Các dự án đô thị, nhà ở thương mại chỉ là hoạt động kinh tế đơn thuần, do chủ đầu tư và các doanh nghiệp bất động sản thực hiện…

Sáng 3/11/2022, tiếp tục chương trình kỳ họp thứ 4, Quốc hội thảo luận tại tổ về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

MINH BẠCH TRONG THU HỒI ĐẤT

Thu hồi đất là một trong những vấn đề nóng, thu hút sự quan tâm đặc biệt của người dân, giới chuyên gia và nghị trường Quốc hội.

Vì vấn đề thu hồi, bồi thường khi thu hồi đất đã gây nên nhiều khiếu kiện thời gian qua. Do đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần quy định minh bạch, đảm bảo quyền lợi cho người dân trong trường hợp bị thu hồi đất.

Tại phiên thảo luận tổ đại biểu quốc hội TP.HCM, đại biểu Nguyễn Như So (Bắc Ninh) cho rằng việc thu hồi đất cần minh bạch, tránh lạm dụng thu hồi tràn lan, tránh khiếu nại, khiếu kiện.

Để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi, cần phải rà soát và quy định cụ thể rõ ràng hơn về các điều kiện, tiêu chí đối với những trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

“Dự thảo đã bổ sung định nghĩa về dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhưng chưa xác định cụ thể các tiêu chí, chưa phân biệt rõ giữa mục đích để phát triển kinh tế -xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng và mục đích kinh tế đơn thuần”, ông So nói.

Đồng quan điểm, đại biểu Trần Hoàng Ngân (TP.HCM) đề nghị rà soát, quy định cụ thể hơn về điều kiện, tiêu chí cụ thể đối với trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng…

Đại biểu Nguyễn Văn Thuận (Cần Thơ) đề nghị bỏ nội dung quy định việc thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Bởi đây là hoạt động kinh tế đơn thuần do chủ đầu tư và các doanh nghiệp bất động sản thực hiện.

Việc Nhà nước tham gia vào quá trình thu hồi đất để chuyển giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án có thể sẽ làm phát sinh tranh chấp khiếu kiện của người sử dụng đất và tác động đến quyền lợi của người sử dụng đất.

“Đối với dự án này thì cần quy định theo hướng là chủ đầu tư phải thực hiện việc thỏa thuận với người sử dụng đất”, ông Thuận nêu ý kiến.

BỎ KHUNG GIÁ ĐẤT LÀ ĐÚNG?

Liên quan đến tài chính đất đai, các đại biểu đều đồng tình với dự thảo luật quy định giá đất phù hợp với giá trị thị trường.

Đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội) cho rằng đây là đột phá về tư duy quản lý, chuyển từ tư tưởng quản lý, dùng biện pháp hành chính sang sử dụng công cụ thị trường.

Điển hình nhất là vấn đề khung giá đất, nếu trước đây có khung giá đất và Nhà nước áp đặt một mức giá theo chủ quan, bây giờ không còn nữa, sẽ xây dựng bảng giá sát với giá thị trường. Nếu thực hiện được đúng nguyên tắc này thì sẽ bỏ được phần lớn những tiêu cực hiện nay trong lĩnh vực đất đai.

Theo đại biểu Lâm Văn Đoan (Lâm Đồng), thị trường đất đai ở nước ta rất phức tạp, giá giao dịch trên giấy tờ công chứng khác với giá giao dịch thực tế, chênh lệnh giữa giá quyền sử dụng đất giữa khu vực này với khu vực kia là rất lớn.

Ngay tại Hà Nội, chênh lệch giá đất giữa quận Hoàn Kiếm với quận Cầu Giấy, quận Nam Từ Liêm có thể lên đến hàng chục lần. Do đó, nếu xử lý giá quyền sử dụng đất không chuẩn thì hoặc sẽ làm nhà nước thất thu, hoặc kìm hãm sự phát triển. Đây là vấn đề nhạy cảm, Quốc hội cần có quyết định phù hợp để đảm bảo sự phát triển của đất nước cũng như quyền lợi chính đáng của người dân.

Việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các bảng giá đất, giá đất cụ thể cần được xem là tâm điểm quan trọng tập trung toàn lực nghiên cứu và tìm ra giải pháp gỡ rối, đại biểu Nguyễn Thị Lệ (TP.HCM) nêu ý kiến.

Còn theo đại biểu Tô Thị Bích Châu (TP.HCM), việc định giá đất cần kịp thời, các văn bản dưới luật cũng không được để khoảng trống, tránh sự chờ đợi trong nhân dân.

Việc quyết định giá đất cụ thể rất khó, do đó, cơ chế thực hiện ở Điều 165 đối với giá đất thì nghị định của Chính phủ phải song song ban hành với Luật Đất đai sửa đổi, để khi luật ra đời tránh được khoảng thời gian trống - là khoảng thời gian chờ đợi dễ gây bức xúc nhất.

Đồng quan điểm, nhiều đại biểu cũng kiến nghị cần chuẩn bị luôn các văn bản hướng dẫn thực hiện, để khi Luật đất đai ra đời thì đi ngay vào cuộc sống, không để chờ các nghị định, thông tư quá lâu.

Tham dự phiên thảo luận tổ đại biểu quốc hội TP.HCM, ông Trần Hồng Hà, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết quan điểm của Bộ này là chỉ thu hồi đất khi dự án chứng minh được đó là dự án công, những dự án an ninh, quốc phòng, dự án kinh tế xã hội, nhưng mang lại lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

“Vấn đề quan trọng nhất là bằng cách nào chứng minh được dự án đó mang lại lợi ích quốc gia, công cộng? Việc này chúng tôi xác định sẽ để những người dân trực tiếp bị thu hồi đất nêu ý kiến”, ông Hà nói.

Về giá đất, Bộ trưởng khẳng định, 4 phương pháp tính giá đất được nêu trong dự thảo Luật đã được đúc rút từ kinh nghiệm quốc tế với những tiêu chí khá rõ ràng.

Cái khó là ở Việt Nam xưa nay giá giao dịch thực tế không khớp với giá do Nhà nước quy định. Khung, bảng giá đất đã không theo thị trường nên đây là bất cập rất lớn. Việc tính toán thu thuế trên hợp đồng làm cho người dân không bao giờ khai đúng giá. Vì vậy, phương pháp mới nhất là phương pháp định giá theo vùng giá trị xác định các thửa đất chuẩn, tất nhiên có phương pháp thế giới đã làm.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, việc này làm được khi có bản đồ về địa chính số và thiết lập được mạng lưới, thu được thông tin về giá đất hàng ngày và chuẩn. Trong luật đã chế định người dân phải có trách nhiệm thế nào, quy định phải giao dịch thế nào. Nhà nước phải giao đất chủ yếu qua đấu thầu, đấu giá... Hiện nay, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM và Hà Nội đang làm các việc đó và thực tế đã làm được. 

Bộ trưởng cho biết thêm, điều quan trọng nhất là giá đất không được mang ý chí chủ quan và mọi phương pháp làm phải là thống kê, tính toán độc lập với những người định giá. Bây giờ vẫn cần hội đồng, cần cơ quan tư vấn nhưng sau này tất cả việc sẽ có phần mềm do Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các chuyên gia định giá quốc tế đưa ra.