Vai trò của dòng vốn ASEAN trong sự phát triển bất động sản Việt Nam

Ba thập kỷ sau khi Việt Nam gia nhập ASEAN, hợp tác kinh tế khu vực ngày càng mở rộng. Trong đó, bất động sản trở thành lĩnh vực thu hút mạnh mẽ nguồn vốn từ các quốc gia thành viên. Từ khu công nghiệp, nhà ở, bán lẻ cho đến nghỉ dưỡng, dấu ấn của nhà đầu tư ASEAN tại thị trường Việt Nam ngày càng rõ nét.

ƯU TIÊN ĐẦU TƯ VÀO BẤT ĐỘNG SẢN

Bà Nguyễn Lê Dung, Savills Hà Nội, cho biết năm 2023, dòng vốn FDI vào ASEAN đạt mức kỷ lục 230 tỷ USD, bất chấp xu hướng suy giảm toàn cầu. Theo đó, bất động sản là một trong những lĩnh vực thu hút FDI lớn nhất, cho thấy sức hấp dẫn của thị trường khu vực.  

Đặc biệt, với vị thế là một phần của hệ sinh thái đầu tư năng động, Việt Nam được hưởng lợi cả từ nguồn vốn, lẫn sự chuyển giao công nghệ, kinh nghiệm quản lý và những mô hình phát triển tiên tiến.

Trên thực tế, lĩnh vực kinh doanh bất động sản luôn nằm trong nhóm các ngành thu hút FDI mạnh mẽ nhất tại Việt Nam. Nửa đầu năm 2025, tổng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản ghi nhận đạt 5,1 tỷ USD, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước và chiếm khoảng 24% tổng vốn FDI đăng ký trên cả nước. Đáng chú ý, trong tổng vốn đầu tư từ ASEAN, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ hai, với 97 dự án và 16,6 tỷ USD, chiếm 30,4% tổng vốn đầu tư của khối này vào Việt Nam.

Tỷ trọng này cao hơn đáng kể so với tỷ trọng của bất động sản trong tổng FDI chung của Việt Nam, cho thấy các nhà đầu tư ASEAN có xu hướng ưu tiên lĩnh vực này hơn so với các nhà đầu tư từ các khu vực khác. Điều đó có thể được giải thích bởi sự gần gũi về địa lý, sự tương đồng về văn hóa kinh doanh và khả năng nhận diện, khai thác các cơ hội phát triển đô thị trong khu vực.

Theo bà Dung, dòng vốn ASEAN đã góp phần mở rộng quy mô và nâng cao tính chuyên nghiệp của thị trường. Từ một ngành sơ khai, bất động sản Việt Nam từng bước định hình theo chuẩn quốc tế với nhiều dự án tiêu biểu, đặt nền móng cho khái niệm đô thị quy mô lớn, bài bản và đồng bộ.

PHÂN BỔ TỚI NHIỀU PHÂN KHÚC

Ngoài tác động mở rộng quy mô và nâng tầm chất lượng thị trường, dòng vốn đầu tư từ ASEAN vào thị trường bất động sản Việt Nam còn được phân bổ đa dạng vào nhiều phân khúc, phản ánh sự tin tưởng vào tiềm năng tăng trưởng đồng bộ của nền kinh tế Việt Nam và nhu cầu phát triển đa dạng các loại hình bất động sản.

Trong đó, bất động sản công nghiệp vẫn là “điểm đến” hàng đầu. Mô hình Khu công nghiệp Việt Nam – Singapore do Becamex IDC và Sembcorp Development hợp tác đã đạt nhiều kết quả tích cực, đáp ứng làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu và chiến lược “Trung Quốc + n”. Việt Nam dự kiến sẽ bổ sung 221 khu công nghiệp mới đến năm 2030, tạo quỹ đất lớn cho các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, nhà ở cao cấp và khu đô thị tích hợp cũng được đánh giá những điểm sáng, đặc biệt hấp dẫn với nhà đầu tư từ Singapore và Malaysia. Còn ở mảng bán lẻ và thương mại lại chứng kiến sự mở rộng nhanh chóng của các tập đoàn Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan. Riêng bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch tiếp tục là mảng hấp dẫn, khi tiềm năng du lịch lớn đang thúc đẩy nhà đầu tư ASEAN rót vốn vào phân khúc khách sạn và khu nghỉ dưỡng cao cấp. Dự kiến, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tăng 70–80% so với năm 2024.

Theo bà Dung, đi cùng với dòng vốn ASEAN còn có những chuẩn mực quốc tế về quy hoạch, thiết kế và xây dựng. Các dự án thường chú trọng không gian xanh, tiện ích đa dạng, công nghệ thông minh và giải pháp bền vững. Một số mô hình hiện hữu tại Việt Nam là minh chứng rõ nét, không chỉ xây dựng hạ tầng sản xuất mà còn kiến tạo hệ sinh thái đô thị với khu dân cư chất lượng cao, đầy đủ tiện ích cho chuyên gia và người lao động.

Thông qua các liên doanh, nhà đầu tư ASEAN đã chuyển giao công nghệ xây dựng tiên tiến và kinh nghiệm quản lý, nâng cao năng lực cho doanh nghiệp Việt Nam và góp phần chuyên nghiệp hóa toàn ngành.

Tuy nhiên, đại diện Savills cho rằng mặc dù có vai trò quan trọng nhưng dòng vốn ASEAN tại Việt Nam vẫn gặp một số rào cản như hạn chế về tỷ lệ và thời hạn sở hữu cho nhà đầu tư nước ngoài; quy trình pháp lý và thủ tục hành chính còn phức tạp; mức độ minh bạch thị trường chưa cao.

Dẫy vậy, “với tiềm năng tăng trưởng lớn, nhu cầu thị trường ổn định và sự hội nhập sâu rộng, Việt Nam vẫn là điểm đến chiến lược. Vì vậy, khi môi trường pháp lý tiếp tục cải thiện và hạ tầng được nâng cấp, dòng vốn ASEAN kỳ vọng có thể đóng góp mạnh mẽ hơn nữa vào việc định hình diện mạo đô thị hiện đại, bền vững của Việt Nam trong thập kỷ tới”, đại diện Savills nhận định.