Ngày 10/12/2021, Trung tâm đấu giá tài sản TP.HCM đã hoàn tất việc đấu giá 4 lô đất, với tổng diện tích hơn 30.000m2, thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức, TP.HCM). Tổng giá khởi điểm của 4 lô đất là 5.300 tỷ đồng, giá đấu thành công đã thu về cho ngân sách thành phố 37.350 tỷ đồng.

Như vậy, giá bình quân cho mỗi m2 đất tại 4 lô đất trên là 1,24 tỷ đồng. Riêng lô đất 3-12, giá đấu thành công lên tới 2,43 tỷ đồng/m2, cao hơn khoảng 2 lần so với giá đất tại trung tâm TP.HCM. Bởi vậy, nhiều ý kiến cho rằng, điều này là bất bình thường.

GIÁ QUÁ CAO CHƯA HẲN ĐÃ THUẬN?

“Dựa trên các chỉ số quy hoạch chi tiết 1/500 của lô đất 3-12, diện tích 10.059m2, hệ số sử dụng đất là 8,95 lần, mật độ xây dựng 75% thì tổng diện tích sàn xây dựng là 90.000 m2. Với giá đấu thành công là 24.500 tỷ đồng, số căn hộ dự kiến là 570 căn, giá vốn cho mỗi căn hộ gần 43 tỷ đồng, tương đương 363 triệu đồng/m2. Đây là mức giá chưa bao gồm chi phí xây dựng và lợi nhuận doanh nghiệp”, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM phân tích khi bình luận về mức giá “khủng” của Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Cũng nhận xét về điều này, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch Công ty TNHH Tư vấn thiết kế Ngô Viết, lưu ý giá trị địa ốc không bao giờ tăng cao đột biến nếu thiếu những động lực cần thiết, như: quy hoạch tốt, hạ tầng tốt, chính sách đặc thù tốt...

Theo ông Ngô Viết Nam Sơn, chưa vội xem giá đấu này là thực, bởi bài toán kinh doanh là bất khả thi, đa phần nhà đầu tư sẽ bỏ cọc và không phát triển được dự án. Điều này sẽ được chứng thực sau 3 tháng nữa khi nhà đầu tư nộp tiền hoàn tất giao dịch. Cần có kế hoạch chuẩn bị để tránh việc đấu giá cao không thực tế này có thể tác động xấu đến thị trường và chính sách phát triển (đấu giá các khu khác, giá đền bù giải tỏa, giá trị thế chấp đất Thủ Thiêm để vay vốn...). 

“Đấu giá đúng giá thị trường và được chi trả thực tế đúng giá đấu là tốt hơn, so với việc cao hoặc thấp hơn một cách bất thường. Cần phát triển Thủ Thiêm dựa trên tư duy khoa học chứ không theo tư duy may rủi, cá cược”, ông Sơn nói.

So sánh với sự phát triển Phố Đông Thượng Hải (Trung Quốc) cho thấy, kịch bản giá đất Phố Đông cũng tăng dần so với Phố Tây Thượng Hải. Vào thời điểm giá đất ở Phố Đông tăng cao tương đương giá đất ở Phố Tây, chính sách đặc thù về Thành phố cho Phố Đông đã được xác lập, Phố Đông có quyền tự chủ rất lớn trong việc thu hút đầu tư, quản lý và phát triển đô thị. Trung Quốc xác định chính sách ưu tiên đầu tư công cho Phố Đông, đi kèm với chính sách ưu đãi lớn cho việc thu hút đầu tư tư nhân trong nước và ngoài nước.

Ngoài ra, quy hoạch hợp nhất khu trung tâm 02 bờ Đông - Tây Thượng Hải đã nghiên cứu và phê duyệt xong (không tách rời thành 02 quy hoạch như trước kia vì không hiệu quả). Sự kết nối giữa hai Phố Đông - Tây bằng các tuyến metro ngầm và các cầu nối đã xây dựng xong. Hạ tầng khu Phố Đông đã hoàn thành cơ bản. Khu Trung tâm Tài chính đã hình thành với việc xây dựng nhiều cao ốc kinh tế tài chính...

“Tất cả những điều này đến nay, Khu đô thị mới Thủ Thiêm vẫn chưa làm được, nhưng giá đất ở đây hiện nay lại cao hơn khu trung tâm là quận 1, thậm chí cao hơn các khu đô thị sầm uất trên thế giới, như: New York, Hong Kong, Thượng Hải... là điều rất bất hợp lý, sẽ gây khó khăn lớn cho việc thu hút đầu tư phát triển Thủ Thiêm trong tương lai”, ông Sơn bày tỏ.

GIÁ ĐẤT SẼ TĂNG LÊN THEO HIỆU ỨNG

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM (HREC), cho biết thêm với mức giá đấu thành công lên tới 2,4 tỷ đồng/m2 sẽ tác động đến giá bất động sản trong tương lai, đó là giá đất sẽ tăng lên theo hiệu ứng.

Một điều mà các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm khi đầu tư vào Việt Nam là giá đất. Nếu giá đất quá cao so với các quốc gia lân cận, có thể sẽ khiến họ lựa chọn những quốc gia có giá đất “mềm” hơn, như: Thái Lan, Lào, Campuchia.

Đối với các chủ đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, có nhiều người cũng sẽ “té nước theo mưa” đẩy giá đất tăng cao. Chẳng hạn, trước đó họ định bán một mảnh đất cùng khu với giá 10 tỷ đồng, nay thấy đấu giá đất thành công lên tới 1,2-2,2 tỷ đồng/m2, họ sẽ nâng giá bán lên 20 – 30 tỷ đồng.

Nếu thị trường bất động sản diễn biến như vậy có thể nói là giá đất tăng bất thường. Vì chỉ trong thời gian ngắn, không có tín hiệu nào có thực về hạ tầng thay đổi đột biến mà giá đất lên cao ngất ngưởng. Như vậy, câu hỏi về giá trị thực của đất cần được đặt ra. Nhiều yếu tố xảy ra khi giá đất tăng mạnh.

Ở một góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA), cho rằng việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất theo Nghị định 44 để xác định giá khởi điểm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất vẫn chưa đảm bảo nguyên tắc đất được định giá “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” theo Luật Đất đai 2013 (khoản 01 Điều 112).

Nếu quy định pháp luật không chặt chẽ, cơ chế thực thi pháp luật thiếu tính khả thi, có thể dẫn đến khả năng làm thất thu ngân sách nhà nước, thậm chí làm thất thoát nguồn lực từ đất đai. Ngay như kết quả đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, mức giá trúng đấu giá gấp 3,9 - 8,3 lần so với giá khởi điểm.

Với hiện tượng này ông Châu cho rằng, có thể xét đến 3 trường hợp hưởng lợi từ việc đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Trường hợp thứ nhất, ngân sách TP.HCM sẽ được hưởng lợi nếu các doanh nghiệp trúng đấu giá nộp tiền vào ngân sách số tiền đấu giá thành công hơn 37.350 tỷ đồng. Nguồn thu chênh lệch địa tô này góp phần phục vụ lợi ích cộng đồng. 

Trường hợp thứ hai, giá đất mới xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư xung quanh Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã nộp tiền sử dụng đất, vì khoản chi phí này đã nộp. Còn những chủ đầu tư dự án chưa nộp tiền sử dụng đất sẽ lâm vào cảnh “ngồi trên lửa”, vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường, dựa trên các mức giá “khủng” mới xác lập, tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất cao. Người mua bất động sản sau cùng sẽ phải gánh chi phí này. Tuy nhiên, trường hợp giá bất hợp lý, không hấp dẫn người mua, chủ đầu tư cũng có rủi ro tồn kho lớn.

Trường hợp thứ ba, các doanh nghiệp có dự án bất động sản tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm đang thế chấp ở ngân hàng có thể định giá lại tài sản để vay thêm vốn, vì giá đất mới được xác lập gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Trường hợp giá đất tăng, chủ dự án thực hiện bước định giá tài sản để tăng khoản vay xảy ra khá phổ biến trong giới kinh doanh bất động sản, do nhu cầu tiếp cận vốn của ngành địa ốc luôn ở mức rất cao.

“Điều này cũng đặt ra cho các tổ chức tín dụng bài toán thận trọng khi định giá lại các tài sản trước khi tăng tỷ trọng vốn vay nhằm đảm bảo ngưỡng vay an toàn”, ông Châu nêu quan điểm.