Giải pháp phân loại rõ ràng để tránh “cào bằng” giá đất

Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Thành phố Hà Nội vừa tổ chức hội nghị phản biện xã hội đối với Dự thảo Nghị quyết của HĐND Thành phố về việc quy định bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 đến 31/12/2026…

Tại hội nghị, trình bày dự thảo Tờ trình của UBND Thành phố, đại diện Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội cho biết Dự thảo bảng giá đất chia thành các loại chính, như: Đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất ở, khu công nghiệp, đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và đất trong khu công nghệ cao.

Ngoài ra, việc phân khu, định giá cụ thể từng loại đất được thực hiện dựa trên khảo sát thực tế và quy định pháp luật, nhằm phản ánh đúng giá trị thị trường và ổn định trong quản lý tài nguyên đất. Bảng giá đất giúp phân loại chi tiết cho 126 xã, phường thành 17 khu vực, mỗi tuyến đường trong mỗi khu vực được quy định những vị trí khác nhau để xác định mức giá phù hợp.

Đưa ra ý kiến, TS. Nguyễn Tiến Dĩnh, nguyên Thứ trưởng Bộ Nội vụ, nhấn mạnh nguyên tắc định giá quan trọng nhất là phương pháp giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhằm hài hòa quyền lợi giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Việc làm rõ cơ sở pháp lý và kỹ thuật này sẽ giúp các bên liên quan yên tâm hơn khi áp dụng bảng giá đất mới.

Trong khi đó, liên quan đến xác định vị trí đất ở dự thảo, TS.KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch kiến trúc đô thị Việt Nam, cho rằng hiện bảng giá đất phân loại vị trí dựa trên các phạm trù: đường, ngõ, ngách, hẻm... Đây là thuật ngữ phổ thông nhưng chưa thực sự phù hợp với tiêu chuẩn trong Luật Giao thông đường bộ và các quy chuẩn của Thủ đô.

Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Hà Nội có khoảng gần 1.200 đường, phố, ngõ, hẻm được đặt tên và phân loại đa dạng như: quốc lộ, đường tỉnh, đường xã, đường đô thị… Vì vậy, việc xác định vị trí đất cần dựa trên tiêu chí mặt cắt đường và phân loại giao thông rõ ràng, thay vì coi tất cả ngõ có tên là ngang nhau. Điều này sẽ giúp bảng giá đất phản ánh đúng giá trị và tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội từng vị trí.

Còn về thời hạn áp dụng bảng giá đất, TS Đinh Hạnh, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về kinh tế, phân tích: Hiện, dự thảo quy định bảng giá đất chỉ có hiệu lực đến ngày 31/12/2026. Việc quy định như vậy có thể tạo tâm lý trông chờ từ phía người dân và nhà đầu tư bởi giá đất thường tăng theo thời gian. Mặt khác, giới hạn thời gian hiệu lực này có thể dẫn đến tình trạng trì hoãn giao dịch, ảnh hưởng đến thị trường. Từ đó, TS Đinh Hạnh đề xuất bỏ cụm từ “đến ngày 31/12/2026” và thay thế bằng cơ chế điều chỉnh linh hoạt dựa trên phương pháp “trượt giá”.

Tiếp thu những ý kiến góp ý tại hội nghị phản biện, Phó Chủ tịch Thường trực Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Thành phố Hà Nội Phạm Anh Tuấn cho biết việc ban hành Nghị quyết quy định Bảng giá đất mới là yếu tố then chốt nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Đồng thời, đây là cơ sở quan trọng để tính toán nghĩa vụ tài chính, thuế, phí, tiền thuê đất theo nguyên tắc thị trường, góp phần bảo đảm công bằng xã hội và thúc đẩy mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội bền vững của Thủ đô.

Do đó, đề nghị Ban soạn thảo rà soát và làm rõ hơn các tiêu chí phân loại vị trí đất, đặc biệt là sự khác biệt giữa đường, phố và ngõ có tên. Cần bổ sung các tiêu chí định lượng như: mặt cắt đường, khả năng tiếp cận ô tô, mật độ dân cư thay vì chỉ căn cứ vào ngưỡng cứng như hiện nay, để bảo đảm tính sát thực và tránh “cào bằng” giữa các khu vực.

Phó Chủ tịch Thường trực Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam Thành phố nhấn mạnh: cần giải thích rõ hơn cơ sở khoa học của việc áp dụng hệ số K để bảo đảm tính khách quan, công khai và tránh ảnh hưởng lớn đến nghĩa vụ tài chính của người dân khi chuyển mục đích sử dụng. Đồng thời, cần điều chỉnh mức giá đất nông nghiệp ở một số khu vực ven đô có tốc độ đô thị hóa nhanh và khu vực có lợi thế phát triển, nhằm tiệm cận hơn với giá thị trường, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất.