Thị trường bất động sản nước ta vốn tồn tại nhiều vấn đề bất cập, giờ lại phải chịu thêm những thách thức từ căng thẳng địa chính trị toàn cầu. Tuy nhiên, khi dự báo về diễn biến của thị trường này trong năm nay, các chuyên gia đều cho rằng sẽ không “phấn khích” như 2025 nhưng vẫn tăng trưởng tốt và sẽ phát triển theo hướng thực chất hơn.

Tham gia tọa đàm về tầm nhìn và triển vọng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong kỷ nguyên mới (diễn ra trong khuôn khổ Hội nghị Ban Thường vụ - Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ngày 12/3/2026), các chuyên gia đã phân tích rõ những thuận lợi và khó khăn mà thị trường bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt, từ đó đưa ra dự báo về xu hướng của thị trường trong 2026.

NHIỀU LỢI THẾ VÀ THÁCH THỨC ĐAN XEN

Phát biểu tại sự kiện, ông Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nêu bật những thuận lợi đối với thị trường bất động sản hiện nay:

Nhiều cơ chế, chính sách được ban hành, đặc biệt, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản (còn nhiều vướng mắc) sẽ được chỉnh sửa và thông qua trong thời gian tới;

Tổng vốn đầu tư công năm 2026 ước đạt 1 triệu tỷ đồng, mức cao nhất trong cả khu vực Đông Nam Á, trong đó, 80% là đầu tư cho cơ sở hạ tầng, nên sẽ rất thuận lợi cho thị trường bất động sản;

Nhiều thị trường mới như trung tâm tài chính quốc tế, thị trường vàng… đều là chất xúc tác cho thị trường bất động sản.

Hơn nữa, bất động sản là lĩnh vực được Đảng và Nhà nước quan tâm - ngành này tác động và có tính tỏa rất lớn đến nền kinh tế.

Bên cạnh đó, ông Lực cũng chỉ rõ những dấu hiệu thiếu bền vững của thị trường.

Thứ nhất, giá nhà ở còn rất cao. Trung bình một người sẽ phải mất 30 năm thu nhập mới mua được nhà.

Thứ hai là vấn đề mất cân đối cung cầu. Với thị trường nhà ở, các sản phẩm cao cấp, hạng sang rất nhiều, trong khi nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội lại rất thiếu. Bất động sản nghỉ dưỡng còn nhiều khó khăn, thách thức, nhất là pháp lý còn những vướng mắc chưa được triệt để tháo gỡ.

Thứ ba là tốc độ phát triển không đồng đều. Một số doanh nghiệp đầu tư dàn trải, làm nhiều dự án dẫn đến khi kinh tế có những yếu tố trục trặc như lãi suất tăng cao, chiến tranh, bất ổn quốc tế thì sẽ ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh.

Thứ tư, lĩnh vực xây dựng vẫn gặp khó khăn như thiếu nguyên vật liệu, giá cao, chi phí đấu thầu cao. Do đó, để tồn tại và phát triển, doanh nghiệp sẽ phải thay đổi phương thức quản trị để triển khai dự án hiệu quả hơn. Đặc biệt là ứng dụng khoa học công nghệ để giảm giá thành, xanh hóa.

“Ngoài ra, năm 2026, bối cảnh quốc tế và kinh tế có nhiều bất định sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Do đó, thị trường chưa thể bứt phá nhưng tốc độ tăng trưởng cao hơn bình quân của cả nước, vào khoảng 10 - 15%. Con số này có thể được coi là bền vững”, ông Lực đánh giá.

Phân tích rõ hơn về xu hướng của thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho biết: Nguồn cung nhà ở trong 2026 ước đạt 150.000 sản phẩm nếu các dự án mở bán đúng kế hoạch. Trong đó, miền Bắc đạt khoảng 60.000 sản phẩm, riêng Hà Nội và Hưng Yên khoảng 40.000 sản phẩm. TP. Hồ Chí Minh dự kiến cung cấp 55.000 sản phẩm. Miền Tây khoảng 11.000 sản phẩm. 

Giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục được duy trì ở mức cao do chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh theo bảng giá đất mới, nhiều dự án triển khai trở lại sau khi được gỡ vướng có chi phí vốn tăng; nhưng tốc độ tăng chậm lại khi có sự cạnh tranh về giá và chính sách bán hàng giữa các chủ đầu tư.

Giá bán trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng tăng nhưng ghi nhận sự phân hóa và giao dịch diễn ra rất chọn lọc. Trong khi mặt bằng giá tại khu vực miền Nam vẫn duy trì đà tăng ổn định, thì tại miền Bắc, sau giai đoạn tăng "nóng" ở một số thị trường, áp lực từ nguồn cung dự kiến gia tăng mạnh khiến giá bán bắt đầu chững lại.

"Tuy nhiên, xu hướng tăng vẫn sẽ tiếp diễn theo hướng có chọn lọc, tập trung vào các dự án giá phù hợp, có khả năng kết nối giao thông thuận tiện, phát triển theo mô hình TOD, đã hình thành hạ tầng và hệ thống tiện ích cơ bản, đủ sức thu hút nhu cầu ở thực. Đồng thời, thị trường cũng ghi nhận sự "nổi lên" của một số khu vực có mặt bằng giá còn ở vùng trũng, khi bắt đầu xuất hiện các chủ đầu tư lớn triển khai những dự án quy mô lớn với hạ tầng bứt phá", ông Đính nói.

CÁC YẾU TỐ ĐẦU CƠ SẼ SUY GIẢM

Lãnh đạo VNREA cũng nhận định rằng trong 2026, nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao với nhu cầu đầu tư tiếp tục gia tăng khi dòng vốn "rẻ" sẽ tiếp tục được bơm ra nền kinh tế, hạ tầng giao thông được thúc đẩy phát triển khai mạnh mẽ. Các giao dịch tiếp tục tăng tỷ lệ thuận với nguồn cung nhưng tính chọn lọc cao hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín, đáp ứng tiêu chuẩn bền vững, dọc các tuyến đường vành đai, hạ tầng giao thông công cộng.

Nhà đầu tư tiếp tục có xu hướng đổ về khu vực vùng ven khi mặt bằng giá tại khu vực thành phố đã quá cao, không còn nhiều dư địa tăng trưởng về giá và tỷ suất sinh lời thấp. Tuy nhiên, một số khu vực vùng ven có hiện tượng "kẹt" thanh khoản do hạ tầng chưa hoàn thiện và chủ đầu tư thiếu năng lực triển khai các tiện ích cơ bản để thu hút nhu cầu ở thực.

“Chúng ta cũng biết bối cảnh chiến sự tại quốc tế và vấn đề lãi suất tăng đang ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nhưng chúng tôi cho rằng các yếu tố đầu cơ sẽ suy giảm, thị trường 2026 sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt, có thể có sự phân hóa mạnh hơn nhưng sẽ thực chất hơn, bền vững hơn 2025”, ông Đính chia sẻ.

Trong khi đó, ông Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, nhìn nhận: năm nay, có 2 rủi ro nổi lên cần lưu ý: Một là vấn đề kinh tế quốc tế, hai là tác động chính sách (có thể có nhưng không lớn). Chúng ta cần điều chỉnh thị trường trong năm nay để tránh lặp lại kịch bản của năm 2025 với tỷ trọng 24% dư nợ tín dụng vào bất động sản.

“Năm 2026, ngoài lãi suất tăng, cảnh báo về tín dụng bất động sản, còn có tác động từ giá dầu tăng và không được tự do giao dịch ngoại hối. Có rất nhiều tác động trực tiếp và gián tiếp vào thị trường bất động sản, do đó, kịch bản chủ đạo của thị trường năm nay là trung tính, không “phấn khích” như năm 2025”, ông Chung nhận định.