Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước, hiện tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, trong đó, Ngân hàng Chính sách xã hội hơn 25.000 tỷ đồng và các ngân hàng thương mại trên 16.000 tỷ đồng…

Giữa bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội ngày càng lớn, bài toán nguồn vốn cho phát triển và tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp tiếp tục được đặt ra. Bám sát chủ trương của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước thời gian qua tiếp tục ưu tiên dòng vốn tín dụng cho lĩnh vực này, đồng thời phối hợp với Bộ Xây dựng và cơ quan liên quan hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn trong quá trình triển khai dự án.

DÒNG VỐN HƯỚNG VÀO PHÂN KHÚC NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 

Phát biểu tại sự kiện bất động sản ngày 12/3/2026, ông Nguyễn Ngọc Cảnh, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng hướng dòng vốn vào phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Hiện tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, trong đó, Ngân hàng Chính sách xã hội hơn 25.000 tỷ đồng và các ngân hàng thương mại trên 16.000 tỷ đồng.

Cụ thể, tại Ngân hàng Chính sách xã hội, dư nợ cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP đạt hơn 20.500 tỷ đồng, cùng xấp xỉ 4.800 tỷ đồng cho bốn chương trình hỗ trợ nhà ở dành cho đối tượng chính sách.

Trong khi tại các ngân hàng thương mại, dư nợ cho vay khoảng 16.000 tỷ đồng, gồm hơn 9.000 tỷ đồng cho vay theo cơ chế thông thường và gần 7.000 tỷ đồng thuộc Chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP (doanh số giải ngân 8.293 tỷ đồng). Đáng chú ý, các ngân hàng thương mại đã cam kết cho vay 20.500 tỷ đồng, tương đương 17% quy mô gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và sẽ giải ngân theo tiến độ thi công các dự án.

Theo ông Nguyễn Ngọc Cảnh, để khuyến khích nhiều ngân hàng tham gia chương trình, Ngân hàng Nhà nước cho phép không tính dư nợ của gói tín dụng này vào hạn mức tăng trưởng tín dụng hàng năm của từng ngân hàng, mặt khác, duy trì mặt bằng lãi suất điều hành ổn định để tạo điều kiện giảm lãi suất cho vay. Hiện lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư khoảng 6,1%/năm và người mua nhà ở xã hội khoảng 5,6%/năm, được đánh giá là mức ưu đãi so với mặt bằng thị trường.

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đánh giá nhờ những giải pháp đồng bộ từ phía Chính phủ, bộ ngành và địa phương, tiến độ giải ngân của chương trình được cải thiện rõ rệt. Tính đến cuối tháng 1/2026, các ngân hàng thương mại đã đồng ý cho vay 20.500 tỷ đồng, tăng hơn 200% so với cuối năm 2024, đạt 17% quy mô gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Tuy vậy, quy mô vốn còn lại của chương trình vẫn rất lớn, cho thấy dư địa tín dụng để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội thời gian tới còn đáng kể.

Nhận định về vai trò của dòng vốn tín dụng, ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước, cho biết ngành ngân hàng luôn xác định tín dụng là một nguồn lực quan trọng giúp phát triển nhà ở xã hội. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước đã xây dựng và triển khai nhiều cơ chế, chính sách tín dụng mang tính đặc thù nhằm hỗ trợ cả chủ đầu tư dự án cũng như người dân có nhu cầu mua nhà.

CƠ CHẾ ƯU ĐÃI MỞ RỘNG CƠ HỘI SỞ HỮU NHÀ

Theo ông Bắc, dòng vốn tín dụng dành cho nhà ở xã hội đang được các tổ chức tín dụng đẩy mạnh. Tổng dư nợ lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng cùng nhiều cam kết giải ngân mới. Tuy nhiên, ông nhận định khoảng cách giữa mức cam kết và dư nợ thực tế chủ yếu còn do tiến độ triển khai dự án, bởi lẽ, dòng vốn ngân hàng giải ngân theo tiến độ thi công và nhu cầu thực tế. Khi các dự án tăng tốc xây dựng, dư nợ tín dụng cũng tiếp tục tăng tương ứng.

Một điểm đáng chú ý là chủ trương hỗ trợ người dưới 35 tuổi mua nhà  được Ngân hàng Nhà nước thiết kế lồng ghép vào gói tín dụng 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 33, thay vì tách riêng quy mô vốn. Cơ chế này cho phép mở rộng nguồn lực tín dụng khi nhu cầu thị trường tăng, thậm chí, có thể huy động thêm các ngân hàng tham gia.

Hiện dư nợ cho vay đối với người mua nhà dưới 35 tuổi mới đạt 240 tỷ đồng do chương trình triển khai sau, nhưng với chính sách tín dụng thiết kế linh hoạt, phân khúc khách hàng trẻ kỳ vọng sẽ tăng trưởng mạnh, góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội.

Liên quan đến việc xây dựng cơ chế lãi suất ổn định, dài hạn cho người mua nhà ở xã hội, ông Bắc đánh giá đây là vấn đề hết sức cần thiết. Nguyên nhân là vì đối tượng mua nhà ở xã hội thường có thu nhập thấp hoặc trung bình, khả năng tài chính hạn chế hơn so với người mua nhà ở thương mại. Do đó, thiết kế cơ chế lãi suất ưu đãi và ổn định trong dài hạn sẽ giúp người dân yên tâm vay vốn, đồng thời, nâng cao khả năng trả nợ.

Trên thực tế, theo vị Phó Vụ trưởng thì các chương trình tín dụng đều  đang đi theo hướng này. Chẳng hạn, với chương trình cho vay theo Nghị định 100, người mua nhà được tiếp cận mức lãi suất khoảng 5,4%/năm và thời hạn vay tối đa lên tới 25 năm. Đây là mức lãi suất thấp và ổn định so với mặt bằng chung của thị trường.

Ngoài ra, đối với chương trình tín dụng triển khai qua các ngân hàng thương mại, lãi suất cho vay dành cho người mua nhà ở xã hội quy định thấp hơn 2% so với lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước. Trong khi với chủ đầu tư dự án, mức ưu đãi lãi suất khoảng 1,5%.

Đặc biệt, lãi suất ưu đãi của chương trình được xác định dựa trên mặt bằng lãi suất của các ngân hàng thương mại nhà nước thay vì tính trung bình toàn bộ hệ thống. Cách tính này giúp mặt bằng lãi suất ưu đãi ổn định hơn và thấp hơn so với mức trung bình của toàn thị trường.

Về thời gian áp dụng ưu đãi, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng lãi suất ưu đãi khoảng 3 năm, còn người mua nhà là 5 năm. Riêng nhóm người trẻ dưới 35 tuổi còn được hỗ trợ thêm 10 năm tiếp theo với mức lãi suất thấp hơn 1% so với lãi suất cho vay của ngân hàng thương mại nhà nước. Như vậy, tổng thời gian được hưởng ưu đãi có thể lên tới 15 năm.