Bất động sản Hà Nội: “Ấm” nhà để bán, “lạnh” mảng cho thuê

Trong khi gíá nhà ở bình dân đang ngày càng ấm dần lên thì phân khúc căn hộ cao cấp và mảng văn phòng cho thuê dường như vẫn chưa qua thời kỳ “ngủ đông”.

Khảo sát mới nhất của Công ty Tư vấn và Quản lý bất động sản CBRE Việt Nam cho thấy, thị trường bất động sản Hà Nội đang có những diễn biến trái chiều nhau, cả về lượng giao dịch và giá cả. Trong khi nhu cầu về nhà ở của phân khúc bình dân và trung cấp đang tăng mạnh, thì phân khúc nhà ở cao cấp và thị trường văn phòng cho thuê vẫn trong giai đoạn ảm đạm, hồi phục yếu ớt.

Cầu cao với nhà ở bình dân

Theo khảo sát của CBRE, sau 4 quý sụt giảm liên tiếp (ngoại trừ phân khúc thị trường bình dân), quý 2 vừa qua, thị trường bất động sản Hà Nội đã chứng kiến sự đảo chiều về giá ở tất cả các phân khúc của thị trường căn hộ.

Mặc dù chịu ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế song, nguồn cung căn hộ trong quý 2 cũng đã tăng đáng kể, trong đó phải kể đến một số dự án vừa được khởi bán như: Golden Westlake Executive Residences (98 căn cuối cùng), Mipec Tower (314 căn), 57 Vũ Trọng Phụng (180 căn) và Hemisco (384 căn).

Ngoài ra cũng có một số dự án đã hoàn thành và đang  trong quá trình bàn giao cho người mua, như: The Garden (huyện Từ Liêm), 15T Nguyễn Thị Định (quận Cầu Giấy), M5 Nguyễn Chí Thanh (quận Đống Đa) và  45 Nguyễn Sơn (quận Long Biên)…

Theo ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam, trong quý 2 vừa qua, nếu như, giá chào bán ở phân khúc căn hộ hạng sang chỉ tăng nhẹ 2%, còn các dự án hạng cao cấp, trung cấp tăng 4% - 5%, thì phân khúc bình dân có giá bán tăng mạnh ở mức 12%, thậm chí có một số dự án lên đến 20 - 30%.

Đáng chú ý, trong quý 2 vừa qua, giá bán căn hộ tại một số dự án chung cư cũ có vị trí đắc địa tại các quận nội thành bỗng dưng “sốt” giá. Nhiều khu như Nghĩa Tân, Giảng Võ, Thành Công, Trung Tự, Kim Liên...có giá lên tới 35 - 40 triệu đồng/m2, trong khi trước đó cao nhất cũng chỉ 20 -25 triệu đồng/m2. Những thông tin xung quanh việc thành phố đẩy mạnh cải tạo các khu chung cư cũ nói trên được cho là nguyên nhân chính gây nên cơn sốt vừa qua.

Bình lặng mảng cho thuê

Trái với căn hộ để bán, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê trong thời gian qua gần như không có biến động gì nhiều, hiệu suất sử dụng trên toàn thị trường chỉ tăng nhẹ trong quý 2, tỷ lệ trống vẫn ở mức xấp xỉ 11%.

Không những thế, theo khảo sát của CBRE, giá chào thuê trung bình trên toàn thị trường trong thời gian qua đã giảm đáng kể, xuống còn 28,77 USD/m2/tháng, tương đương giảm 12% so với quý trước, trong đó, những dự án cao cấp nhất thì giảm giá chào thuê mạnh nhất.

Khảo sát cho thấy, từ nay đến năm 2011, thị trường Hà Nội sẽ không có thêm dự án căn hộ dịch vụ cho thuê mới nào, do vậy nguồn cung cho thuê hiện tại tương đối bình ổn. Tuy nhiên, trong thời gian tới, thị trường này sẽ có sự mở rộng của ngày càng nhiều các dự án căn hộ cho thuê dịch vụ nhỏ của tư nhân.

Trong khi đó, mảng văn phòng cho thuê tiếp tục sụt giảm mạnh do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế. Đó cũng chính là lý do vì sao, trong quý 2 vừa qua, toàn thành phố chỉ có một tòa nhà văn phòng hạng B được tung ra thị trường. Không những thế, các dự án đã được chào thuê từ trước vẫn rất khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàngmặc dù giá thuê đã liên tục giảm mạnh. Tính đến thời điểm hiện tại, diện tích bỏ trống của văn phòng hạng B đã lên tới trên 22%.

Tuy nhiên, tỷ lệ bỏ trống của các văn phòng hạng A chỉ khoảng 2,84% và giá giảm khoảng 5,6%, xuống còn 46 USD/m2, vẫn thấp hơn nhiều so với mức giảm của văn phòng hạng B là 19,1%. Giá thuê văn phòng hạng B giảm một phần là do các tòa nhà mới được chào thuê trong năm 2009 có mức giá khá thấp.

Theo số liệu của CBRE, hiện toàn thị trường Hà Nội có chưa đầy 0,5 triệu m2 văn phòng cho thuê ở các hạng A, B,C. Nhìn chung, do những khó khăn của nền kinh tế toàn cầu, các khách thuê đang thu nhỏ quy mô diện tích văn phòng và có nhiều thuận lợi trong việc đàm phán giá thuê hạ.

Theo ông Marc Townsend, thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội tuy ảm đạm nhưng mức độ suy giảm vẫn nhẹ hơn thị trường Tp.HCM, do nguồn cung lớn, nhiều dự án có vị trí đẹp, chất lượng tốt nhưng có khả năng phải tạm bỏ trống ít nhất trong 1 – 2 năm tới.