Dòng tiền rẻ tạo điều kiện cho đầu cơ bất động sản lan rộng

Ngày 21/11/2025, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã tổ chức họp báo công bố Diễn đàn Thị trường bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026).

Tại sự kiện, nhiều chuyên gia cho rằng sau hơn 2 năm khó khăn, đình trệ do vướng mắc về pháp lý, thiếu nguồn vốn, mất niềm tin của người tiêu dùng, thị trường bất động sản Việt Nam giờ đây đang cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ nét. Chu kỳ mới của thị trường dự báo đang đến gần, tuy nhiên giai đoạn này không còn là “sân chơi” cho đầu cơ ngắn hạn.

“Năm 2025 thị trường bất động sản nước ta đánh dấu bước chuyển quan trọng, từ tình trạng trầm lắng nặng nề của giai đoạn 2022-2023 sang thời điểm phục hồi thực sự. Những tín hiệu tích cực xuất hiện xuyên suốt năm 2024 và đến nay cho thấy thị trường đã thoát khỏi giai đoạn “vùng trũng”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định.

Tuy nhiên, ông Đính cũng cho rằng sự trở lại của giao dịch và tâm lý lạc quan cũng kéo theo mặt trái. Đó là xuất hiện dấu hiệu đầu cơ tại một số khu vực, nơi giá bị đẩy lên theo kỳ vọng chứ không dựa trên nhu cầu thực. “Tính đến cuối tháng 9, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt hơn 18 triệu tỷ đồng. Trong đó, bất động sản chiếm hơn 4 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 25%. Đây là mức tăng trưởng mạnh sau hai năm bị siết tín dụng và phản ánh nỗ lực hỗ trợ thị trường của hệ thống ngân hàng. Dòng tiền rẻ giúp thị trường sôi động hơn, các dự án tái khởi động, giao dịch tăng và niềm tin nhà đầu tư dần hồi phục nhưng cũng chính lượng tiền lớn này đã tạo điều kiện để dòng vốn đầu cơ lan rộng”, ông Đính phân tích.

Trước thực tế này, Chính phủ đã giao các cơ quan chức năng nghiên cứu các biện pháp điều tiết thị trường, bao gồm siết lại tín dụng ở một số phân khúc và cân nhắc các công cụ thuế chống đầu cơ. Một số ngân hàng bắt đầu điều chỉnh tăng lãi suất, ông Đính cho rằng đây là diễn biến bình thường sau thời gian dài các tổ chức tín dụng phải chịu áp lực hạ lãi suất để hỗ trợ nền kinh tế. Ngân hàng cũng là doanh nghiệp. Họ phải bảo đảm an toàn vốn và lợi ích hệ thống. Song điều này sẽ khiến các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải cân nhắc kỹ hơn, mua - bán lướt sóng, vay nóng đầu tư đất nền, hoặc đầu tư theo phong trào sẽ giảm nhiệt.

Trong bối cảnh “chuẩn mực” và “kỷ cương” đang trở thành yêu cầu sống còn, việc siết đầu cơ và hướng thị trường trở lại nhu cầu thực được xem là yếu tố then chốt để thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn.

Lãnh đạo VARS kỳ vọng rằng từ nay đến cuối năm và các năm tiếp theo, thị trường sẽ tự động sàng lọc các dòng vốn ngắn hạn, đầu tư theo tâm lý đám đông. Những nhà đầu tư thực, có chiến lược, có năng lực tài chính và tầm nhìn sẽ trụ lại. “Sự thanh lọc này không phải tín hiệu xấu, ngược lại, nó tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường Bất động sản Việt Nam”, ông Đính nhận định.