Giải pháp kiểm soát chi phí vốn cho nhà đầu tư bất động sản công nghiệp

Việt Nam đang ngày càng nổi bật trên bản đồ sản xuất toàn cầu, kéo theo sự thay đổi trong thị trường bất động sản công nghiệp. Mô hình nhà xưởng xây sẵn đã dần thay thế phương pháp truyền thống “tự xây dựng trên đất thuê”, trở thành lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư quốc tế…

DẦN THAY THẾ PHƯƠNG PHÁP TRUYỀN THỐNG

Lý giải nguyên nhân, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield, cho biết mặc dù mô hình thuê đất truyền thống chú trọng quyền kiểm soát thiết kế và thời hạn thuê dài, nhưng phương án này cũng đi kèm rủi ro đáng kể về tuân thủ pháp lý và lịch trình triển khai kéo dài. Trong khi đó, mô hình nhà xưởng xây sẵn (RBF) không chỉ là một giải pháp về mặt bằng, mà còn là một quyết định chiến lược quan trọng, cho phép doanh nghiệp tối ưu hóa tốc độ ra thị trường, kiểm soát chi phí vốn và giảm thiểu rủi ro pháp lý trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu.

Mặt khác, việc chuyển dịch này còn thể hiện thay đổi rõ rệt trong nhu cầu của khách thuê từ “sở hữu tài sản và quản lý rủi ro” sang “thuê dịch vụ và tối ưu hóa hiệu quả vốn”. Quan điểm của nhà đầu tư quốc tế đối với bất động sản công nghiệp Việt Nam đã khác trước, từ việc ưu tiên sở hữu tài sản sang tối ưu hóa hiệu suất vận hành và giảm thiểu rủi ro.

Theo đại diện Cushman & Wakefield, sự phổ biến của mô hình RBF thực ra bắt nguồn từ lâu, gắn liền với lịch sử phát triển của các khu công nghiệp Việt Nam. Ban đầu, vào cuối thập niên 1990 và đầu 2000, các khu công nghiệp chủ yếu cung cấp dịch vụ cho thuê đất công nghiệp thô, yêu cầu khách thuê FDI phải tự thực hiện toàn bộ quy trình kéo dài về thiết kế, xin phép, xây dựng và kết nối hạ tầng. Cho đến cuối thập niên 2000 ghi nhận sự xuất hiện của thế hệ RBF đầu tiên được phát triển bởi một số đơn vị vận hành trong nước, nhưng những nhà xưởng này thường có thông số kỹ thuật thấp.

Tuy nhiên, quá trình tăng tốc và chuyển đổi về chất lượng của mô hình RBF bắt đầu từ khoảng năm 2015, được thúc đẩy bởi hai yếu tố chính: sự dịch chuyển của ngành sản xuất công nghệ cao từ Trung Quốc và sự tham gia của các nhà phát triển công nghiệp quốc tế chuyên nghiệp. Các đơn vị này liên tiếp đưa ra những tiêu chuẩn Hạng A, áp dụng các thông lệ quốc tế về thiết kế, an toàn và tính bền vững.

Đến nay, hiệu quả vận hành của thị trường RBF cũng được minh chứng rõ rệt. Theo báo cáo quý 3/2025 của Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy RBF trên toàn quốc duy trì ở mức cao, trung bình khoảng 88%, cho thấy khả năng hấp thụ tốt của thị trường. Cụ thể, Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với nguồn cung lũy kế khoảng 6,5 triệu m2, ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 92%. Khu vực phía Bắc duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định từ 84% đến 88%, với tổng nguồn cung 5,1 triệu m2. Động lực tăng trưởng này chủ yếu đến từ nguồn vốn FDI, với 54% dự án sản xuất cấp phép mới lựa chọn thuê RBF.

Bên cạnh đó, về giá thuê, giá thuê RBF trung bình toàn quốc theo ghi nhận của Cushman & Wakefield dao động quanh mức 5,5 USD/m2/tháng, là mức giá cạnh tranh so với các tiêu chuẩn khu vực và toàn cầu.

LỢI THẾ CẠNH TRANH VỀ GIÁ THUÊ 

Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng Việt Nam có lợi thế cạnh tranh khi giá thuê RBF thấp hơn so với một số thị trường quốc tế. Cụ thể, trong khu vực, giá thuê tại Việt Nam thuận lợi hơn mức 7 - 9 USD tại các khu sản xuất chính ở Trung Quốc. Thậm chí, mức giá này cũng thấp hơn từ 2 đến 3 lần so với các thị trường châu Âu, như: Đức, Pháp, Ba Lan - nơi giá thuê dao động từ 8,5 đến 16 USD/m2/tháng và thường đi kèm với quy trình pháp lý kéo dài lẫn rủi ro cao.

Theo đại diện Cushman & Wakefield, mặc dù giá thuê RBF tại Việt Nam có xu hướng tăng, nhưng mức giá vẫn mang tính cạnh tranh so với các nước ASEAN khác. Lợi thế chiến lược chính của Việt Nam là sự ổn định chính trị kết hợp với mạng lưới các Hiệp định thương mại tự do, bao gồm: CPTPP, EVFTA và RCEP, cho phép tiếp cận thuế quan ưu đãi tới 65% thị trường toàn cầu.

Về triển vọng phát triển, thị trường RBF được dự báo sẽ tăng trưởng dựa trên yếu tố chất lượng. Khu vực phía Bắc dự kiến bổ sung hơn 1 triệu m2 diện tích sàn trong 3 năm tới. Giá thuê đất tăng 3-9% mỗi năm ở phía Bắc và 3-7% ở phía Nam. Ngoài ra, nguồn vốn đầu tư cũng dịch chuyển cả sang một số cơ sở có thông số kỹ thuật cao, tuân thủ ESG ở các tỉnh vệ tinh có kết nối tốt.

“Thị trường nhà xưởng xây sẵn không chỉ là một giải pháp bất động sản. Đây là một cấu phần trong chiến lược phát triển công nghiệp quốc gia của Việt Nam. Bằng cách cung cấp một lộ trình đầu tư an toàn, có thể dự báo và tuân thủ các tiêu chuẩn quốc tế, đồng thời, mang lại tính thanh khoản vốn, RBF sẽ trở thành chiến lược phù hợp cho các doanh nghiệp quốc tế muốn nhanh chóng thiết lập và mở rộng cơ sở sản xuất tại Việt Nam.

Sự phát triển của RBF từ một nhà xưởng cơ bản chi phí thấp đến một cơ sở vật chất có thông số kỹ thuật cao, tuân thủ ESG, phản ánh định hướng của Việt Nam trong việc nâng cao vị thế của chuỗi giá trị toàn cầu. Với các lợi thế cạnh tranh về chi phí, ổn định chính trị và tiếp cận FTA, Việt Nam đáng đứng ở vị trí thuận lợi để củng cố vai trò của mình trong chuỗi giá trị toàn cầu”, bà Trang Bùi nhấn mạnh.