TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Chung cư cao cấp: Chưa cấp đã xướng cao
Nhiều khách hàng đang bị mất tiền oan khi mua những căn hộ được gọi là "cao cấp" với giá trên trời
Nhiều khách hàng đang bị mất tiền oan khi mua những căn hộ được gọi là "cao cấp" với giá trên trời.
Giá cao, chất lượng thấp
Không giống như hệ thống khách sạn có tiêu chuẩn “sao” do hiệp hội các khách sạn thống nhất đặt ra và có cơ quan công nhận, như khách sạn 5 sao, 4 sao,… các chung cư cao cấp hay căn cộ cao cấp ở Việt Nam tới nay vẫn chưa có một chuẩn mực đầy đủ và đồng bộ .
Nhưng trên thị trường đã hình thành những chung cư với tên gọi “chung cư cao cấp” được xây dựng tập trung ở Hà Nội, Tp.HCM và một số địa phương cận kề với hai thành phố này. Các dự án với tên gọi rất kêu này đều do doanh nghiệp tự đánh giá vì cơ quan quản lý Nhà nước chưa có tiêu chí nào để định chuẩn. Trong đó có thể kể tên các “chung cư cao cấp”: Tòa nhà 101 Láng Hạ, toà nhà 34 tầng khu Trung Hòa – Nhân Chính, căn hộ của Bitexco ở khu Mỹ Đình, tòa nhà cao cấp The Manor,… (Hà Nội); khu Saigon Pearl, khu căn hộ Avalon, chung cư cao cấp The Vista…(Tp.HCM).
Theo quan chức của Bộ Xây dựng thì, các dự án trên đã nhắm tới đối tượng khách hàng có thu nhập cao vì thế giá bán các căn hộ cao hơn nhiều so với các dự án nhà ở chung cư thông thường. Trong khi giá các căn hộ thông thường trung bình vào khoảng 6 - 8 triệu đồng/m2 thì giá căn hộ chung cư cao cấp vào khoảng 15 - 20 triệu đồng/m2 (1.000 -1.500 USD).
Và gần đây, giá bán các căn hộ của nhiều dự án đã tăng 15 - 20% khi nhiều căn hộ chung cư cao cấp có giá trên 3.000 USD/m2 nhưng vẫn đắt hàng khi khách hàng phải xếp hàng nộp đơn xin mua, như tại Tp.HCM là một ví dụ.
“Song thực tế, đó phần nhiều chỉ là các căn hộ chung cư thông thường, chất lượng và tiện nghi trung bình, đặc biệt là hệ thống hạ tầng và dịch vụ kém thuận tiện”, ông Đình Ngọc Bách, Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng, nhận xét. “Đây chính là sự lạm dụng hay lợi dụng tên gọi “chung cư cao cấp” của các nhà kinh doanh để kiếm lời”.
Một ý kiến khác cũng cho rằng chính tâm lý của nhiều khách hàng nghĩ cứ giá cao là cao cấp nên nhiều nhà đầu tư đã không ngớt lời quảng cáo cho căn hộ chung cư là “khu căn hộ cao cấp”, “khu căn hộ cao cấp tiêu chuẩn 5 sao”, “tiêu chuẩn quốc tế”,…để bán với giá trên trời.
Thực trạng trên dẫn tới thị trường “chung cư cao cấp” đang có sự không thống nhất về giá cả và hơn nữa là vấn đề chất lượng sử dụng gây nhiều bức xúc trong dư luận xã hội, đơn cử là vụ rắc rối tại The Manor (Hà Nội) vừa qua. Cùng đó nhiều thông tin cho thấy, có những căn hộ chưng cư gọi là cao cấp phải chi hơn 100 triệu đồng để thay toàn bộ các thiết bị trong nhà từ đèn chiếu sáng đến thiết bị vệ sinh, thậm chí cả tay nắm cửa. Thậm chí có chung cư dán mác cao cấp nhưng xảy ra tình trạng tác, vỡ ống nước, nền nhà nứt, vỡ, sơn tường bong tróc thường xuyên…
Cần phải dán mác
Những vấn đề trên đã đặt ra yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần ban hành quy định và tiêu chí cụ thể để phân hạng về chất lượng sử dụng nhà ở, trong đó có tiêu chí “chung cư cao cấp”.
Theo các nhà chuyên môn thì nhà ở là loại hàng hóa đặc biệt nên cần phải có nhãn có mác để phân hạng. “Nếu không có tiêu chuẩn rõ ràng sẽ dẫn đến sự nhập nhằng giữa những dự án cao cấp thực sự và những dự án bình thường”, một nhà đầu tư lên tiếng. “Cơ quan quản lý cần đưa ra tiêu chuẩn cho các doanh nghiệp thực hiện, cũng như cho khách hàng tham khảo khi mua sản phẩm”.
Một chuyên gia của Bộ Xây dựng đề xuất, việc đánh giá nhà chung cư cũng nên làm giống như gắn sao cho khách sạn, tức là cơ quan quản lý phải đặt ra các tiêu chuẩn để chủ đầu tư căn cứ vào đó xác định cấp loại nhà của họ và người sử dụng cũng không lẫn lộn.
Liên quan vấn đề “gắn sao” cho các chung cư, mới đây Viện Nghiên cứu và Kiến trúc Quốc gia đã đề xuất cách làm này. Theo lý giải, đây là cách tiếp cận ngay với kinh nghiệm quốc tế khi Trung Quốc cũng đã có tiêu chuẩn cho nhà chung cư và được xếp làm ba cấp độ: A, 2A và 3A.
Ông Đình Ngọc Bách thông báo, Bộ Xây dựng đang giao cho Cục Quản lý nhà soạn thảo xây dựng các tiêu chuẩn để phân hạng về nhà chung cư. Theo đó, nhà chung cư có thể được phân hạng xét theo vị trí, chất lượng công trình, đáp ứng các nhu cầu ở và dịch vụ… Và dự kiến, có thể vào đầu năm 2008, Bộ Xây sẽ dựng ban hành tiêu chuẩn về nhà chung cư.
Tuy nhiên, theo quan điểm của ông Lê Vũ Dũng, Tổng giám đốc Sông Hồng Land, thì tiêu chí để xác định chung cư cao cấp là cần thiết, nhưng đó chỉ là căn cứ, quy định để khách hàng hiểu chung cư cao cấp là như vậy. “Còn chung cư cao cấp hay không sẽ do khách hàng và thị trường tự quyết định”, ông Dũng nêu ý kiến.
* Theo Tiến sĩ, Kiến trúc sư Nguyễn Đình Toàn (Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Kiến trúc Quốc gia), để đánh giá chất lượng chung cư cao cấp cần phân hạng theo mức độ tiện nghi sử dụng:
- Loại có tiện nghi tối thiểu: Loại này phục vụ cho các đối tượng lao động có thu nhập thấp, thanh niên mới xây dựng gia đình, gia đình chưa có điều kiện mua nhà riêng, các hộ độc thân, nhà tái định cư .
- Loại có tiện nghi đạt yêu cầu sử dụng: Loại này được nghiên cứu phục vụ cho các đối tượng người có thu nhập ổn định, do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân dầu tư xây dựng để cho các đối tượng thuê hoặc thuê mua (nhà ở xã hội).
- Loại có tiện nghi sử dụng cao: là loại nhà ở chủ yếu để bán. Đối tượng phục vụ là những người có thu nhập cao (nhà ở thương mại).
Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cũng cho hay có nhiều cách phân loại căn hộ và chung cư như phân loại định tính , phân loại theo số phòng ngủ và phân loại theo mức giá. Về các phân loại định tính, ông Liêm chia căn hộ thành ba cấp: giá rẻ, phổ thông và sang trọng:
- Căn hộ giá rẻ đơn thuần là một loại tư liệu để sinh tồn, chỉ có công năng cư trú và nghỉ ngơi.
- Căn hộ phổ thông thì tương đối đẹp mắt, nội ngoại thất tươm tất, đủ tiện nghi và trang bị cần thiết, có diện tích phụ nhất định…, khiến người ở cảm thấy tiện lợi và thoải mái. Như vậy căn hộ phổ thông không chỉ là tư liệu sinh tồn mà còn là tư liệu hưởng thụ.
- Căn hộ sang trọng có diện tích lớn, rộng rãi sáng sủa, hoa lệ, tiện nghi và trang bị nội ngoại thất đầy đủ, đồng bộ, hiện đại, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho học tập, nghiên cứu, giải trí, tiếp khách… khiến người ở thể hiện được giá trị xã hội của mình. Như vậy căn hộ sang trọng không chỉ là tư liệu sinh tồn và hưởng thụ mà còn là tư liệu phát triển.
Giá cao, chất lượng thấp
Không giống như hệ thống khách sạn có tiêu chuẩn “sao” do hiệp hội các khách sạn thống nhất đặt ra và có cơ quan công nhận, như khách sạn 5 sao, 4 sao,… các chung cư cao cấp hay căn cộ cao cấp ở Việt Nam tới nay vẫn chưa có một chuẩn mực đầy đủ và đồng bộ .
Nhưng trên thị trường đã hình thành những chung cư với tên gọi “chung cư cao cấp” được xây dựng tập trung ở Hà Nội, Tp.HCM và một số địa phương cận kề với hai thành phố này. Các dự án với tên gọi rất kêu này đều do doanh nghiệp tự đánh giá vì cơ quan quản lý Nhà nước chưa có tiêu chí nào để định chuẩn. Trong đó có thể kể tên các “chung cư cao cấp”: Tòa nhà 101 Láng Hạ, toà nhà 34 tầng khu Trung Hòa – Nhân Chính, căn hộ của Bitexco ở khu Mỹ Đình, tòa nhà cao cấp The Manor,… (Hà Nội); khu Saigon Pearl, khu căn hộ Avalon, chung cư cao cấp The Vista…(Tp.HCM).
Theo quan chức của Bộ Xây dựng thì, các dự án trên đã nhắm tới đối tượng khách hàng có thu nhập cao vì thế giá bán các căn hộ cao hơn nhiều so với các dự án nhà ở chung cư thông thường. Trong khi giá các căn hộ thông thường trung bình vào khoảng 6 - 8 triệu đồng/m2 thì giá căn hộ chung cư cao cấp vào khoảng 15 - 20 triệu đồng/m2 (1.000 -1.500 USD).
Và gần đây, giá bán các căn hộ của nhiều dự án đã tăng 15 - 20% khi nhiều căn hộ chung cư cao cấp có giá trên 3.000 USD/m2 nhưng vẫn đắt hàng khi khách hàng phải xếp hàng nộp đơn xin mua, như tại Tp.HCM là một ví dụ.
“Song thực tế, đó phần nhiều chỉ là các căn hộ chung cư thông thường, chất lượng và tiện nghi trung bình, đặc biệt là hệ thống hạ tầng và dịch vụ kém thuận tiện”, ông Đình Ngọc Bách, Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng, nhận xét. “Đây chính là sự lạm dụng hay lợi dụng tên gọi “chung cư cao cấp” của các nhà kinh doanh để kiếm lời”.
Một ý kiến khác cũng cho rằng chính tâm lý của nhiều khách hàng nghĩ cứ giá cao là cao cấp nên nhiều nhà đầu tư đã không ngớt lời quảng cáo cho căn hộ chung cư là “khu căn hộ cao cấp”, “khu căn hộ cao cấp tiêu chuẩn 5 sao”, “tiêu chuẩn quốc tế”,…để bán với giá trên trời.
Thực trạng trên dẫn tới thị trường “chung cư cao cấp” đang có sự không thống nhất về giá cả và hơn nữa là vấn đề chất lượng sử dụng gây nhiều bức xúc trong dư luận xã hội, đơn cử là vụ rắc rối tại The Manor (Hà Nội) vừa qua. Cùng đó nhiều thông tin cho thấy, có những căn hộ chưng cư gọi là cao cấp phải chi hơn 100 triệu đồng để thay toàn bộ các thiết bị trong nhà từ đèn chiếu sáng đến thiết bị vệ sinh, thậm chí cả tay nắm cửa. Thậm chí có chung cư dán mác cao cấp nhưng xảy ra tình trạng tác, vỡ ống nước, nền nhà nứt, vỡ, sơn tường bong tróc thường xuyên…
Cần phải dán mác
Những vấn đề trên đã đặt ra yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần ban hành quy định và tiêu chí cụ thể để phân hạng về chất lượng sử dụng nhà ở, trong đó có tiêu chí “chung cư cao cấp”.
Theo các nhà chuyên môn thì nhà ở là loại hàng hóa đặc biệt nên cần phải có nhãn có mác để phân hạng. “Nếu không có tiêu chuẩn rõ ràng sẽ dẫn đến sự nhập nhằng giữa những dự án cao cấp thực sự và những dự án bình thường”, một nhà đầu tư lên tiếng. “Cơ quan quản lý cần đưa ra tiêu chuẩn cho các doanh nghiệp thực hiện, cũng như cho khách hàng tham khảo khi mua sản phẩm”.
Một chuyên gia của Bộ Xây dựng đề xuất, việc đánh giá nhà chung cư cũng nên làm giống như gắn sao cho khách sạn, tức là cơ quan quản lý phải đặt ra các tiêu chuẩn để chủ đầu tư căn cứ vào đó xác định cấp loại nhà của họ và người sử dụng cũng không lẫn lộn.
Liên quan vấn đề “gắn sao” cho các chung cư, mới đây Viện Nghiên cứu và Kiến trúc Quốc gia đã đề xuất cách làm này. Theo lý giải, đây là cách tiếp cận ngay với kinh nghiệm quốc tế khi Trung Quốc cũng đã có tiêu chuẩn cho nhà chung cư và được xếp làm ba cấp độ: A, 2A và 3A.
Ông Đình Ngọc Bách thông báo, Bộ Xây dựng đang giao cho Cục Quản lý nhà soạn thảo xây dựng các tiêu chuẩn để phân hạng về nhà chung cư. Theo đó, nhà chung cư có thể được phân hạng xét theo vị trí, chất lượng công trình, đáp ứng các nhu cầu ở và dịch vụ… Và dự kiến, có thể vào đầu năm 2008, Bộ Xây sẽ dựng ban hành tiêu chuẩn về nhà chung cư.
Tuy nhiên, theo quan điểm của ông Lê Vũ Dũng, Tổng giám đốc Sông Hồng Land, thì tiêu chí để xác định chung cư cao cấp là cần thiết, nhưng đó chỉ là căn cứ, quy định để khách hàng hiểu chung cư cao cấp là như vậy. “Còn chung cư cao cấp hay không sẽ do khách hàng và thị trường tự quyết định”, ông Dũng nêu ý kiến.
* Theo Tiến sĩ, Kiến trúc sư Nguyễn Đình Toàn (Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Kiến trúc Quốc gia), để đánh giá chất lượng chung cư cao cấp cần phân hạng theo mức độ tiện nghi sử dụng:
- Loại có tiện nghi tối thiểu: Loại này phục vụ cho các đối tượng lao động có thu nhập thấp, thanh niên mới xây dựng gia đình, gia đình chưa có điều kiện mua nhà riêng, các hộ độc thân, nhà tái định cư .
- Loại có tiện nghi đạt yêu cầu sử dụng: Loại này được nghiên cứu phục vụ cho các đối tượng người có thu nhập ổn định, do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân dầu tư xây dựng để cho các đối tượng thuê hoặc thuê mua (nhà ở xã hội).
- Loại có tiện nghi sử dụng cao: là loại nhà ở chủ yếu để bán. Đối tượng phục vụ là những người có thu nhập cao (nhà ở thương mại).
Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cũng cho hay có nhiều cách phân loại căn hộ và chung cư như phân loại định tính , phân loại theo số phòng ngủ và phân loại theo mức giá. Về các phân loại định tính, ông Liêm chia căn hộ thành ba cấp: giá rẻ, phổ thông và sang trọng:
- Căn hộ giá rẻ đơn thuần là một loại tư liệu để sinh tồn, chỉ có công năng cư trú và nghỉ ngơi.
- Căn hộ phổ thông thì tương đối đẹp mắt, nội ngoại thất tươm tất, đủ tiện nghi và trang bị cần thiết, có diện tích phụ nhất định…, khiến người ở cảm thấy tiện lợi và thoải mái. Như vậy căn hộ phổ thông không chỉ là tư liệu sinh tồn mà còn là tư liệu hưởng thụ.
- Căn hộ sang trọng có diện tích lớn, rộng rãi sáng sủa, hoa lệ, tiện nghi và trang bị nội ngoại thất đầy đủ, đồng bộ, hiện đại, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho học tập, nghiên cứu, giải trí, tiếp khách… khiến người ở thể hiện được giá trị xã hội của mình. Như vậy căn hộ sang trọng không chỉ là tư liệu sinh tồn và hưởng thụ mà còn là tư liệu phát triển.
