Cơ hội định vị lại những giá trị cốt lõi trên thị trường bất động sản

Chia sẻ trong sự kiện bất động sản mới đây, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnRea), nhận định thể chế hiện tại đang tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản phát triển.

Từ năm 2022 đến nay, Chính phủ đã ban hành và đề xuất nhiều cơ chế, chính sách quan trọng, được Quốc hội thông qua. Những chính sách này nhận được sự quan tâm lớn từ doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân, vì vai trò quan trọng trong việc tháo gỡ vướng mắc, tạo nền tảng pháp lý rõ ràng hơn cho thị trường bất động sản.

HỆ THỐNG PHÁP LÝ ĐỒNG BỘ HƠN

“Trước yêu cầu thúc đẩy sự phát triển minh bạch và hiệu quả của thị trường bất động sản, Chính phủ liên tiếp đưa ra và thực hiện nhiều giải pháp để xử lý các vướng mắc, tồn tại. Đây là điểm thuận lợi lớn của thị trường. Đặc biệt, việc ban hành Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã tạo điều kiện quan trọng giúp hệ thống pháp lý đồng bộ hơn, giảm thiểu rủi ro và thúc đẩy sự ổn định thị trường, tạo cơ sở để toàn thị trường phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững”, ông Khôi nhận xét.

Cũng theo Chủ tịch VnRea, nhờ những giải pháp hỗ trợ, tháo gỡ, thị trường bất động sản năm 2024 chứng kiến tín hiệu hồi phục tích cực. Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì tăng trưởng ổn định với tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Phân khúc nhà ở thương mại từng bước được tháo gỡ các rào cản pháp lý, cho phép nhiều dự án triển khai và mở bán.

Thị trường nhà ở xã hội cũng có tiến triển khi một số dự án được khởi động và một số dự án khác đủ điều kiện mở bán theo quy định. Đối với phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái, thị trường đang trên đà hồi phục nhờ sự phục hồi của ngành du lịch và chính sách hỗ trợ đầu tư.

“Đó là những tín hiệu cho thấy thị trường sẽ tiếp tục phục hồi và tăng trưởng trong năm 2025”, TS. Nguyễn Văn Khôi bày tỏ tin tưởng; đồng thời, ông cho biết thêm thuận lợi là các nút thắt của thị trường tiếp tục được tháo gỡ một cách đồng bộ.

Ngày 18/2/2025, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà vừa chủ trì cuộc họp trực tiếp, kết hợp trực tuyến cùng một số bộ, ngành, địa phương cho ý kiến đối với dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại (dự án thí điểm) thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất. Khi nội dung này chính thức được tháo gỡ, nguồn cung nhà ở trên thị trường chắc chắn dồi dào hơn.

TIẾP TỤC THÁO GỠ VƯỚNG MẮC CÒN TỒN TẠI

Tuy nhiên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng vẫn cần tháo gỡ những vướng mắc còn tồn tại, để giải phóng nguồn lực của thị trường bất động sản.

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, vướng mắc lớn nhất của thị trường hiện nay liên quan đến định giá đất. Tại không ít địa phương, nhiều dự án bất động sản chưa thể triển khai do vướng mắc trong khâu định giá đất và tính tiền sử dụng đất. Việc xác định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp chưa thống nhất, dẫn đến tình trạng chậm trễ trong phê duyệt và triển khai dự án. Một số dự án mặc dù hoàn thành các thủ tục đầu tư nhưng vẫn phải chờ hướng dẫn cụ thể về cách tính tiền sử dụng đất, nên doanh nghiệp mất thêm thời gian điều chỉnh kế hoạch tài chính.

Do đó, ưu tiên hàng đầu hiện nay là tập trung tháo gỡ vướng mắc định giá đất, nhằm hỗ trợ doanh nghiệp sớm triển khai dự án, góp phần thúc đẩy nguồn cung bất động sản và sự hồi phục, phát triển của thị trường bất động sản. Muốn vậy, các bộ ngành phải tư vấn cụ thể các phương pháp định giá đất cho địa phương, quy định cụ thể các trường hợp áp dụng theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024.

“Vấn đề ở đây là quy trình xác định trách nhiệm của tổ chức tư vấn, của cấp cao nhất là Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh, chịu trách nhiệm với Chính phủ. Trước khi tổ chức tư vấn đưa ra giá cụ thể, cấp có thẩm quyền phải thống nhất, đối với dự án này thì phương pháp định giá đất là gì, cơ sở nào để áp dụng phương pháp đó, rồi mới bắt đầu tiếp tục giai đoạn tính toán giá đất cụ thể. Song, thực tế là hiện khâu này chưa có quy định cụ thể. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cần làm việc với địa phương để xem xét, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Đây chính là gốc rễ để giải quyết vướng mắc định giá đất tại địa phương hiện nay”, ông Khôi góp ý.

Đồng quan điểm, ông Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển, nhưng thực sự có nhiều thách thức cần vượt qua. 

Đặc biệt, các luật mới mang tính nền tảng đã có hiệu lực từ năm 2024, tạo ra môi trường pháp lý mới cho thị trường, song mức độ hiệu quả vẫn cần thêm thời gian để kiểm chứng. Ngoài ra, còn sự lo ngại về việc chồng chéo, thiếu nhất quán trong các quy định liên quan đến đất đai, xây dựng và đầu tư. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng, khả năng tiếp cận nguồn vốn cũng là vấn đề cần có những giải pháp tháo gỡ để thị trường vận hành hiệu quả trong chu kỳ phát triển mới.

“Đứng trước thời điểm “bản lề” của nền kinh tế ở năm cuối nhiệm kỳ để chuẩn bị bước vào Kỷ nguyên mới - Kỷ nguyên vươn mình của dân tộc, vai trò của thị trường bất động sản cần được nhận diện rõ ràng. Sự thay đổi từ tư duy đến hành động của tất cả các chủ thể trên thị trường, bao gồm cả cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp phát triển dự án, nhà đầu tư, đơn vị cung ứng dịch vụ, môi giới… phải được nhận diện và định hướng phù hợp, để thị trường bất động sản thực sự phục hồi và phát triển chuyên nghiệp”, ông Toan chia sẻ.

Đồng thời, ông Toan khẳng định thị trường bất động sản chưa bao giờ là một sân chơi dễ dàng, nhưng chính những giai đoạn thử thách lại là cơ hội để nhận diện nội lực, điều chỉnh chiến lược và định vị lại những giá trị cốt lõi.