Nhìn lại kết quả kinh doanh quý 2/2022 của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, ngành bất động sản có kết quả kinh doanh quý 2/2022 kém hiệu quả nhất trong số 11 ngành, nhiều doanh nghiệp có vốn hóa lớn ghi nhận tăng trưởng âm. Cụ thể, tổng doanh thu quý 2/2022 của các công ty bất động sản niêm yết giảm 58,4% so với cùng kỳ trong khi lợi nhuận ròng quý 2/2022 giảm 51,3%.

DÒNG TIỀN KINH DOANH HỤT, ĐẨY MẠNH BÁN HÀNG 

Không chỉ doanh thu lợi nhuận giảm mạnh mà khó khăn ở nhóm bất động sản thời gian qua chính là việc thiếu hụt dòng tiền kinh doanh.

Con số thống kê được thực hiện bởi Công ty chứng khoán KBSV (KBSV) cho thấy, trong giai đoạn 2020 – 2021, các doanh nghiệp bất động sản quy mô vốn chủ dưới 20.000 tỷ có dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh (CFO) dương không ấn tượng, riêng nhóm có VCSH từ 1.000- 5.000 tỷ VND âm CFO trong năm 2021 – 1Q2022. Nhóm doanh nghiệp này đẩy mạnh hoạt động đầu tư, mua dự án mới giá trị lớn bằng dòng vốn vay nợ cũng như phát hành cổ phiếu.

Trong khi đó, nhóm cổ phiếu vốn hóa trên 20.000 tỷ VND có CFO dương trong giai đoạn 2019-2021 mặc dù duy trì đầu tư dự án lớn mới.

Trước áp lực xoay sở dòng tiền trong bối cảnh trái phiếu và tín dụng siết chặt, hầu hết các chủ đầu tư đều phải đẩy mạnh bán hàng để cải thiện dòng tiền trong 6 tháng đầu năm 2022. Thậm chí, trên thị trường xuất hiện nhiều dự án được chủ đầu tư chào bán với mức giá chiết khấu lên tới 15 - 20% trong thời gian gần đây.  

Thống kê từ Công ty chứng khoán VnDirect (VnDirect) cho thấy, nhiều doanh nghiệp ghi nhận doanh số ký bán 6 tháng năm 2022 tăng mạnh như VHM tăng 234% so với cùng kỳ, DXG tăng 60-80%, NLG tăng 87%, NVL tăng 27%.

Trong số top 5 công ty bất động sản theo dõi, doanh số ký bán 6 tháng đầu năm 2022 của VHM tăng mạnh nhất 234% so với cùng kỳ lên 92.500 tỷ đồng nhờ mở bán thành công Vinhomes Ocean Park 2 và The Beverly Solari, tiếp theo là NLG tăng 87,3% lên 8.410 tỷ đồng nhờ mở bán thành công 5 dự án gồm Izumi City, Mizuki Park, Akari City, Southgate và Cần Thơ 43ha. Trong khi đó, KDH tiếp tục ghi nhận doanh số ký bán hạn chế do chưa có dự án mới mở bán trong nửa đầu năm 2022. 

DOANH SỐ CÓ THỂ THỤT LÙI TRONG 6 THÁNG CUỐI NĂM

Tuy nhiên, theo VnDirect, doanh số ký bán có thể thụt lùi trong nửa cuối 2022 do nhu cầu mua nhà gặp nhiều thách thức hơn.

Nhu cầu bất động sản, đặc biệt là các bất động sản cao cấp, tích trữ và đầu cơ, vẫn gặp khó khăn trong nửa cuối 2022 do tín dụng vào các loại hình này hạn chế. Bên cạnh đó, phân khúc trung cấp và bình dân có thể bị ảnh hưởng bởi lạm phát chi phí đẩy và lãi suất gia tăng. Tuy nhiên, nhu cầu ở những phân khúc này có thể vượt qua các áp lực trên trong nửa cuối 2022, do nguồn cung mới phân khúc này hạn chế và nhu cầu ở thực vẫn cao.

Từ đó, VnDirect dự báo doanh số ký bán của top 5 doanh nghiệp bất động sản theo dõi có thể thụt lùi còn 88.600 tỷ đồng trong nửa cuối 2022, so với 159.400 tỷ đồng trong 6 tháng đầu 2022, tương ứng giảm 44% so với đầu năm 2022.

Một số chủ đầu tư đã thông báo sẽ đồng hành tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội, như Vinhomes có kế hoạch triển khai 500.000 căn trong 5 năm tới, Novaland cam kết xây dựng 200.000 căn, hay Him Lam, Hưng Thịnh cũng phát triển dự án nhà ở xã hội thời gian tới. Thực tế mức lợi nhuận của các dự án nhà ở xã hội thấp chỉ tối đa 10%, do đó các chủ đầu tư này thực hiện dự án với mục tiêu đóng góp an sinh xã hội hơn là thu lợi nhuận.

Đồng quan điểm, KBSV cho rằng khả năng bán hàng sẽ giảm do ảnh hưởng của diễn biến lãi suất tăng. 

Với diễn biến lạm phát diễn ra căng thẳng, động thái tăng lãi suất đang trở nên phổ biến ở các quốc gia trên thế giới và Việt Nam dự kiến khó tránh khỏi xu hướng chung để giảm bớt áp lực về tỷ giá. Lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vốn đầu tư bất động sản của doanh nghiệp cũng như cá nhân trong năm 2023 khiến khả năng hấp thụ của thị trường giảm sút trong khi lượng hàng tồn kho tích lũy còn rất lớn sau giai đoạn vừa qua.

"Tốc độ bán hàng đã chậm lại đáng kể từ giữa năm 2021 trong khi lượng hàng tồn kho tiếp tục tăng cao. Dự kiến tốc độ bán hàng sẽ tiếp tục giảm thấp trong giai đoạn 2023-2024 do ảnh hưởng của việc tăng lãi suất", KBSV nhấn mạnh.

Lo ngại doanh số bán hàng giảm cũng được Công ty chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cập nhật trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản công bố gần đây. Cụ thể, theo VDSC, lãi suất vay mua nhà đã có xu hướng tăng trong H1/2022,và cắt giảm “gói hỗ trợ lãi suất” trong năm đầu. Bên cạnh việc hạn chế cho vay các sản phẩm đất nền, đầu tư hay nghỉ dưỡng, ngân hàng cũng cắt giảm gói tín dụng ưu đãi lãi suất người mua nhà.

Cũng theo VDSC, trái phiếu doanh nghiệp nói chung, cũng như trái phiếu bất động sản nói riêng sẽ đáo hạn với giá trị lớn từ Q3/2022 và 2023. Trong môi trường tín dụng thắt chặt, một khoản lớn trái phiếu đáo hạn sẽ ảnh hưởng tiêu cực lên khả năng thanh khoản của các nhà phát triển dự án, cũng như
tăng chi phí tài trợ vay của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới.

"Khả năng lãi suất tăng & việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng hiện nay sẽ ảnh hưởng lớn đến tính thanh khoản các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp trong 2022-2023", VDSC dự báo.