Thị trường nhà đất cần tính minh bạch

Cuối tháng Sáu này, Jones Lang LaSalle, một tập đoàn dịch vụ địa ốc và quản lý tài chính lớn trên thế giới, sẽ công bố bảng xếp hạng chỉ số minh bạch thị trường bất động sản toàn cầu.

Các nhà đầu tư khá quan tâm tới bảng đánh giá này khi chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam từ vị trí cuối bảng vào năm 2006 đã được nâng lên vào năm 2008. Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Đặng Văn Quang, Trưởng phòng cao cấp bộ phận dịch vụ tư vấn chiến lược của tập đoàn này tại Việt Nam.

Cơ sở nào để Jones Lang LaSalle đưa ra những đánh giá và xếp hạng bằng chỉ số RETI (RETI - Real Estate Transparency Index), chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản?

Ngày 30/6 tới, chúng tôi sẽ chính thức đưa ra chỉ số minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam cùng với chỉ số minh bạch của thị trường toàn cầu.

Chỉ số minh bạch thị trường toàn cầu đánh giá trên hai phương diện, về môi trường kinh doanh chung và chỉ số minh bạch của riêng thị trường bất động sản.

Bảng xếp hạng này chúng tôi thực hiện định kỳ hai năm một lần. Năm 2006, rất tiếc là Việt Nam xếp thứ hạng 56/56. Năm nay, số nước tham gia vào bảng phân hạng nhiều hơn. Trong bảng xếp hạng năm nay, Việt Nam đã cải thiện được thứ hạng của mình, mặc dù thứ hạng này vẫn phản ánh thị trường chưa phải hoàn toàn tốt.

Việc đánh giá phải dựa trên nhiều yếu tố như sự minh bạch về thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức, công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán, cơ quan quản lý, nhà thầu xây dựng, người bán và người mua, về hoạt động đầu tư, thông tin về sản phẩm bất động sản... Bảng xếp hạng chỉ số RETI được chia làm nhiều cấp độ khác nhau như rất minh bạch, minh bạch, trung bình....

Bảng xếp hạng sắp tới cho thấy Việt Nam đã có sự cải thiện rõ rệt về chỉ số minh bạch thông qua nhiều cải thiện về thủ tục đầu tư, sự công khai hơn của thị trường.

Có hai yếu tố rất quan trọng là thủ tục đấu thầu và đấu giá đất. Nếu hai yếu tố này tiếp tục được cải thiện theo chiều hướng tốt, chắc chắn Việt Nam sẽ có sự đảo chiều ngoạn mục về chỉ số xếp hạng trong những năm tiếp theo.

Đáng tiếc là ở một số phương diện, sự cải cách trong thủ tục vẫn chưa có sự triệt để, hoặc có những trường hợp luật quy định rất tốt nhưng bộ phận thực hiện luật lại chưa tốt gây nhiều phiền toái cho người đầu tư. Chúng tôi cũng phân tích và đánh giá dựa vào những ý kiến của nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước với những hệ thống câu hỏi tập trung vào nhiều lĩnh vực khác nhau.

Nhìn chung, những ý kiến của những doanh nghiệp nước ngoài đều kỳ vọng vào sự phát triển của thị trường này, nhưng họ cũng bày tỏ sự e ngại khi phải tiếp xúc với một môi trường thiếu minh bạch.

Chỉ số minh bạch có ý nghĩa thế nào đối với nhà đầu tư, cũng như đối với việc tìm kiếm lợi nhuận của họ tại thị trường đó, thưa ông?

Một thực tế là chỉ số minh bạch không quyết định lợi nhuận của thị trường. Nước Mỹ nằm trong nhóm nước có chỉ số minh bạch thị trường bất động sản cao nhưng hiện nay đầu tư vào thị trường này lại không kiếm được nhiều lời như một số thị trường khác. Vì lợi nhuận được sinh ra từ nhiều yếu tố trong nền kinh tế vĩ mô.

Nhưng chỉ số minh bạch cao sẽ làm cho môi trường đầu tư có sức hấp dẫn và làm nhà đầu tư yên tâm hơn khi bỏ đồng vốn vào đó. Đây là một nghiên cứu giúp các nhà đầu tư bất động sản xác định cơ hội và chiến lược kinh doanh trên toàn cầu. Bên cạnh bảng xếp hạng này, chúng tôi cũng tiến tới công bố bản cáo bạch hàng quí về diễn biến của thị trường nhà đất tại Việt Nam.

Chúng tôi quan sát thấy rằng, những nước chúng tôi từng công bố có chỉ số minh bạch yếu đều có sự cải thiện về chỉ số trong những giai đoạn tiếp theo. Bảng xếp hạng chỉ số minh bạch chỉ ra một nhóm những phương diện cần phải cải thiện.

Đặc biệt, ngoài những nhóm cơ bản như thủ tục đầu tư, chi phí đầu tư, chúng tôi còn công bố về nhóm hối lộ hay tỷ lệ tham nhũng trong thị trường bất động sản.

Ông nghĩ gì về ý kiến cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay nhiều tiềm năng nhưng lại khá phức tạp?

Thực tế, khi tiếp cận thị trường nhà đất Việt Nam, nhiều nhà đầu tư nước ngoài thường phải gặp tư vấn. Vì họ phải đối mặt với một nhóm những khó khăn như: thông tin có đầy đủ và chính xác hay không, sự không nhất quán trong bộ máy hành chính, nhân sự của ngành này đang rất yếu...

Nhiều nhà đầu tư nói với tôi rằng họ không biết bắt đầu từ đâu trong chuỗi những thủ tục đầu tư của Việt Nam. Mà khi đã thông qua tư vấn, chi phí đầu tư của họ sẽ bị đẩy lên cao.

Thời điểm này thị trường đang chững lại. Nhưng đây cũng là cơ hội tốt để sàng lọc nhà đầu tư. Những nhà đầu tư trước đây quá phụ thuộc vào vào quỹ đất tốt thì họ cần tổ chức lại chiến lược sản phẩm cung cấp ra thị trường, đánh giá lại nhu cầu của người dân để đưa ra những sản phẩm phù hợp với túi tiền của người dân.

Xu hướng đang diễn ra là nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước liên kết vào nhau. Người có quỹ đất tốt thì liên kết với những người biết làm. Người biết làm, có quỹ đất tốt liên kết với những người có tiền để huy động được vốn.

Một xu hướng tốt của thị trường bất động sản hiện nay là nhiều nhà đầu tư đã tìm đến những nhà tư vấn chuyên nghiệp để giảm thiểu những rủi ro không cần thiết. Tuy nhiên, việc liên kết với đối tác nước ngoài cũng đặt nhà đầu tư trong nước trước những thách thức. Vì bản thân họ cũng phải có trình độ, thực tế và phải có chiến lược cụ thể.

Vậy theo ông, cần phải có những yếu tố gì để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh và chuyên nghiệp?

Thực tế là có thời điểm thị trường bất động sản trong nước rất thiếu thông tin. Người dân không biết dựa vào nguồn thông tin chính thống nào để kiểm chứng thông tin. Nhiều người đầu tư vào thị trường này theo tâm lý đám đông khiến đối tượng đầu cơ lợi dụng đẩy giá lên cao nhiều lần.

Trong một giai đoạn nhất định, giới đầu cơ là chất xúc tác cho sự phát triển của thị trường. Nhưng nếu không kiểm soát được sự đầu cơ thì thị trường sẽ bị làm "nóng" không cần thiết.

Vì vậy, cơ quan chức năng cần chủ động cung cấp thông tin cho người dân để họ được định hướng trong đầu tư. Việc lành mạnh hóa môi trường đầu tư không phải là việc làm đơn giản. Nó đòi hỏi phải có sự liên thông của cả bộ máy hành chính liên quan đến thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng.

Việc các nguồn vốn nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản thời gian vừa qua tăng cao cho thấy sự hấp dẫn của thị trường này. Nhưng nhà nước cũng cần phải kiểm soát xem sự hấp thu nguồn vốn đó đến đâu.

Việt Nam đang có lợi thế rất lớn khi được đánh giá là có thị trường cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực vì giá thành sản xuất và giá nhân công rẻ hơn. Nhiều nước đang đứng trước lựa chọn, Việt Nam hay Ấn Độ sẽ là điểm dừng chân tiếp theo trong chiến lược về bất động sản của mình sau Trung Quốc. Chỉ có một sự cải cách thực sự về môi trường đầu tư thì cơ hội mới đem lại kết quả