Trước đây, một vài tổ chức dự báo cho rằng dự báo thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ phục hồi vào đầu năm 2026...

Hồi tháng 3, ông John Lam, giám đốc bộ phận nghiên cứu bất động sản Trung Quốc và Hồng Kông của ngân hàng Thụy Sỹ UBS, nhận xét giá nhà tại các thành phố cấp 1 của Trung Quốc sẽ “trở nên ổn định” vào đầu năm 2026. Nhưng giờ đây, ông dự báo sự phục hồi đó sẽ rơi vào giữa hoặc cuối năm 2026, trừ khi Bắc Kinh có các biện pháp kích thích và hỗ trợ bổ sung với lĩnh vực bất động sản.

“Động lực tăng trưởng doanh số bất động sản ở Trung Quốc đã suy yếu những tháng gần đây”, ông Lam nhận xét trong một cuộc trả lời phỏng vấn  hãng tin Bloomberg. “Nếu xu hướng này tiếp diễn, thị trường sẽ phục hồi muộn hơn so với dự báo trước đây".

Ông Lam đã hạ triển vọng cổ phiếu của China Evergrande vào đầu năm 2021, gần 1 năm trước khi tập đoàn phát triển bất động sản này vỡ nợ. Năm ngoái, ông cũng bày tỏ lập trường táo bạo khi nhận xét về sự chuyển biến tích cực của thị trường bất động sản Trung Quốc trong bối cảnh hầu hết đồng nghiệp dự báo xu hướng suy giảm sẽ còn kéo dài.

Theo ông Lam, nhu cầu suy yếu khiến thời gian từ khi rao bán tới khi bán được nhà tại Trung Quốc kéo dài. Tỷ lệ quay vòng tồn kho bất động sản tại các thành phố cấp 1 ở nước này trong tháng 3 đã giảm xuống mức bình quân là 14 tháng.

Tuy nhiên, con số này đã tăng lên 20,7 tháng vào cuối tháng 6. Điều này đồng nghĩa thời gian để thị trường hấp thu nguồn cung nhà ở sẽ lâu hơn, kể cả tại các thành phố lớn - nơi được dự báo sẽ phục hồi trước tiên.

Các ngân hàng nước ngoài có quan điểm trái chiều về triển vọng bất động sản Trung Quốc trong bối cảnh khủng hoảng của ngành này đang tiếp tục kìm hãm tăng trưởng của nền kinh tế Trung Quốc trong hơn 4 năm qua. Ngân hàng Morgan Stanley dự báo doanh thu bất động sản tại nước này sẽ vẫn yếu trong quý 3. Trong khi đó, các nhà phân tích của HSBC dự báo sẽ có “sự phục hồi đáng kể”.

Dự báo tích cực hồi tháng 3 của ông Lam chủ yếu dựa trên thực tế rằng tình trạng dư cung nhà ở tại Trung Quốc đã giảm bớt sau khi nhiều công ty phát triển bất động sản thiếu vốn đã ngừng mua đất. Năm ngoái, số lượng dự án nhà được khởi công của các công ty phát triển bất động sản đã giảm 63% so với thời điểm khủng hoảng bắt đầu xảy ra vào năm 2021. Mức giảm theo diện tích là 48%.

Vị chuyên gia cho biết dự báo về sự phục hồi của ông không thay đổi, nhưng thời điểm xảy ra điều này sẽ chậm hơn so với dự báo đưa ra hồi tháng 3.

“Tổng tồn kho nhà của Trung Quốc vẫn tiếp tục giảm kể từ cuối tháng 3 đến nay. Chỉ có điều cần nhiều thời gian hơn để giảm rõ rệt”, ông Lam cho biết.

Theo dữ liệu từ Tập đoàn Thông tin Bất động sản Trung Quốc (CREI), doanh số bán nhà mới của 100 công ty phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc đã giảm hơn 20% trong hai tháng liên tiếp - tháng 6 và tháng 7. Sự sụt giảm ngày càng trầm trọng cho thấy sức nóng từ các biện pháp kích thích kinh tế vào tháng 9 năm ngoái của Bắc Kinh đã nguội bớt. Giá nhà mới tháng 6 cũng giảm 0,27% so với tháng 5, mức giảm mạnh nhất trong vòng 8 tháng.

Theo ông Lam, một điểm sáng hiếm hoi là các quỹ tín thác bất động sản (REIT). Ông cho rằng nhà đầu tư có thể tìm kiếm cơ hội khi doanh nghiệp phát triển bất động sản bán các trung tâm mua sắm của mình cho các REIT Trung Quốc. Từ đầu năm đến nay, nhu cầu đầu tư vào các quỹ này tại Trung Quốc đã tăng vọt.

Trung Quốc ra mắt thị trường REIT vào năm 2021 như một kênh huy động vốn cho dự án cơ sở hạ tầng lớn với mức lợi nhuận tương đối ổn định. Năm 2023, thị trường này mở rộng sang các dự án trung tâm thương mại. Năm nay, giới đầu tư đổ xô vào các quỹ này để tìm kiếm lợi nhuận trong bối cảnh lợi suất trái phiếu chính phủ dao động ở các mức gần thấp kỷ lục.

Trong một báo cáo hồi tháng 7, các nhà phân tích Kristy Hung và Monica Si của trang Bloomberg Intelligence nhận định rằng trong số các thị trường lớn của châu Á, REIT Trung Quốc mang lại lợi nhuận cao thứ hai trong nửa đầu năm 2025.

 “Nguồn vốn bất động sản tại Trung Quốc có thể sẽ chứng kiến sự thay đổi lớn về mặt cấu trúc trong 3-5 năm tới”, ông Lam nhận định. “Sự phát triển của các REIT sẽ bù đắp cho sự sụt giảm giá trị thị trường của cổ phiếu các công ty xây dựng bất động sản”.