Giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập; sở hữu một căn hộ chung cư đang vượt quá xa tầm với của người lao động và một công chức cần tới gần 26 năm làm việc mới có thể mua được…

Đó là những vấn đề được các chuyên gia, doanh nghiệp đề cập tại Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2025 với chủ đề “Sóng vệ tinh” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phối hợp cùng báo Người Lao Động và Cộng đồng Review Bất động sản tổ chức, chiều 18/9.

LÀN SÓNG DỊCH CHUYỂN DÂN CƯ RA KHỎI ĐÔ THỊ LÕI

Một thống kê đáng chú ý cho thấy một công chức tại Việt Nam hiện cần tới gần 26 năm làm việc mới có thể mua được một căn hộ chung cư. Điều này phản ánh thực trạng giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, tạo nên khoảng cách lớn so với mức bình quân thế giới.

Theo nhận định của các chuyên gia, giá bất động sản tăng theo từng giai đoạn. Một dự án bắt đầu có thông tin quy hoạch, giá sẽ tăng mạnh; bắt đầu triển khai tăng tiếp nhưng mức độ ít hơn và khi đưa vào sử dụng tăng chậm lại.

Trước thực trạng trên, các chuyên gia tại diễn đàn đều đồng thuận rằng xu hướng dịch chuyển về các đô thị vệ tinh là tất yếu và cần được định hướng bằng một tầm nhìn quy hoạch dài hạn.

Theo DKRA Consulting, thị trường bất động sản phía Nam 8 tháng đầu năm 2025 phục hồi mạnh mẽ với lượng giao dịch căn hộ chung cư thành công đạt 20.029 căn, gấp 3,1 lần so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, dòng tiền không còn tập trung ở TP. Hồ Chí Minh mà đang chảy mạnh về các tỉnh lân cận.

Khu vực Bình Dương (cũ) hiện dẫn đầu, chiếm tới 45% nguồn cung và 47% lượng tiêu thụ căn hộ chung cư toàn khu vực. Trong bối cảnh đó, việc sở hữu một căn hộ chung cư tại trung tâm Thành phố ngày càng trở nên xa xỉ.

Còn TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), khẳng định một đô thị vệ tinh thành công không chỉ là nơi có nhà ở giá rẻ. Để người dân thực sự an cư lạc nghiệp, các đô thị này phải trở thành nơi đáng sống. Muốn vậy, cần đáp ứng 4 tiêu chí cốt lõi: Kết nối giao thông thuận tiện, hiện đại; Hạ tầng xã hội đồng bộ, gồm bệnh viện, trường học, công viên; Kinh tế - việc làm tại chỗ để tạo sức hút cư trú bền vững; Giá nhà vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu ở thực.

Bàn vấn đề này, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực đã đưa ra các giải pháp: đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính bất động sản, khôi phục và phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia và quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt, đồng thời, xây dựng lộ trình hợp lý cho việc đánh thuế bất động sản. Cùng với đó, việc kiên quyết chống lãng phí trong quản lý đất đai, tài sản công và đầu tư công sẽ vừa tạo thêm động lực cho tăng trưởng kinh tế, vừa giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng cần triển khai quyết liệt việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản và nhà ở, đồng thời, ban hành cơ chế quản lý, khai thác và sử dụng nguồn dữ liệu này một cách hiệu quả; Đẩy mạnh chuyển đổi kép – vừa số, vừa xanh – trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản sẽ góp phần giúp thị trường thích ứng tốt hơn với yêu cầu phát triển bền vững. 

QUY HOẠCH BÀI BẢN, HẠ TẦNG ĐI TRƯỚC

Từ góc nhìn về quy hoạch - kiến trúc, Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho biết: kinh nghiệm từ khu đô thị Nam Sài Gòn, các quy hoạch thành công ở Thượng Hải hay Mỹ… cho thấy một khu đô thị muốn phát triển bền vững cần hội tụ ba yếu tố ngay từ đầu.

Trước hết, quy hoạch bài bản với định hướng rõ ràng và có sự tham gia của các chuyên gia. Kế đến là hạ tầng đi trước, bao gồm trường học, đường xá, bệnh viện để tạo nền tảng thu hút cư dân. Yếu tố cuối cùng là kế hoạch triển khai hợp lý, xác định rõ thứ tự ưu tiên để từng bước đưa quy hoạch vào thực tế.

Chính nhờ cách làm này mà khu Nam Sài Gòn ngày càng gia tăng giá trị. Tuy vậy, vẫn còn ba điểm yếu cần lưu ý để triển khai khu đô thị vệ tinh hiệu quả. Thứ nhất là cơ chế và khung pháp lý cần phải thực sự đồng bộ; Thứ hai là chú trọng đến vấn đề môi trường trong quá trình phát triển dự án; Thứ ba là vấn đề bản sắc, đòi hỏi quy hoạch phải bảo đảm tính trật tự và hài hòa.

Cũng nói về quy hoạch, nhiều chuyên gia nhận định sau sáp nhập, tiềm năng phát triển kinh tế – xã hội TP. Hồ Chí Minh càng lớn hơn. Thành phố có điều kiện quy hoạch lại hệ thống cảng biển, cảng sông, kết nối hạ tầng ven biển với đường cao tốc, đường sắt và logistics đa phương thức. Siêu đô thị TP. Hồ Chí Minh sẽ mở rộng vai trò kết nối quốc tế, từ logistics xuất nhập khẩu đến các chuỗi đô thị cửa khẩu, đô thị TOD… Quy hoạch mới cho thấy cơ hội rút gọn quy trình phê duyệt, tinh giản thủ tục trong cấp phép xây dựng và quy hoạch bất động sản.

Trong tương lai, TP. Hồ Chí Minh còn có thể phát triển bất động sản gắn với đô thị đặc thù như đô thị sân bay, đô thị ven sông và cảng biển. Xu hướng dịch chuyển dân cư sẽ mở rộng mạnh mẽ về phía Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu. Dù vậy, thách thức không nhỏ nằm ở khả năng huy động vốn, kịch bản thực hiện và tiêu chuẩn hạ tầng quốc gia, quốc tế. Cạnh tranh khu vực và quốc tế cũng sẽ đặt áp lực lên quá trình phát triển.

"Để phát triển TOD thành công, điều quan trọng nhất là xây dựng hành lang pháp lý minh bạch, bồi thường sớm theo giá đất hiện tại trước khi có hạ tầng. Nhờ đó, người dân dễ dàng bàn giao mặt bằng, còn Nhà nước được hưởng phần giá trị gia tăng sau khi hạ tầng đi vào hoạt động. Nếu giải quyết được nút thắt về giải phóng mặt bằng và đền bù, TOD sẽ vừa tạo nên hệ thống hạ tầng hiện đại, vừa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, đóng góp trực tiếp vào ngân sách và thúc đẩy phát triển đô thị bền vững", ông Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh.