“Cơn sốt” thứ 3 của bất động sản?

Còn nhớ, giá bất động sản từ 1993 trở lại đây đã qua hai cơn sốt, lần thứ nhất vào năm 1993-1994 và lần thứ hai vào năm 2001-2002. Sau một thời gian dài “đóng băng”, năm 2007 thị trường bất động sản có dấu hiệu một “cơn sốt” mới.

Trong tháng 3/2007, lượng giao dịch tăng mạnh nhưng về giá cả chỉ sốt cục bộ đối với một số loại, ở một số nơi và “hạ nhiệt” cũng rất nhanh. Và từ vài tháng nay, đặc biệt trong những ngày gần đây, một mặt do yếu tố đầu cơ, mặt khác cũng báo hiệu một “cơn sốt” thứ ba có thể bắt đầu vào cuối năm 2007, hoặc đầu năm 2008, lặp lại chu kỳ của hai “cơn sốt” trước.

“Sốt” nhà để ở, “nóng” văn phòng

Thực tế hiện nay cho thấy, đất và nhà để ở tại các khu đô thị như The Manor, Gardon (Hà Nội), hay Vista, PMH (Tp.HCM),... đang lên cơn “sốt” và “cháy hàng”. Nhà ở đây đều đã có chủ từ lâu, hoặc đang trong quá trình giao nhà, nhưng nhu cầu mua thì vẫn rất lớn.

Bà Quỳnh Như, cư dân ở The Manor cho biết, loại căn hộ có diện tích từ 106-216 m2, rất ăn khách. Giá bán loại căn hộ này đã tăng khoảng 50-60% (từ 1.000 USD/m2 lên 1.600- 1.650 USD/m2). Mới đây, bà Như đã bán cho khách căn hộ rộng 106 m2 (tầng 2, khu B) với giá 165.000USD. Cũng tại khu B, tuần trước một người khác đã bán căn hộ 106 m2 (tầng 6) với giá 180.000 USD.

Chỉ trong vòng hơn một tháng, giá cho các căn hộ tại khu vực Trung Hòa - Nhân Chính, Mỹ Đình, Kim Liên,... đã tăng từ 3-5 triệu/m2. Toà nhà đa năng tại Làng quốc tế Thăng Long (phố Trần Đăng Ninh) dự kiến sẽ tăng giá bán lên khoảng 17 triệu đồng/m2 cho khách đã đặt cọc từ 2 năm trước (thay mức giá chỉ 11 triệu đồng/m2 đã đặt).

Theo Công ty bất động sản Trường Thành, hàng ngày, nhân viên của công ty liên tục nhận được điện thoại của khách hàng hỏi căn hộ cao cấp, song không có nhiều hàng để bán. Tại sàn giao dịch địa ốc ACB Hà Nội, lượng giao dịch tăng mạnh. Đáng chú ý là hầu hết giao dịch tập trung vào đối tượng nhà tư nhân, có giá trị 1-2 tỷ đồng. Hiện tại, các khu chung cư của Vinaconex, Licogi, HUD,... được nhiều người tìm mua lại với giá chênh lệch đến 400-500 triệu đồng/căn.

Theo Trung tâm bất động sản Thăng Long, giá căn hộ chung cư giao dịch thành công ở khu vực Mỹ Đình dao động từ 14-18 triệu đồng/m2. Đối với các khu chung cư cao cấp giá khoảng 1.200-1.800 USD/m2. “Việc một đơn vị đấu giá thành công hơn 1.500 m2 đất với giá trúng thầu lên tới 65,9 triệu đồng/m2 (giá khởi điểm chỉ khoảng 17 triệu đồng/m2- PV), đầu tháng 6 vừa qua ít nhiều đã tác động đến thị trường nhà đất của khu vực này. Giá căn hộ chung cư đã tăng từ 10-20 % mà hầu như không còn để bán”, một nhân viên của trung tâm này cho biết.

Thống kê của Công ty CB Richard Ellis Việt Nam cho thấy, thị trường văn phòng ở Hà Nội kể từ đầu quý 3/2007 đến nay luôn trong tình trạng “cháy hàng”. Hệ số sử dụng các văn phòng hạng A và B vẫn ở mức cao, đạt 99,7%. Riêng các cao ốc hạng A mới, gồm: Pacific Place và Opera Business Centre đã cho thuê 100%. Trong khi đó, cầu về văn phòng hạng A vẫn tiếp tục tăng do nhu cầu thành lập văn phòng mới của các công ty đa quốc gia, sự mở rộng văn phòng của các công ty Việt Nam.

Theo kế hoạch, quý 4/2007, Hà Nội sẽ có 2 dự án văn phòng hạng B đi vào hoạt động, gồm dự án toà nhà Kinh Đô (phố Lò Đúc) và toà nhà số 9 Đào Duy Anh (11.000m2 văn phòng tại mỗi dự án). Ở phân khúc văn phòng hạng B sẽ có thêm 2 dự án mới là Viet Tower (số 1 phố Thái Hà với 13.000m2 văn phòng) và Sun City (phố Hai Bà Trưng với khoảng 6.000m2 văn phòng). Tuy nhiên, với tổng diện tích mới dự kiến đưa vào sử dụng trong quý 4/2007 chưa đầy 30.000 m2 thì cũng chỉ đáp ứng được một phần nhỏ so với nhu cầu thực tế hiện nay.

Theo dự báo của một số chuyên gia, trong thời gian tới, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ tiếp tục ở trong tình trạng “cháy hàng” do mức tăng của cầu vượt mức tăng cung. Trong khi đó, cùng với việc Chính phủ chưa quyết định đánh thuế đầu cơ bất động sản thì việc “cháy hàng” hay thừa hàng nhiều khi cũng chỉ là trên lý thuyết.

Nguyên nhân gây “sốt”

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế, hiện thị trường bất động sản Việt Nam thiếu hụt nguồn cung ở hầu hết các hạng A, B, C. Có ba nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng trên.

Thứ nhất, do tác động của thị trường chứng khoán. Chỉ số giá chứng khoán sau khi từ mức đáy 883,9 điểm vào ngày 6/8/2007 đã “phi mã” lên trên 1.100 điểm vào ngày 3/10/2007, sau đó diễn biến theo hình “răng cưa”, để xuống dưới 1.100 điểm từ ngày 18/10/2007; các nhà đầu tư nước ngoài đã đẩy mạnh bán ra, giảm lượng mua vào, nhiều quỹ đầu tư đã đạt lợi nhuận cao trong hơn một tháng qua, trong khi đó đối với một số mã chứng khoán hoặc là đã hết “room”, hoặc không còn khả năng tăng giá, nhiều quỹ “nằm phục” dành vốn để chờ các đợt IPO của các “đại gia”, đồng thời đang có ý định chuyển dòng vốn đầu tư sang thị trường bất động sản.

Thứ hai, do nhu cầu về bất động sản, nhất là nhu cầu về nhà ở của dân cư tăng cao. Một năm, dân số Việt Nam tăng khoảng 1,1 triệu người; tạm tính mỗi người bình quân khoảng 9-10 m2, thì nhu cầu diện tích đất ở cũng lên đến hàng chục triệu mét vuông, trong khi mỗi năm mới tạo ra được trên một nửa. Nhu cầu còn tăng “kép”, bởi thu nhập của một bộ phận dân cư cao lên nhanh chóng.

Thứ ba, do chính sách về mua nhà cho Việt kiều, cho người nước ngoài đang có triển vọng thông thoáng hơn, cũng tạo ra cho các nhà đầu tư, đầu cơ “ôm lõng” cơ hội này.

Vì thế thị trường bất động sản đang dần trở thành mục tiêu hàng đầu của các tổ chức tài chính thế giới khi tìm kiếm cơ hội đầu tư vào Việt Nam. Nền kinh tế đi lên mạnh mẽ đang thúc đẩy một nhu cầu tất yếu trong việc phát triển và mở rộng các khu đô thị, công nghiệp, các cao ốc chung cư, văn phòng,... Có thể nói giai đoạn này là thời kỳ hoàng kim của ngành công nghiệp xây dựng và bất động sản. Các tổ chức tài chính thế giới đang có những động thái đầu tư rõ rệt vào thị trường tiềm năng này.

Động thái góp phần “hạ nhiệt”

Mới đây, ngày 4/11/2007, ngân hàng Credit Suisse đã nâng tổng số cổ phần nắm giữ tại Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco) lên gần 13%. Credit Suisse, một trong những ngân hàng đầu tư lớn nhất thế giới đã có mặt trên 50 quốc gia và hiện đang quản lý một khối lượng tài sản khổng lồ lên tới 1.390 tỉ USD, hiện diện tại Việt Nam từ 2001 và đã có nhiều năm kinh nghiệm trong các hoạt động đầu tư và tư vấn tài chính doanh nghiệp tại Việt Nam.

Sau chuyến thăm của Tổng giám đốc Tập đoàn Brady W.Dougan (tập đoàn mẹ) cuối tháng 3/2007, Credit Suisse (Hong Kong) đã liên tục nâng số cổ phần nắm giữ tại Hodeco từ 4,53% lên 7,61% và lên gần 13% vào 4/11/2007.

Còn tại Hà Nội, Công ty Địa ốc Gamuda Land, thuộc Tập đoàn Gamuda (Malaysia) vừa quyết định đầu tư 1 tỷ USD cho dự án công viên Yên Sở (Yen So Park). Công viên này được xây dựng trên diện tích 324 ha, với những hạng mục chính, gồm: khách sạn 5 sao, trung tâm hội nghị căn hộ cao cấp,... Theo kế hoạch, dự án sẽ khởi công vào cuối năm 2007.

Thị trường bất động sản tại Tp.HCM cũng là mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư. Lần đầu tiên, ngân hàng HSBC tại Việt Nam tài trợ cho một dự án kinh doanh bất động sản, ký kết với Công ty Phú Mỹ Hưng.

Theo đó, HSBC sẽ cung cấp khoản vay cho Phú Mỹ Hưng giá trị lên đến 21 triệu USD, kỳ hạn lên tới 10 năm. Dự án này bao gồm 2 tòa nhà văn phòng tại quận 7. Tòa nhà văn phòng thứ nhất với 4 tầng, đã được một công ty tiêu dùng quốc tế ký thuê toàn bộ, dự kiến sẽ đưa vào hoạt động cuối năm nay. Tòa nhà thứ hai, 20 tầng, dự kiến hoàn thành vào tháng 8/2009, nhằm đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng và cửa hàng bán lẻ.