Xây nhà 25m2: Đi ngược sự phát triển?

Bộ Xây dựng vừa chính thức lên tiếng về việc có thể tạm thời xây dựng căn hộ chung cư thương mại diện tích tối thiểu 25m2. Tuy nhiên, không ít ý kiến cho rằng quyết định của này là đi ngược với sự phát triển.

Trong thông cáo báo chí, Bộ Xây dựng khẳng định việc này xuất phát từ nhu cầu thực tế của người dân và đề xuất của một số địa phương, doanh nghiệp.

“Theo quy định trước đây (Luật Nhà ở 2005), nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2”.

Tuy nhiên, sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành, quy định này đã được bãi bỏ. Luật Nhà ở 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan hiện hành chưa có quy định cụ thể giới hạn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư thương mại”, Bộ Xây dựng cho biết.

4 căn cứ khoa học

Cũng theo Bộ Xây dựng, việc đề xuất quy định tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư là 25m2 được căn cứ trên cơ sở pháp lý, khoa học và thực tiễn.

Một là, theo kết quả điều tra về dân số và nhà ở cho thấy, số hộ gia đình tại khu vực đô thị có diện tích nhà ở tối thiểu dưới 5 m2/người là tương đối nhiều (khoảng 4,8%).

Từ đó, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã đề ra mục tiêu đến năm 2015 đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6m2 sàn/người; đến 2020 đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 8m2 sàn/người.

Như vậy, việc quy định diện tích căn hộ tối thiểu 25m2 (để có thể bố trí chỗ ở cho 1-3 người) là hợp lý và phù hợp với nhu cầu của thị trường, đặc biệt là các đối tượng thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân lao động tại các khu công nghiệp.

Hai là, tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội quy định tại Nghị định 100/CP là 25m2. Bên cạnh các cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, việc cho phép xây dựng căn hộ thương mại có diện tích tối thiểu 25m2 cũng là một giải pháp quan trọng để góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở giá thấp cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở.

Ba là, tham khảo kinh nghiệm quốc tế của các nước trên thế giới như Pháp, Hàn Quốc, Thái Lan, Singapore, Malaysia... đều cho phép xây dựng căn hộ chung cư có diện tích nhỏ (Hàn quốc: 14m2; Pháp: 15m2; Thái Lan: 15-20m2).

Bốn là, chất lượng nhà ở được quyết định bởi các yếu tố cơ bản như: chất lượng xây dựng, chất lượng hoàn thiện, hệ thống trang thiết bị, điều kiện hạ tầng, dịch vụ quản lý vận hành... Do đó, việc quy định cho phép xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu 25m2 không phải là nguyên nhân hình thành các khu nhà ở chất lượng kém.

4 vấn đề nảy sinh

Ông Trương Xuân Danh, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Mường Thanh, cho rằng, ổ chuột là tình trạng nhếch nhác, do mật độ dân số dày đặc, hạ tầng xã hội cũng như kỹ thuật không đáp ứng được. Bản thân căn hộ 25m2 không phải là lý do chính gây ra tình trạng ổ chuột, vấn đề là quản lý, quy hoạch và xây dựng.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, với quyết định của Bộ Xây dựng sẽ có 4 vấn đề nảy sinh.

Thứ nhất, giảm diện tích căn hộ là ngược lại với xu thế phát triển. Khi mức sống ngày một nâng cao, thì tiêu chí về diện tích nhà ở trên đầu người cũng ngày càng cao hơn. Trước đây là 4m2/người thì quy định diện tích căn hộ thương mại tối thiểu là 45m2.

Nhưng hơn 10 năm sau, khi đang phấn đấu tăng gấp đôi diện tích nhà ở trên đầu người thì lại hạ thấp diện tích căn hộ. “Tôi cho rằng điều này không phù hợp với xu hướng phát triển chung”, ông Hiệp nói.

Thứ hai, ngược lại với chính sách giãn dân, dù sẽ có quy định tỷ lệ căn hộ 25m2 chiếm bao nhiêu phần trăm trong tổng số căn hộ của dự án nhưng chắc chắn mật độ dân số tại dự án đó sẽ tăng lên, bởi ai có thể đảm bảo căn hộ ấy chỉ một vài người ở. Điều này sẽ làm tăng dân số và tăng áp lực lên hạ tầng đô thị. Đây là bài toán cần tính đến.

Thứ ba, theo ông Hiệp là làm phức tạp hơn trong khâu dịch vụ, quản lý khu nhà sau bán hàng: dự án nào mật độ dân số càng cao, càng nhiều thành phần càng khó quản lý cũng như khó phục vụ tốt cư dân.

Thứ tư, dù đáp ứng nhu cầu của một bộ phận lớn dân cư nhưng về lâu dài dễ phải cải tạo lại. Trên thực tế thì việc cho xây căn hộ 25m2 có thể sẽ giải quyết được vướng mắc trong đền bù, cải tạo một số chung cư cũ; đáp ứng được một bộ phận lớn người dân nghèo, người độc thân...

Song, loại căn hộ này chỉ nên áp dụng đối với những khu nhà ở xã hội, nhà ở giãn dân, với các hộ gia đình khó khăn. Còn đối với nhà ở thương mại thì không nên vì khi mức sống tăng thì nhu cầu chuyển đổi nhà ở sẽ nhiều hơn. Hoặc cùng lắm là giới hạn cho phép làm ở từng khu, từng vị trí cụ thể. Chẳng hạn 4 quận nội thành Hà Nội hay khu vực đông dân mà cho xây nhiều nhà ở 25m2 thì rất phức tạp.

Là người đề xuất xây căn hộ diện tích nhỏ, đồng thời khẳng định: nếu được chấp thuận, sẽ tạo ra “cuộc cách mạng về nhà ở”, song ông Nguyễn Văn Đực, Phó tổng giám đốc Công ty Đất Lành cũng kiến nghị nên tuỳ từng khu vực mới cho các dự án có căn hộ 25m2.

Còn theo ông Danh, quy định các dự án có căn hộ diện tích nhỏ phải ở khu vực ngoài trung tâm cũng là một trong những giải pháp để tránh tình trạng hình thành các khu nhà ở nhếch nhác trong tương lai.

“Vì chúng ta có lý khi nói: xây ở nội đô, hạ tầng không đáp ứng nổi sẽ tạo thành ổ chuột. Tuy nhiên, giải pháp căn cơ vẫn là phải tính toán mật độ dân số phù hợp với hạ tầng trong khu vực”, ông Danh nhận định.