TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Cực hình từ tín dụng “đen”: “Ngân hàng chưa làm đúng luật”
Luật sư đại diện pháp lý cho các hộ gia đình có nguy cơ mất nhà vì tín dụng “đen” nêu quan điểm
Tiếp sau thông tin VnEconomy phản ánh hôm 24/11, liên quan đến hậu quả của sự đổ vỡ tín dụng “đen”, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Nam Việt (Navibank) đã có thông tin phản hồi với khẳng định “đã giải quyết xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ hợp pháp, hợp lệ theo đúng quy định của pháp luật hiện hành”.
Trong khi đó, các hộ dân đứng trước nguy cơ mất nhà cũng đã tìm đến Công ty Luật Song Thanh nhờ tư vấn và can thiệp. Điểm chung mà họ yêu cầu là có được câu trả lời chính xác, phân định rõ trắng đen, ai sai phải chịu trách nhiệm.
Luật sư Trịnh Cẩm Bình, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, đại diện pháp lý cho các hộ gia đình cũng đã có ý kiến về vụ việc này. VnEconomy xin giới thiệu ý kiến của luật sư Bình về vụ việc này trong thông tin nhận được chiều 25/11.
Một là, ngân hàng có trách nhiệm cung cấp các giấy tờ pháp lý liên quan cho các hộ gia đình đang trực tiếp quản lý và sử dụng nhà đất mà ngân hàng cho là nhà đất của Hà Thuỳ Linh vì các hộ gia đình đang sinh sống trên diện tích nhà đất dựa trên cơ sở nhà đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của họ.
Cụ thể, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đứng tên họ mà hiện tại họ còn giữ bản sao có công chứng. Bản gốc giấy chứng nhận họ đã giao cho Hà Thuỳ Linh căn cứ vào bản thoả thuận vay tiền và đặt giấy chứng nhận đã ký giữa các hộ gia đình và Hà Thuỳ Linh.
Họ đã sinh sống hợp pháp hàng chục năm nay và đăng ký hộ khẩu thường trú tại diện tích nhà đất mà ngân hàng đang cho rằng đó là của Hà Thuỳ Linh.
Các hộ gia đình hiện đang kêu oan vì họ khẳng định không ký hợp đồng chuyển nhượng cũng như thế chấp nhà đất cho bất cứ cơ quan, tổ chức nào mà chỉ ký thoả thuận vay tiền và đặt giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Hà Thuỳ Linh.
Vậy để chứng minh rằng ngân hàng đang tiến hành thu giữ tài sản là đúng quy định pháp luật và các hộ gia đình phải có nghĩa vụ chấp hành, thì ngân hàng có trách nhiệm cung cấp các giấy tờ pháp lý liên quan cho các hộ gia đình đó.
Điều này là hoàn toàn phù hợp với quy định tại Khoản 3 Điều 58 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm là việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan.
Hai là, ngân hàng chưa thực hiện việc thẩm định và quyết định cho vay theo đúng quy định pháp luật.
Theo quy định tại Điều 53 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Tổ chức tín dụng ban hành ngày 15/6/2004 có hiệu lực tại thời điểm ngân hàng thực hiện các giao dịch đối với các diện tích nhà đất này, thì tổ chức tín dụng phải tổ chức việc xét duyệt cho vay theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa các khâu thẩm định và quyết định cho vay.
Như vậy, khi tiến hành cho vay, chi nhánh ngân hàng phải thẩm định tài sản bảo đảm để biết thực trạng tài sản ra sao, có thay đổi hiện trạng so với nội dung ghi trong giấy chứng nhận hay không, quyền của người có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bị hạn chế với bên thứ ba nào không, giá trị tài sản làm cơ sở cấp tín dụng chứ không thể thực hiện chỉ trên giấy tờ.
Tuy nhiên, chi nhánh ngân hàng đã không thực hiện khâu thẩm định, nên hoàn toàn không biết chủ sử dụng thực tế diện tích nhà đất này lại không phải là Hà Thuỳ Linh.
Ba là, Hà Thuỳ Linh ký hợp đồng thế chấp và hợp đồng tín dụng với ngân hàng có dấu hiệu là hợp đồng vô hiệu vì theo quy định tại Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 thì tài sản bảo đảm phải thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ.
Tại thời điểm ký hợp đồng thế chấp, tài sản bảo đảm là nhà đất của các hộ gia đình không thuộc quyền sở hữu của Hà Thuỳ Linh bởi vì theo quy định của Bộ luật dân sự quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Trong khi đó, Hà Thuỳ Linh đã có thỏa thuận bằng văn bản với các hộ gia đình trên về việc vay tiền và đặt sổ đỏ. Theo đó, chưa hết thời gian các hộ gia đình phải trả tiền cho Hà Thuỳ Linh thì Linh đã bị bắt. Đồng thời, các hộ gia đình mới là chủ sử dụng thực tế đang thực hiện quyền nắm giữ, quản lý, sử dụng theo đúng quyền năng của chủ sở hữu.
Ngoài ra, Điều 106 Luật đất đai quy định để thực hiện được việc thế chấp hoặc chuyển nhượng... quyền sử dụng đất còn yêu cầu điều kiện đất không có tranh chấp. Bằng cách nào đó Linh sang tên sổ đỏ đứng tên mình thì Linh cũng không thể thế chấp nhà đất vay tiền vì thực tế Linh không phải chủ sử dụng diện tích nhà đất và ngân hàng cũng không thẩm định xác định rõ hiện trạng diện tích nhà đất cũng như đất có tranh chấp với bên thứ ba nào không.
Bốn là, ngân hàng không được quyền bán đấu giá nhà đất của các hộ gia đình trên vì nhà đất của các hộ gia đình mà chi nhánh ngân hàng tiến hành bán đấu giá đang có tranh chấp.
Theo quy định tại Khoản 26 Điều 4 Luật đất đai thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Trong trường hợp này, người thực tế sử dụng nhà đất và đang giữ bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khẳng định đây là tài sản hợp pháp của họ, họ không chuyển nhượng cho ai, không thế chấp cho ngân hàng, đồng thời, các hộ đều có thoả thuận vay tiền có thời hạn vay, lãi suất vay với Hà Thuỳ Linh và đặt sổ làm tin với Hà Thuỳ Linh.
Còn ngân hàng thì cho rằng nhà đất không phải của các hộ gia đình và các hộ phải trả nhà đất cho ngân hàng để ngân hàng tiến hành bán. Do đó, phát sinh tranh chấp giữa các bên liên quan đối với diện tích nhà đất này.
Theo quy định tại Mục 2 Chương VI Luật đất đai thì việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của toà án đối với nhà đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngân hàng có thể kiện ra tòa án để yêu cầu các hộ gia đình phải trả lại diện tích nhà đất.
Hơn nữa, trong vụ việc này, Hà Thuỳ Linh là đối tượng lừa đảo đang bị cơ quan công an truy nã. Vì vậy, các giấy tờ Hà Thuỳ Linh sử dụng để sang tên nhà đất đứng tên mình cần được cơ quan có thẩm quyền xem xét thẩm định đó có phải giấy tờ giả mạo hay không. Ngân hàng không có thẩm quyền xác định tính chất pháp lý của các giấy tờ đó cũng như không có thẩm quyền xác định chữ ký trong văn bản uỷ quyền hoặc văn bản chuyển nhượng cho Hà Thuỳ Linh có đúng là chữ ký của các hộ gia đình không.
Thực tế, tháng 8/2010, Navibank đã kiện ra Toà án Nhân dân quận Hai Bà Trưng để đòi nợ và người liên quan là ông Bùi Đình Hồng và bà Nguyễn Thị Khơi cũng được toà án triệu tập vì ông Hồng, bà Khơi là chủ sử dụng thực tế diện tích nhà đất đã bị Hà Thuỳ Linh lừa đảo. Tuy nhiên, sau khi làm việc với cơ quan điều tra Công an quận Hoàn Kiếm thì Tòa án Nhân dân quận Hai Bà Trưng đã ra quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án để chờ kết quả điều tra của cơ quan điều tra.
Cũng theo Điều 721 Bộ luật Dân sự quy định về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp thì khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án.
Như vậy, giả thiết nhà đất đã sang tên Hà Thuỳ Linh hợp pháp và Hà Thuỳ Linh thực hiện các thủ tục vay vốn ngân hàng đúng quy định pháp luật thì khi đến hạn mà Linh không trả được nợ cũng cần xem xét Hà Thuỳ Linh và Navibank thỏa thuận như thế nào trong trường hợp này. Nếu không xử lý được theo thỏa thuận này thì ngân hàng phải kiện ra tòa án để đảm bảo quyền lợi của mình.
“Ngoài ra, chính các hộ gia đình cũng hoàn toàn đồng ý cần có một cơ pháp luật giải quyết để xác định làm rõ trắng đen, ai sai người đó phải chịu. Trong một vụ việc phức tạp mà đầu mối nảy sinh từ một đối tượng lừa đảo chiếm đoạt tài sản có quy mô lớn, trên diện rộng thì các cơ quan pháp luật cần giải quyết rõ ràng, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân vô tội, tránh việc ngân hàng siết nợ theo kiểu mập mờ, chưa làm rõ tránh nhiệm đúng sai”, luật sư Trịnh Cẩm Bình khuyến nghị thêm.
Trong khi đó, các hộ dân đứng trước nguy cơ mất nhà cũng đã tìm đến Công ty Luật Song Thanh nhờ tư vấn và can thiệp. Điểm chung mà họ yêu cầu là có được câu trả lời chính xác, phân định rõ trắng đen, ai sai phải chịu trách nhiệm.
Luật sư Trịnh Cẩm Bình, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, đại diện pháp lý cho các hộ gia đình cũng đã có ý kiến về vụ việc này. VnEconomy xin giới thiệu ý kiến của luật sư Bình về vụ việc này trong thông tin nhận được chiều 25/11.
Một là, ngân hàng có trách nhiệm cung cấp các giấy tờ pháp lý liên quan cho các hộ gia đình đang trực tiếp quản lý và sử dụng nhà đất mà ngân hàng cho là nhà đất của Hà Thuỳ Linh vì các hộ gia đình đang sinh sống trên diện tích nhà đất dựa trên cơ sở nhà đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của họ.
Cụ thể, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đứng tên họ mà hiện tại họ còn giữ bản sao có công chứng. Bản gốc giấy chứng nhận họ đã giao cho Hà Thuỳ Linh căn cứ vào bản thoả thuận vay tiền và đặt giấy chứng nhận đã ký giữa các hộ gia đình và Hà Thuỳ Linh.
Họ đã sinh sống hợp pháp hàng chục năm nay và đăng ký hộ khẩu thường trú tại diện tích nhà đất mà ngân hàng đang cho rằng đó là của Hà Thuỳ Linh.
Các hộ gia đình hiện đang kêu oan vì họ khẳng định không ký hợp đồng chuyển nhượng cũng như thế chấp nhà đất cho bất cứ cơ quan, tổ chức nào mà chỉ ký thoả thuận vay tiền và đặt giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Hà Thuỳ Linh.
Vậy để chứng minh rằng ngân hàng đang tiến hành thu giữ tài sản là đúng quy định pháp luật và các hộ gia đình phải có nghĩa vụ chấp hành, thì ngân hàng có trách nhiệm cung cấp các giấy tờ pháp lý liên quan cho các hộ gia đình đó.
Điều này là hoàn toàn phù hợp với quy định tại Khoản 3 Điều 58 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm là việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan.
Hai là, ngân hàng chưa thực hiện việc thẩm định và quyết định cho vay theo đúng quy định pháp luật.
Theo quy định tại Điều 53 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Tổ chức tín dụng ban hành ngày 15/6/2004 có hiệu lực tại thời điểm ngân hàng thực hiện các giao dịch đối với các diện tích nhà đất này, thì tổ chức tín dụng phải tổ chức việc xét duyệt cho vay theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa các khâu thẩm định và quyết định cho vay.
Như vậy, khi tiến hành cho vay, chi nhánh ngân hàng phải thẩm định tài sản bảo đảm để biết thực trạng tài sản ra sao, có thay đổi hiện trạng so với nội dung ghi trong giấy chứng nhận hay không, quyền của người có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bị hạn chế với bên thứ ba nào không, giá trị tài sản làm cơ sở cấp tín dụng chứ không thể thực hiện chỉ trên giấy tờ.
Tuy nhiên, chi nhánh ngân hàng đã không thực hiện khâu thẩm định, nên hoàn toàn không biết chủ sử dụng thực tế diện tích nhà đất này lại không phải là Hà Thuỳ Linh.
Ba là, Hà Thuỳ Linh ký hợp đồng thế chấp và hợp đồng tín dụng với ngân hàng có dấu hiệu là hợp đồng vô hiệu vì theo quy định tại Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 thì tài sản bảo đảm phải thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ.
Tại thời điểm ký hợp đồng thế chấp, tài sản bảo đảm là nhà đất của các hộ gia đình không thuộc quyền sở hữu của Hà Thuỳ Linh bởi vì theo quy định của Bộ luật dân sự quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Trong khi đó, Hà Thuỳ Linh đã có thỏa thuận bằng văn bản với các hộ gia đình trên về việc vay tiền và đặt sổ đỏ. Theo đó, chưa hết thời gian các hộ gia đình phải trả tiền cho Hà Thuỳ Linh thì Linh đã bị bắt. Đồng thời, các hộ gia đình mới là chủ sử dụng thực tế đang thực hiện quyền nắm giữ, quản lý, sử dụng theo đúng quyền năng của chủ sở hữu.
Ngoài ra, Điều 106 Luật đất đai quy định để thực hiện được việc thế chấp hoặc chuyển nhượng... quyền sử dụng đất còn yêu cầu điều kiện đất không có tranh chấp. Bằng cách nào đó Linh sang tên sổ đỏ đứng tên mình thì Linh cũng không thể thế chấp nhà đất vay tiền vì thực tế Linh không phải chủ sử dụng diện tích nhà đất và ngân hàng cũng không thẩm định xác định rõ hiện trạng diện tích nhà đất cũng như đất có tranh chấp với bên thứ ba nào không.
Bốn là, ngân hàng không được quyền bán đấu giá nhà đất của các hộ gia đình trên vì nhà đất của các hộ gia đình mà chi nhánh ngân hàng tiến hành bán đấu giá đang có tranh chấp.
Theo quy định tại Khoản 26 Điều 4 Luật đất đai thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Trong trường hợp này, người thực tế sử dụng nhà đất và đang giữ bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khẳng định đây là tài sản hợp pháp của họ, họ không chuyển nhượng cho ai, không thế chấp cho ngân hàng, đồng thời, các hộ đều có thoả thuận vay tiền có thời hạn vay, lãi suất vay với Hà Thuỳ Linh và đặt sổ làm tin với Hà Thuỳ Linh.
Còn ngân hàng thì cho rằng nhà đất không phải của các hộ gia đình và các hộ phải trả nhà đất cho ngân hàng để ngân hàng tiến hành bán. Do đó, phát sinh tranh chấp giữa các bên liên quan đối với diện tích nhà đất này.
Theo quy định tại Mục 2 Chương VI Luật đất đai thì việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của toà án đối với nhà đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngân hàng có thể kiện ra tòa án để yêu cầu các hộ gia đình phải trả lại diện tích nhà đất.
Hơn nữa, trong vụ việc này, Hà Thuỳ Linh là đối tượng lừa đảo đang bị cơ quan công an truy nã. Vì vậy, các giấy tờ Hà Thuỳ Linh sử dụng để sang tên nhà đất đứng tên mình cần được cơ quan có thẩm quyền xem xét thẩm định đó có phải giấy tờ giả mạo hay không. Ngân hàng không có thẩm quyền xác định tính chất pháp lý của các giấy tờ đó cũng như không có thẩm quyền xác định chữ ký trong văn bản uỷ quyền hoặc văn bản chuyển nhượng cho Hà Thuỳ Linh có đúng là chữ ký của các hộ gia đình không.
Thực tế, tháng 8/2010, Navibank đã kiện ra Toà án Nhân dân quận Hai Bà Trưng để đòi nợ và người liên quan là ông Bùi Đình Hồng và bà Nguyễn Thị Khơi cũng được toà án triệu tập vì ông Hồng, bà Khơi là chủ sử dụng thực tế diện tích nhà đất đã bị Hà Thuỳ Linh lừa đảo. Tuy nhiên, sau khi làm việc với cơ quan điều tra Công an quận Hoàn Kiếm thì Tòa án Nhân dân quận Hai Bà Trưng đã ra quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án để chờ kết quả điều tra của cơ quan điều tra.
Cũng theo Điều 721 Bộ luật Dân sự quy định về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp thì khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án.
Như vậy, giả thiết nhà đất đã sang tên Hà Thuỳ Linh hợp pháp và Hà Thuỳ Linh thực hiện các thủ tục vay vốn ngân hàng đúng quy định pháp luật thì khi đến hạn mà Linh không trả được nợ cũng cần xem xét Hà Thuỳ Linh và Navibank thỏa thuận như thế nào trong trường hợp này. Nếu không xử lý được theo thỏa thuận này thì ngân hàng phải kiện ra tòa án để đảm bảo quyền lợi của mình.
“Ngoài ra, chính các hộ gia đình cũng hoàn toàn đồng ý cần có một cơ pháp luật giải quyết để xác định làm rõ trắng đen, ai sai người đó phải chịu. Trong một vụ việc phức tạp mà đầu mối nảy sinh từ một đối tượng lừa đảo chiếm đoạt tài sản có quy mô lớn, trên diện rộng thì các cơ quan pháp luật cần giải quyết rõ ràng, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân vô tội, tránh việc ngân hàng siết nợ theo kiểu mập mờ, chưa làm rõ tránh nhiệm đúng sai”, luật sư Trịnh Cẩm Bình khuyến nghị thêm.
