TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Đấu giá đất lên cao để rồi… “bỏ cọc”
Có thể nói vụ ồn ào nhất trên thị trường bất động sản gần đây là việc Tân Hoàng Minh đã trả giá ô đất 3-12 tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.Thủ Đức lên cao bất thường rồi sau đó lại quyết định bỏ cọc. Tình huống này, theo nhiều chuyên gia, là dịp để rà soát lại pháp lý liên quan và có chế tài phù hợp để tránh các trường hợp tương tự về sau.
Từ trước đến nay, điều quan ngại nhất trong công tác đấu giá đất thường tập trung ở tình trạng thông đồng, móc nối giữa các bên, hay dùng “quân xanh, quân đỏ” để dìm giá, tìm mọi cách trúng đấu giá ở mức thấp rồi bán lại ăn chênh lệch… Trong khi đó, trường hợp của Tân Hoàng Minh thì ngược lại: trả giá lên cao bất thường… để rồi bỏ “khoản tiền đặt trước” lên tới gần 600 tỷ đồng.
TRẢ GIÁ CAO VÌ "LÒNG TỰ HÀO DÂN TỘC"
Theo tâm thư của ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh và thông cáo báo chí của Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt - thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh thì đơn vị này đã tự nguyện đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất tại Thủ Thiêm.
Trước đó, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt đã trúng đấu giá lô đất 3-12 (10.060 m2) sau khi trả giá 24.500 tỷ đồng (2,45 tỷ đồng/m2), cách đơn vị trả giá thứ 2 là một công ty nước ngoài (đặt giá 23.800 tỷ đồng) một bước giá là 700 tỷ đồng.
“Đây thực sự là mức giá cao bất ngờ mà ngay cả bản thân tôi trước khi tham gia đấu giá cũng không bao giờ nghĩ đến. Nhưng thực tế, trong quá trình tham gia đấu giá đã có rất nhiều nhà đầu tư trả giá cao đến mức 20.000 tỷ đồng rồi bỏ cuộc. Từ đó chỉ còn lại một nhà đầu tư nước ngoài và tôi tiếp tục tham gia đấu giá, nếu tôi bỏ cuộc thì ô đất 3-12 này là ô đất được đánh giá đẹp nhất bán đảo Thủ Thiêm sẽ thuộc về sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài. Trong suy nghĩ của tôi lúc đó trào lên lòng tự hào dân tộc, danh dự của các tập đoàn đầu tư bất động sản trong nước mà tôi là một trong những số đó, nên tôi đã quyết tâm trả giá cao hơn 3% để giành quyền trúng đấu giá ô đất này”, tâm thư ông Dũng viết.
Trong tâm thư, ông Dũng xin tự nguyện đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất 3-12 khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm và chấp nhận mọi chế tài về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng này theo quy định pháp luật về việc đấu giá tài sản công.
Lý giải về quyết định “bỏ cọc”, tại thông cáo báo chí, Tân Hoàng Minh cho biết: “Sau khi trúng đấu giá, Ban lãnh đạo Tập đoàn đã điều chỉnh kế hoạch đầu tư, kinh doanh và tài chính của Tập đoàn, cân đối đầy đủ tài chính để đảm bảo dòng tiền theo đúng tiến độ và quy định trong hợp đồng đã ký. Đồng thời đã lên phương án thiết kế - đầu tư - kinh doanh mới phù hợp nhất và có hiệu quả, mặc dù lợi nhuận theo tính toán là khá thấp, không đúng như kỳ vọng ban đầu. Nhưng vẫn đảm bảo thu hồi được vốn đầu tư và giữ gìn uy tín của Tập đoàn đã xây dựng trong 30 năm qua".
Tuy nhiên, khi đấu giá thành công, Ban lãnh đạo doanh nghiệp đã lắng nghe và ghi nhận các ý kiến phân tích từ cơ quan quản lý nhà nước và dư luận, trong đó có ý kiến cho rằng kết quả trúng đấu giá ở mức cao như vậy có thể dẫn đến hệ lụy không tốt. Đặc biệt sau khi tiếp thu ý kiến nhận định của Bộ trưởng Bộ Tài chính tại Kỳ họp Quốc hội bất thường lần thứ nhất vừa qua, Tập đoàn đánh giá và nhận thấy rằng việc trúng đấu giá với kết quả như trên sẽ dẫn đến sự xáo trộn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng và kinh tế nói chung.
“Nhằm đảm bảo sự ổn định của thị trường bất động sản, Công ty Ngôi Sao Việt sẽ có văn bản chính thức gửi UBND TP HCM để báo cáo và gửi Trung tâm Phát triển Quỹ đất, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP HCM đề nghị đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán đấu giá tài sản của ô đất 3-12 khu chức năng số 3 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm”, thông cáo báo chí của Tân Hoàng Minh nêu rõ.
KỲ VỌNG GIÁ ĐẤT SẼ HẠ NHIỆT
Nói về việc này, nhiều chuyên gia đánh giá việc đấu giá các lô đất được thành phố tiến hành chặt chẽ, đúng chủ trương, quy định của pháp luật. Quá trình tổ chức đấu giá cũng được thực hiện chặt chẽ theo quy định, công khai và minh bạch. Còn việc Tân Hoàng Minh bỏ cọc là đáng buồn nhưng cũng nên vui.
“Buồn vì mặc dù đã thực hiện đấu giá nhưng lại không được lành mạnh. Khi đơn vị trúng giá bỏ cọc sẽ làm lỡ nhịp đối với cả thành phố, cả doanh nghiệp, và cả thị trường. Song từ vụ việc này, chúng ta cũng kỳ vọng sẽ không còn những trường hợp tương tự như vậy, để thị trường bất động sản phát triển thực chất hơn. Đồng thời cũng thúc đẩy công tác rà soát, hoàn thiện thể chế pháp lý để thị trường vừa lành mạnh, vừa công bằng, hài hoà lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư…” chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực bày tỏ.
Cũng đề cập đến kết quả vụ đấu giá, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, nhìn nhận: “Vụ đấu giá đất của Tân Hoàng Minh chỉ ảnh hưởng đến một khu vực nhất định của thị trường, không thể ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường. Tôi cho rằng, nếu ở góc độ đánh giá toàn thị trường bất động sản, cần nhìn từ nhiều tình huống khác nhau. Giá đất tăng lên không phải là chỉ có ảnh hưởng từ đấu giá. Tuy vậy, cũng không thể phủ nhận đấu giá đất cao sẽ ảnh hưởng đến vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng sau này. Nhưng với việc nhà đầu tư bỏ cọc, thời gian tới, giá đất tại Thủ Thiêm cũng sẽ hạ nhiệt".
Ở một góc độ khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định: thực tế cho thấy chỉ có giao đất thông qua hình thức đấu giá đất thì chúng ta mới có được thị trường bất động sản lành mạnh, có những dự án tuân thủ quy định pháp luật, hàng hoá đưa vào thị trường mới có chất lượng và sẽ không còn tình trạng lừa đảo hay dự án ma như Alibaba. Tuy nhiên, việc Tân Hoàng Minh tham gia trả mức giá cao kỷ lục tạo ra hệ lụy lớn, gây ra sự tăng giá cho toàn vùng Thủ Thiêm, TP.HCM và một số địa phương khác, tạo khó khăn cho các nhà đầu tư, đặc biệt các nhà đầu tư chân chính.
Việc Tân Hoàng Minh bỏ cọc lô đất đấu giá ở Thủ Thiêm đã được nhiều người dự báo trước do tính bất khả thi về lợi nhuận. Ngoài mất gần 600 tỷ đồng tiền đặt trước, cái mất lớn nhất của Tân Hoàng Minh là danh dự và uy tín. Song có thể nói đơn vị này bỏ cọc sẽ giúp thị trường tự điều chỉnh, điều tiết về đúng giá trị thực hơn. Đồng thời, đây cũng là cơ hội để các cơ quan chức năng nhìn nhận, hoàn thiện lại khung khổ pháp lý đối với đấu giá đất, hạn chế tác động tiêu cực lên thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.
“Theo tôi, cần phải điều chỉnh quy định pháp luật để tránh những trường hợp bỏ giá như Tân Hoàng Minh, để chúng ta đạt được đúng mục đích của đấu giá. Phải đánh giá đạo đức, năng lực, hành vi của đơn vị tham gia đấu giá. Nếu gây ra hậu quả xấu, bắt buộc họ phải xử lý dứt điểm. Có thể kiên quyết không cho những đơn vị này tham gia đấu giá ở phạm vi toàn quốc để tạo sự công bằng, minh bạch trên thị trường…”, ông Đính nói.
ĐỂ ĐẤU GIÁ ĐẤT ĐẠT ĐƯỢC MỤC TIÊU MONG MUỐN
Việc tập đoàn Tân Hoàng Minh bỏ cọc, tuyên bố đơn phương chấm hợp đồng mua bán đấu giá lô đất tại Thủ Thiêm là một quyết định không được mong đợi vào thời điểm này, khi mà đông đảo người dân mong muốn chính quyền TP. HCM có những nguồn lực cần thiết, tức thời, đủ lớn để thực thi những chính sách an sinh xã hội sau những mất mát to lớn do dịch bệnh Covid để lại.
Mặt khác, tuyên bố đơn phương chấm dứt hợp đồng và bỏ cọc của tập đoàn Tân Hoàng Minh làm ảnh hưởng xấu đến hoạt động đấu giá bất động sản tại Thủ Thiêm vừa qua, dấy lên những quan ngại sâu sắc về tính chính danh và uy tín của hoạt động đấu giá tài sản công, làm giảm tính hiệu lực của pháp luật, tạo ra tiền lệ xấu trong hoạt động đấu giá, đấu thầu.
Với thực trạng nêu trên, Viện Kinh Tế Xanh có một số quan điểm. Trước hết, khẳng định việc đấu giá vừa qua diễn ra công khai, minh bạch, tuân thủ pháp luật và cần phải duy trì phương thức này để bán tài sản công trong đó có bất động sản. Các cơ quan chức năng có liên quan của TP.HCM đã tổ chức phiên đấu giá đúng pháp luật và phù hợp với thông lệ quốc tế. Hình thức đấu giá công khai minh bạch, cho đến nay vẫn là phương thức minh bạch và công bằng nhất để phân bố tài nguyên chung.
Bên cạnh đó, cũng cần khẳng định khu đô thị mới Thủ Thiêm có vai trò hết sức đặc biệt vì nằm ở vị trí chiến lược thuộc dạng khan hiếm, đắc địa bậc nhất trên thị trường bất động sản không chỉ ở Việt Nam mà còn là của khu vực. Cần một tầm nhìn đặt Thủ Thiêm trong không gian mạng lưới của các khu đô thị đắt giá, trung tâm tài chính kinh doanh của thế giới, thay vì chỉ nhìn vào những hoạt động mua bán trao tay ngắn hạn.
Để có thể hình dung chính xác về giá trị của Thủ Thiêm, ở đây chúng tôi muốn so sánh với khu Mahattan của nước Mỹ và khu Phố Đông của Thượng Hải.
Manhattan được thành lập ngày 1 tháng 11 năm 1683, thường được mô tả là thủ phủ văn hóa, tài chính, truyền thông, và giải trí của thế giới. Đây là nơi đặt trụ sở Liên Hợp Quốc, và cũng là trung tâm tài chính của thế giới. Vùng đất này, như lịch sử ghi nhận, vốn được người Hà Lan mua lại từ người bản địa vào năm 1626 với giá chỉ 60 gulden, tương đương 1095 đô la Mỹ ngày nay. Gần 400 năm sau, đây trở thành nơi có giá bất động sản đắt hàng đầu thế giới, với tổng giá trị của đảo Manhattan, gồm cả bất động sản, ước tính là vượt quá 3 tỷ tỷ đô la Mỹ (năm 2013).
Một ví dụ thứ hai, cũng được nhiều chuyên gia cho rằng có nhiều sự tương đồng với Thủ Thiêm, là khu Phố Đông của Thượng Hải. Từ một vùng đất hoang vu bên bờ sông Hoàng Phố, nhờ tầm nhìn quy hoạch tốt, Thượng Hải đã biết nắm bắt cơ hội lịch sử để thể hiện mình, với việc đầu tư quyết liệt chỉ trong vòng 10 năm để trở thành con át chủ bài của Trung Quốc khiến cả thế giới kinh ngạc.
Được ví như Phố Wall của New York hay The City của London, khu thương mại và tài chính quy hoạch hiện đại nhất với những công nghệ kiến trúc tiên tiến nhất và những vật liệu xây dựng mới nhất để làm tiền đề cho một thành phố hiện đại, biểu tượng mới của Thượng Hải.
Vào thời điểm hiện tại, bất động sản cho giới siêu giàu (Ultra-rich property) đang dịch chuyển mạnh mẽ sang châu Á, và đặc biệt là Đông Nam Á. Gần đây nhất, chỉ trong vòng nửa đầu năm 2021, đã có hơn 24 tỉ USD chi cho mua sắm nhà cửa tại Singapore, chủ yếu là từ dòng tiền của giới siêu giàu (Bloomberg). Việt Nam đang cực kỳ có lợi thế nhờ sự ổn định chính trị và giá nhà còn thấp, đang sẵn sàng để đón làn sóng đó. Một quyết định vội vàng, thiếu tầm nhìn, sẽ lãng phí đi một nguồn tài nguyên.
Trong khi thành phố cần nguồn tài chính trực tiếp để thực hiện các công tác an sinh xã hội cho người dân, cũng như hoàn thiện hạ tầng của Thủ Thiêm để nâng cao giá trị như quy hoạch hướng tới, việc đấu giá những mảnh đất vàng trong quỹ đất của Thành phố sẽ mang lại cho thành phố nguồn tài chính lớn và kịp thời. Đấu giá đất là giải pháp hợp lý và có lợi nhất cho thành phố.
Với tầm nhìn như vậy, hơn ai hết các doanh nghiệp sẽ là nơi nắm bắt tốt nhất các giá trị này. Những doanh nghiệp có tầm nhìn với mục tiêu lớn phù hợp sẽ trả gá cao hơn. Đấu giá công khai chính là hình thức minh bạch và hiệu quả nhất để phân phối tài sản công.
Tuy nhiên, để việc đấu giá diễn ra với hiệu quả cao nhất, đạt được mục tiêu mong muốn, cần có những hoạt động kỹ lưỡng để cho mọi người, bao gồm cả người dân, nhà đầu tư và cả chính quyền các cấp hiểu rõ giá trị của bất động sản Thủ Thiêm.
Cụ thể: Cần có một đề tài nghiên cứu toàn diện về Thủ Thiêm đặc biệt về giá trị kinh tế, mời các đơn vị có uy tín trong nước và quốc tế tham gia đánh giá toàn diện vị thế khu đô thị mới Thủ Thiêm; Tổ chức truyền thông mạnh, phổ cập thông tin về Thủ Thiêm đến các cấp chính quyền và người dân để hiểu đúng; Tổ chức các cuộc hội thảo để các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý, nhà đầu tư, chuyên gia, nhà khoa học, truyền thông…cùng tham gia phân tích, chia sẻ nhiều góc nhìn khác nhau nhằm có thêm nhiều ý kiến, tư liệu phong phú để chính quyền thành phố tham khảo, quyết sách.
Đồng thời, thành lập hội đồng thẩm định doanh nghiệp tham gia đấu giá để đánh giá, lựa chọn các doanh nghiệp đủ tiềm lực về tài chính, năng lực thực thi, chấm điểm ý tưởng thiết kế…; Duy trì xuyên suốt quan điểm đấu giá tài sản công một cách công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật.
TS. Phan Văn Ngoan, Viện trưởng VIện Kinh tế Xanh
BẤT CẬP TỪ PHÁP LUẬT LIÊN QUAN
Luật Đấu giá 2016 quy định “phải nộp tiền đặt trước” với mức “tối đa là hai mươi phần trăm (20%) giá khởi điểm của tài sản đấu giá” nhưng lại không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm “tiền đặt trước”, hoặc phải có văn bản cam kết nộp bổ sung “tiền đặt trước”, hoặc phải có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng trong trường hợp nhà đầu tư “trả giá” tài sản đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với “giá khởi điểm của tài sản đấu giá”, nhất là đối với cuộc đấu giá tài sản có giá trị rất lớn như trường hợp đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm trên đây, để chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư, để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trúng đấu giá của nhà đầu tư.
Nên trong thực tế đã có một số nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất và đã nộp “tiền đặt trước” có giá trị thấp, nhưng sau đó đã “xù” không thanh toán tiền trúng đấu giá; hoặc có trường hợp nhà đầu tư “dây dưa” kéo dài việc thanh toán.
Hiệp hội đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 về việc nhà đầu tư phải nộp “tiền đặt trước” để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, theo hướng quy định nhà đầu tư chỉ được “trả giá” lô đất đấu giá “khi có đủ tiền trên tài khoản”, hoặc “khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá”, hoặc “khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng” (tương tự như quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Thông tư 120/2020/TT-BTC ngày 31/12/2020 của Bộ Tài chính về “giao dịch chứng khoán”)…
Luật Đấu giá 2016 cũng chưa quy định cụ thể về điều kiện “có năng lực tài chính”, hoặc điều kiện “không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai” của nhà đầu tư để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:
Do thiếu các quy định pháp luật về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, nên “Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản” thuộc Sở Tư pháp TP.Hồ Chí Minh đã ban hành “Quy chế cuộc đấu giá tài sản” yêu cầu nhà đầu tư “phải thực hiện cam kết bằng văn bản”, trong đó có “cam kết không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư khác” và các cam kết để chứng minh năng lực tài chính.
Nhưng, việc “Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản” yêu cầu nhà đầu tư có văn bản cam kết để chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư có tính hình thức và lỏng lẻo.
Bên cạnh đó, các phương pháp xác định “giá đất cụ thể” để xác định “giá khởi điểm” đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai vẫn còn “bất cập”, chưa đảm bảo việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (quy định tại điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013)…
Bởi vậy, cần khẩn trương rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường, xử lý theo thẩm quyền những trường hợp vi phạm các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, kịp thời phát hiện các bất cập trong quy định pháp luật để tham mưu, đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, không để xảy ra trục lợi, đồng thời xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường, để công tác quản lý đất đai, bất động sản, nhà ở trong thời gian tới hiệu quả, phù hợp với thực tiễn và quy định của pháp luật.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
