Mới đây, Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 2544/BXD-QLN gửi một số địa phương nơi tập trung nhiều chung cư yêu cầu khẩn trương thực hiện việc kiểm tra, rà soát, chấn chỉnh kịp thời các trường hợp sử dụng nhà ở làm văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh và công tác phòng chống cháy nổ trong nhà chung cư.

Nội dung của văn bản này đã gây ra nhiều dư luận trái chiều. Tuy nhiên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, quy định này hoàn toàn không sai luật.

Thưa Thứ trưởng, nhiều ý kiến cho rằng quy định tại Văn bản số 2544/BXD-QLN về chấn chỉnh kịp thời các trường hợp sử dụng nhà ở làm văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh trong khu nhà chung cư là bất hợp lý. Ý kiến của ông về điều này?

Tôi khẳng định: văn bản số 2544/BXD-QLN là dựa trên cơ sở các quy định của pháp luật và phù hợp với luật pháp. Đây không phải là quy định mới, nó đã được quy định tại Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể: khoản 1, điều 70 của Luật Nhà ở quy định: “Nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên...” Do vậy, các căn hộ nhà chung cư chỉ sử dụng để ở, không sử dụng vào mục đích khác.

Tại khoản 3, điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản quy định nghĩa vụ bên mua nhà, công trình xây dựng “sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng, thiết kế”. Ngoài ra, tại khoản 2, điều 52 của Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định xử phạt chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở đối với hành vi vi phạm về quản lý, sử dụng nhà chung cư “sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng trái mục đích quy định”.

Việc các chủ sở hữu sử dụng căn hộ làm văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh tại nhà chung cư là không đảm bảo các quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng. Bộ Xây dựng ra văn bản trên nhằm từng bước đưa công tác quản lý sử dụng nhà chung cư cao tầng đi vào nền nếp, đảm bảo các khu chung cư được quản lý, vận hành an toàn, bền vững và lâu dài, xây dựng nếp sống văn minh đô thị, góp phần bình ổn thị trường

Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự quy định “chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản”?

Nếu ai còn băn khoăn văn bản của Bộ Xây dựng đi ngược lại với quy định tại Bộ luật Dân sự thì cần đọc kỹ Điều 164 Bộ luật Dân sự nêu rõ “quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật”; Điều 165 Bộ luật này quy định “chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác”.

Sở hữu nhà ở phải phù hợp với quy định của pháp luật và phải sử dụng đúng mục đích. Sử dụng nhà ở làm văn phòng, cơ sở sản xuất, nhà trẻ... làm ảnh hưởng tới chất lượng nhà chung cư theo thiết kế, ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt của các chủ sở hữu khác, không đảm bảo an toàn về vận hành nhà chung cư.

Ông có thể phân tích rõ hơn những ảnh hưởng này?

Về tiêu chuẩn thiết kế, nhà chung cư được thiết kế theo mục đích sử dụng và  theo cấu phần tổ hợp của nhà chung cư. Trong đó, các tiêu chuẩn thiết kế về tải trọng, tiêu chuẩn, về cấp điện, thang máy, nơi thoát nạn và phòng cháy, chữa cháy được quy định riêng theo công năng sử dụng của từng phần công trình.

Cụ thể, theo tiêu chuẩn TCVN 27-37-1995, tải trọng tiêu chuẩn đối với phòng ở là 150 kg/m2, của văn phòng là 200 kg/m2 (chưa tính trường hợp tập trung đông người trong cùng thời điểm); phòng họp, kho sách là 400 kg/m2; xưởng sản xuất là 2.000 kg/m2. Theo đó, tương ứng với loại nhà để thiết kế tải trọng tiêu chuẩn cho nhà chung cư. Vì vậy, nếu sử dụng sai mục đích có thể dẫn đến mất an toàn trong quá trình vận hành chung cư.

Sử dụng sai mục đích nhà ở còn có thể làm tăng đột biến số lượng người, tần suất sử dụng thang máy khiến các bộ phận của thang máy hoạt động quá tải, liên tục; tăng công suất phụ tải điện so với thiết kế nhà ở, gây quá tải, cháy, chập điện, mất an toàn trong quá trình sử dụng; không đảm bảo tiêu chuẩn thiết kế nơi để xe theo quy định; không đảm bảo các điều kiện cần thiết khi xảy ra hỏa hoạn.

Sử dụng văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất kinh doanh xen lẫn với nhà ở còn gây xáo trộn, mất trật tự và ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của các hộ dân sống ở các chung cư đó.

Với số lượng lớn doanh nghiệp nhỏ và vừa đặt văn phòng tại các chung cư cao tầng hiện nay thì liệu công văn này của Bộ Xây dựng có làm khó cho họ?

Trên thực tế, không có một chính sách nào đáp ứng đầy đủ quyền lợi của tất cả các đối tượng trong xã hội mà chỉ có thể đảm bảo quyền và lợi ích cho số đông người dân và đương nhiên sẽ ảnh hưởng đến một bộ phận nào đó trong xã hội.

Văn bản này được ban hành dựa trên những căn cứ và quy định của pháp luật, đảm bảo cho quyền lợi của đa số người dân. Trước mắt có thể ảnh hưởng tới một bộ phận các doanh nghiệp. Tuy nhiên, về lâu dài, họ sẽ yên tâm hơn khi đặt văn phòng tại các công trình được thiết kế đúng chức năng, hoạt động trong môi trường an toàn, văn minh thương mại và tuân thủ các quy định của luật pháp.

Hơn nữa, tại văn bản này, không nói “cấm” cũng không quy định thời hạn phải xử lý vi phạm. Đây là công văn nhắc nhở các chính quyền địa phương hướng dẫn các hộ dân sử dụng, quản lý nhà ở đúng mục đích, đảm bảo quyền và lợi ích của họ. Dựa trên số liệu thống kê, địa phương đề ra các biện pháp và lộ trình thực hiện để từng bước chấn chỉnh thực trạng này.

Ví như trước hết có thể ngừng phát sinh mới, phân loại nào phải dừng ngay, loại nào gia hạn, loại nào cho phép triển khai... Như vậy, doanh  nghiệp vẫn có thời gian để chuẩn bị chuyển đổi nơi làm việc. Điều này vừa phù hợp với luật pháp, vừa đảm bảo lợi ích của cả người dân lẫn doanh nghiệp.