Hành lang pháp lý chưa đồng bộ, các dự án bị đình trệ, tín dụng bị thắt chặt, vỡ cam kết lợi nhuận condotel, đó là những thách thức của thị trường bất động sản trong năm 2019 và cả năm 2020. 

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, các biến động thị trường là cách để thanh lọc mạng lưới doanh nghiệp, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém nhằm thúc đẩy thị trường này phát triển bền vững hơn trong giai đoạn tới.

Nhìn lại diễn biến trên thị trường bất động sản thời gian gần đây có thể thấy, thách thức đầu tiên và lớn nhất của thị trường hiện nay là hệ thống các văn bản pháp lý liên quan còn bất cập và chưa đồng bộ. 

Doanh nghiệp đứng trước nhiều khó khăn

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản phân tích: "Dù đã có chủ trương cải tiến thủ tục hành chính nhưng thực tế triển khai nhiều nơi vẫn làm nản lòng doanh nghiệp. Một dự án từ lúc bắt đầu đến khi đủ điều kiện mở bán, ít nhất phải trải qua 4 cửa lớn, (Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Kế hoạch - Đầu tư, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Xây dựng) bên trong mỗi cửa lớn còn có rất nhiều cửa nhỏ khác mà doanh nghiệp phải lọt qua. 

Bên cạnh đó là mâu thuẫn, chồng chéo giữa các văn bản pháp luật hiện hành, theo luật này thì đúng, theo luật kia thì sai nên rất khó triển khai các dự án vào giai đoạn này. Đồng thời, các quy định pháp luật còn đi sau thực tiễn. Nhiều khó khăn bất cập nảy sinh trong quá trình phát triển của thị trường nhưng chưa được pháp luật điều tiết, trong đó có pháp lý cho condotel, oficetel... gây trở ngại cho quá trình thực hiện các dự án. Những dự án đã triển khai, đã tiến hành giao dịch, thậm chí đã bán hết hàng cũng chưa biết thế nào".

Thách thức thứ hai là những sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới; các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án; tạm dừng dự án đang triển khai để thanh tra, rà soát... là những nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản cũng giảm. 

"Công tác tổng rà soát của tất cả các địa phương đã khiến đa số dự án gặp khó khăn, sức mua nhà ở rất mạnh nhưng không có hàng để bán. Nguồn cung khan hiếm do hàng loạt dự án bị đóng băng. Điều đó kéo theo hệ luỵ là đẩy giá nhà đất lên cao, người dân, nhất là những người có thu nhập trung bình trở xuống càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở. 

Đồng thời, doanh nghiệp cũng khốn đốn vì chi phí vốn đội lên nhiều lần, lãi vay ngân hàng tăng và đặc biệt là bị mất cơ hội kinh doanh. Việc rà soát là hoàn toàn đúng nhưng nếu không có giải pháp đẩy mạnh hơn, nhanh hơn thì 2020, tình trạng cầu nhiều cung ít vẫn còn tiếp diễn, làm thị trường mất ổn định", ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản nhận định. 

Thách thức thứ ba của thị trường là đa số chủ đầu tư có nguy cơ thiếu nguồn vốn để triển khai dự án. Từ đầu năm 2019, các ngân hàng đã giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%, tăng hệ số rủi ro với hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%. 

Chủ trương của Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục siết chặt tín dụng bất động sản khi đưa ra lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 35% vào năm 2020 và 30% trong giai đoạn sau đó, đồng thời có thể nâng hệ số rủi ro với cho vay kinh doanh bất động sản lên 250-300%. Lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11-12%).

Về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản lý giải, ở nước ta, thị trường bất động sản đang phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng và vốn trực tiếp từ người dân. Với việc hạn chế cho vay bất động sản thì việc tiếp cận cả 2 kênh huy động trên đều rất khó.

Thách thức thứ tư là thiếu hệ thống thông tin và thông tin thị trường thiếu minh bạch, gây cản trở quá trình đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. 

Theo ông Đỗ Viết Chiến, thiếu minh bạch về thông tin, thiếu sự thanh tra, kiểm tra của các cơ quan quản lý còn là nguyên nhân dẫn đến các đợt sốt ảo giá đất; việc chuyển nhượng nhà, đất, phân lô bán nền khi chưa đủ điều kiện... đã diễn ra khá tràn lan; rồi tình trạng lừa đảo bán "dự án ma" cũng khá phổ biến. 

Nhiều đơn vị, cá nhân lợi dụng những thông tin (còn mù mờ) về quy hoạch tại địa phương để "vẽ" dự án rồi chào bán ra thị trường. Thực trạng này gây mất an ninh trật tự, mất niềm tin của người dân có nhu cầu thực, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị của địa phương và làm trở ngại trong việc thu hút các nhà đầu tư dự án lớn. 

Thách thức thứ năm của thị trường, theo các chuyên gia là sự đổ vỡ cam kết về lợi nhuận ở một vài dự án condotel - phân khúc từng được coi là tâm điểm đầu tư của thị trường bất động sản. Cụ thể, việc Cocobay gần đây bất ngờ thông báo từ 2020 sẽ ngừng trả lợi nhuận (12%/năm) cho người mua condotel cùng các phương án thanh lý hợp đồng không chỉ gây sốc cho khách hàng các dự án này mà còn làm hoang mang những người đã, đang và muốn đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng. 

Theo ông Trương Xuân Quý, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Flamingo, nhìn lại sự phát triển của condotel tại Việt Nam trong thời gian qua, thì con số cam kết lợi nhuận là cuộc đua của các chủ đầu tư. Do đó, điều quan trọng với nhà đầu tư là lựa chọn được các chủ đầu tư uy tín. Và Cocobay đơn giản chỉ là sự đào thải của thị trường mà thôi.

"Trên thực tế, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là phân khúc nhiều tiềm năng tại Việt Nam, tuy nhiên, câu chuyện đầu tư condotel không giống như nhiều loại hình bất động sản khác có thể lướt sóng. Nếu nhà đầu tư vay ngân hàng để mua sẽ tiềm ẩn rủi ro cao. 

Vấn đề nữa là phải lựa chọn dự án có vị trí hấp dẫn du khách, có hạ tầng xung quanh đồng bộ, đặc biệt là được phát triển bởi doanh nghiệp uy tín và do đơn vị quản lý thương hiệu vận hành", bà Trần Thị Mỹ Lộc, phụ trách mảng bất động sản nghỉ dưỡng của Vingroup khẳng định.

Tiềm ẩn những rủi ro ngắn hạn

Từ những thách thức nêu trên, giới phân tích đánh giá, xét về triển vọng ngành, thì lĩnh vực bất động sản vẫn là thị trường có nhiều tiềm năng, song cũng tiềm ẩn những rủi ro mang tính ngắn hạn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo: "Thị trường bất động sản năm 2020 vẫn có sức hút rất lớn do nhu cầu cao, cả về nhu cầu để ở và đầu tư. Cụ thể, Hà Nội cần khoảng 4,7 triệu/m2 sàn nhà ở, Tp.HCM cũng cần thêm hơn 4 triệu/m2 sàn nếu tính theo diện tích trung bình/đầu người như hiện nay. 

Tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam cũng đang cao hơn Bangkok, Kuala Lumpur, Singapore, Jakarta, hiện đạt trung bình khoảng 5%-5,5%. Tuy nhiên, thị trường trong 2020 cũng sẽ gặp những khó khăn, thách thức bởi thiếu nguồn cung mới, tín dụng thắt chặt và một yếu tố quan trọng là niềm tin của người mua và đầu tư vào thị trường cũng đang suy giảm". 

Còn theo nhận định của nhiều doanh nghiệp, sự thay đổi liên tục của khung khổ chính sách, các quy định, quy trình phức tạp. Hệ thống văn bản pháp quy về bất động sản hiện còn phức tạp và chồng chéo làm cản trở vai trò điều tiết thị trường, thị trường chứng khoán khó khăn trong huy động vốn, tín dụng vào bất động sản bị hạn chế. Hệ thống quy hoạch sử dụng đất còn nhiều bất cập, giá đất tăng, khâu giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn... trở thành các yếu tố khiến các nhà đầu tư lo ngại. 

"Tôi cho rằng 2020 sẽ vẫn là khoảng lặng của thị trường bất động sản, thị trường vẫn thiếu hụt sản phẩm mới. Nhìn chung, thị trường sẽ khắc nghiệt hơn rất nhiều", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest bày tỏ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM cũng đánh giá, thị trường bất động sản đang bị ách tắc, bị sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và do độ trễ nên sẽ còn tiếp tục tác động tiêu cực trong những năm tới, dẫn đến một số doanh nghiệp có thể lâm vào tình cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản.

"Khúc ngoặt" để thanh lọc thị trường

Tuy nhiên, nhìn về dài hạn, không ít ý kiến lại bày tỏ sự lạc quan vào thị trường này. Từ góc độ đơn vị nghiên cứu, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam nhìn nhận, chúng ta đang qua "khúc ngoặt" để thanh lọc, loại bỏ những yếu tố không phù hợp với thị trường, để tạo động lực thúc đẩy phát triển cho giai đoạn tiếp theo. 

Ông Lâm nhận định: "Về câu chuyện nguồn cung sụt giảm, tôi cho rằng có nhiều lý do và đây là vấn đề mà chúng ta cần điều chỉnh để thị trường có thể phát triển theo hướng tốt hơn. Theo khảo sát trên tổng lượng giao dịch tại DKRA (hơn 5.000 giao dịch), có 23,5% khách hàng khi mua dự án đặt niềm tin vào chủ đầu tư, 14,8% tin vào chính sách bán hàng (về giá, thanh toán, khuyến mãi), gần 15% quyết định vì thiết kế, kiến trúc đẹp, sau đó mới tới vị trí - chiếm gần 12%; và khoảng hơn 12% là liên quan đến các tiện ích. 

Nổi bật ở đây là việc khách hàng quyết định đầu tư vì thương hiệu của chủ đầu tư. Đây là kết quả hợp lý trong bối cảnh thị trường, khi các nhà phát triển dự án ngày càng cố gắng hoàn thiện và chuyên nghiệp hơn. 

Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp trong nước rất mạnh mẽ và sòng phẳng so với doanh nghiệp nước ngòai, cả về chất lượng sản phẩm, quy mô... Tôi cũng cho rằng, thị trường hiện nay đang có những diễn biến rất lạc quan và chúng ta đang chuẩn bị cho bước tiến dài hạn".

Còn ông Trương Anh Tú, Giám đốc khối Kinh doanh tiếp thị Tập đoàn Phúc Khang chia sẻ: "Từ góc độ doanh nghiệp, tôi cho rằng, những vấn đề về pháp lý khiến thị trường chậm lại cũng chính là một yếu tố tích cực, là cơ hội để chúng ta cùng nhìn nhận lại thị trường. Các doanh nghiệp cũng cần nhân cơ hội này để đánh giá lại hành vi của mình trong các chiến lược phát triển. Theo tôi, nhờ vậy mà thị về trung hạn và dài hạn sẽ có thể có những yếu tố ổn định và lành mạnh".