Bất động sản đang định hình lựa chọn của các hộ gia đình

Giữa tháng 7 vừa qua, Bộ trưởng Y tế Đào Hồng Lan cho biết tổng tỷ suất sinh đang giảm dần, từ 2,01 con/phụ nữ năm 2022 xuống 1,96 vào năm 2023 và 1,91 năm 2024 - mức thấp nhất lịch sử. Thực tế, trong hai thập kỷ qua, phụ nữ Việt Nam ngày càng trì hoãn việc sinh con, chỉ sinh 1 con, hoặc thậm chí quyết định không sinh con. Ngoài các yếu tố cá nhân và văn hóa, thì chi phí nhà ở ngày càng tăng cũng là một trong những nguyên dẫn đến xu hướng này.

Dữ liệu nghiên cứu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy gánh nặng tài chính khi mua nhà đã tăng lên đáng kể. Năm 2014, giá căn hộ trung bình cho một gia đình là 1,75 tỷ đồng, tương đương 2,6 tỷ đồng vào giữa năm 2025 sau khi điều chỉnh theo lạm phát (trung bình khoảng 3,5%). Trong khi giá bán trung bình năm 2025 là 5,3 tỷ đồng, cao hơn 2,7 tỷ đồng so với giá trị thực quy đổi của năm 2014. Ở giai đoạn này, tổng tỷ suất sinh cũng đã giảm từ 2,09 con/phụ nữ xuống chỉ còn 1,91 con/phụ nữ. 

Đáng chú ý, giai đoạn 2019-2024, giá căn hộ chung cư tại các thành phố lớn tăng khá mạnh, cụ thể là hơn 70% tại Hà Nội và gần 37% tại Thành phố Hồ Chí Minh. Cùng với xu hướng này tỷ suất sinh cũng giảm với tốc độ “dễ thấy”. 

Theo đó, nhà ở ngày càng xa tầm với của nhiều gia đình, khi giá nhà vốn đã cao lại liên tục tăng, vượt qua tốc độ tăng lương, khiến các cặp đôi buộc phải trì hoãn việc sinh con hoặc sinh ít con hơn.

Kết quả nghiên cứu của Cục Nghiên cứu kinh tế quốc gia Mỹ với chủ đề “Giá nhà và tỷ lệ sinh: Tác động của thị trường bất động sản tới quyết định sinh con” cho thấy, tại Mỹ, giá nhà tăng 10% sẽ dẫn đến tỷ lệ sinh của nhóm không sở hữu nhà giảm 1% tại các khu vực đô thị. Tuy nhiên, đối với những gia đình đã sở hữu một hoặc nhiều bất động sản, giá nhà tăng thực sự có thể thúc đẩy họ sinh nhiều con hơn. Cảm giác “giàu lên” sẽ thúc đẩy họ sinh con sớm hoặc nhiều hơn. Thậm chí, một số hộ gia đình còn sử dụng nhà ở là tài sản thế chấp để chi trả chi phí sinh hoạt, chẳng hạn như học phí. Trên thực tế, nhà ở là thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản của hộ gia đình, vì vậy, khi giá nhà tăng, tài sản của họ cũng gia tăng. 

Tuy nhiên, lịch sử cũng chỉ ra có những giai đoạn giá nhà và tỷ lệ sinh cùng tăng. Tín dụng “nới lỏng” và tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ đã giúp việc sở hữu nhà trở nên dễ dàng hơn. Trong bối cảnh đó, nhiều hộ gia đình cảm thấy vững vàng hơn về tài chính và quyết định sinh thêm con, ngay cả khi giá nhà tăng cao nhờ dòng tiền “rẻ”. 

Đặc biệt, giai đoạn 2001-2003 và 2006-2008, thị trường nhà đất “sốt nóng”, tổng tỷ suất sinh ghi nhận tăng từ 2,12 con/phụ nữ năm 2002 lên 2,23 năm 2004, và từ 2,07 năm 2006 lên 2,08 năm 2008. Ở khu vực thành thị, mức sinh cải thiện rõ hơn, từ 1,7 con/phụ nữ năm 2002 và 2006 lên 1,87 và 1,83 lần lượt vào năm 2004 và 2008. Sau đó, tổng tỷ suất sinh ở Việt Nam tương đối ổn định khi giá bán nhà trung bình tiếp tục tăng đều đặn. Đến năm 2021, khi giá nhà bắt đầu tăng nhanh, tỷ lệ sinh bắt đầu giảm rõ rệt. 

VARS IRE nhận định về dài hạn, giá nhà sẽ khó giảm sâu ở khu vực đô thị và tổng tỷ suất sinh sẽ tiếp tục giảm. Khả năng giá nhà và tỷ suất sinh cùng tăng sẽ gần như không thể xảy ra bởi trong bối cảnh nhà ở tại các đô thị dường như trở thành “đặc quyền” của một nhóm nhỏ người giàu, tỷ lệ sinh có thể duy trì ở nhóm này nhưng lại suy giảm mạnh ở phần đông người dân không có khả năng mua nhà. 

Như vậy, có thể nói, nhà ở không phải là nguyên nhân duy nhất dẫn đến sự sụt giảm tỷ lệ sinh, nhưng rõ ràng đây là một rào cản quan trọng ảnh hưởng đến việc kế hoạch hóa gia đình trong nền kinh tế hiện nay.