Hiện tại, giá bán trung bình khoảng từ 420 - 800 USD/m2 với những căn hộ tiêu chuẩn trong những tòa nhà cao tầng tại khu vực không mấy trung tâm, từ 900 - 1.400 USD/m2 với những tòa nhà có vị trí và chất lượng tốt hơn, và từ 2.300 - 2.800 USD/m2 với những căn hộ thực sự cao cấp.
Các căn hộ bậc trung và thấp có xu hướng được bán rẻ hơn tại Tp.HCM, trong khi căn hộ cao cấp thường rẻ hơn tại Hà Nội. Giá bán cao nhất đạt được tại Tp.HCM là khoảng 4.000 USD/m2 và 3.500 USD/m2 tại Hà Nội.
Cũng giống như ở những nước Đông Á khác, văn hoá người Việt không ưa chuộng hình thức sinh sống trong các khu căn hộ. Trên thực tế, 80% dân số ở vùng nông thôn chưa hình dung ra được việc sinh sống trong các khu căn hộ cao tầng.
Mặc dù xu thế này đang dần dần thay đổi trong các đô thị lớn khi tầng cấp trung lưu đang cân nhắc các căn hộ cao cấp như một sự lựa chọn hấp dẫn theo phong cách phương Tây, đây vẫn là một quan niệm rất mới mẻ và phần lớn các căn hộ cao cấp đều được mua với mục đích đầu tư chứ không để sử dụng.
Có lẽ sự chấp nhận hình thức sinh sống trong các căn hộ cao tầng cũng được tạo nên một phần bởi giá đất “khủng khiếp” khiến việc sở hữu một mảnh đất nhỏ để xây nhà là điều không tưởng đối với nhiều cặp vợ chồng trẻ muốn chuyển ra ở riêng. Mặc dù việc mua đất xây nhà luôn được ưa chuộng hơn nhưng hiện tại có thể phải tốn tới gần 200.000 USD để mua một mảnh đất nhỏ và xây nhà, trong khi một căn hộ với diện tích tương đương thường chỉ có giá bằng khoảng một nửa.
Nguồn cung vẫn khá hạn hẹp ở cả Hà Nội và Tp.HCM, tuy nhiên có rất nhiều dự án đang được lên kế hoạch, đặc biệt ở vùng phụ cận. Ở một số thành phố khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ, hiện nay đã có những dự án căn hộ đang được xây dựng và rao bán. Ví dụ thành phố Đà Nẵng đã thu hút được một số nhà đầu tư nước ngoài, như Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Hàn Quốc đầu tư vào True Friend Tower.
Theo Savills, điều này có thể dẫn đến việc bình ổn giá trong khoảng 3 năm tới, chứ không sớm hơn, trừ phi có một sự thay đổi và ảnh hưởng lớn tới cầu từ một yếu tố bên ngoài, như nguồn thu nhập ngày càng tăng, sự thay đối trong lối sống, đặc biệt là của giới trẻ chiếm khoảng 65% dân số, quá trình đô thị hóa và diện tích trên đầu người ngày càng tăng tại các thành phố lớn.
Nhu cầu tại các tỉnh và thành phố như Đà Nẵng so với các thành phố lớn là khá thấp, vì vậy cung có thể vượt cầu nếu tất cả các dự án sẽ được hoàn thành theo đúng kế hoạch.
Từ cách nhìn của một nhà đầu tư, vẫn còn rất nhiều cơ hội tại thị trường này mặc dù một số khó khăn vẫn tồn tại. Các dự án căn hộ tại trung tâm thành phố Hà Nội và Tp.HCM hiện nay không được cấp phép bởi Chính phủ đang khuyến khích xây dựng và phát triển các khu đô thị mới tại các vùng lân cận.
Vì vậy, đây chính là nơi nguồn cung sẽ tăng nhanh chóng trong thời gian ngắn tới đây.
![[Bài 2]: Hỗ trợ tiền thuê chung cư mới thuộc tài sản công cho hộ chính sách](https://media.vneconomy.vn/400x225/images/upload/2024/11/14/chung-cu-khuc-thua-du.jpeg)
