Giai đoạn “chỉnh chuẩn” của thị trường bất động sản Việt Nam

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới – mức cao nhất giai đoạn 2019–2025 và tiệm cận đỉnh nguồn cung. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn mất cân đối khi thiếu nghiêm trọng sản phẩm nhà ở giá phù hợp, trong khi phần lớn sản phẩm mới thuộc phân khúc cao cấp và thấp tầng giá trị lớn; khoảng 25% căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2.

Trong bối cảnh đó, dù nguồn cung tăng mạnh nhưng giá bất động sản vẫn liên tục lập mặt bằng mới bởi nhu cầu bị nén, kỳ vọng kinh tế và hạ tầng tích cực, cùng mặt bằng lãi suất thấp. Dù vậy, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu có sự thay đổi khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, với nhiều lựa chọn đa dạng hơn.

HẠ TẦNG BỨT PHÁ MỞ RỘNG KHÔNG GIAN PHÁT TRIỂN

Thực tế, nhiều năm qua, việc đẩy mạnh phát triển các tuyến cao tốc, vành đai, trục liên vùng, liên tỉnh đã tạo ra những thay đổi mang tính nền tảng đối với thị trường bất động sản. Hạ tầng không chỉ giúp gia tăng giá trị bất động sản mà còn rút ngắn thời gian di chuyển, đồng thời mở rộng thêm không gian phát triển, tạo điều kiện cho các dự án phát triển ra khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh.

Song song với hạ tầng, công tác tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án cũng trở thành lực đẩy quan trọng cho nguồn cung. Khoảng 1.000 dự án đã được tháo gỡ khó khăn và triển khai trở lại. Ngoài ra, nhiều dự án mới, trong đó có những dự án quy mô rất lớn lên tới hàng nghìn ha đã được phê duyệt và nhanh chóng triển khai. Đáng chú ý, nhiều dự án còn được thúc đẩy triển khai sớm nhằm tránh nguy cơ bị thu hồi đất do quá thời hạn theo quy định mới. 

VARS đánh giá khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng với nhiều lựa chọn hơn, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không phủ đều cho mọi khu vực và mọi phân khúc.

Trong bối cảnh giá bất động sản, nhất là tại những đô thị lớn đã tăng cao so với thu nhập bình quân trong khi chi phí vốn, đặc biệt là lãi suất vay tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Tương tự, nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước.

Các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng rủi ro, nhất là giữa bối cảnh dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, đáng chú ý là việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản.

Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.

Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư cũng chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro.

Trong bối cảnh mới, uy tín và năng lực của chủ đầu tư trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Những dự án đảm bảo đúng tiến độ, đúng pháp lý và đúng những gì đã cam kết sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút dòng tiền.

Khi nguồn cung cải thiện trên diện rộng, cạnh tranh không chỉ diễn ra giữa các dự án, mà còn giữa các chủ đầu tư trong việc thu hút hệ thống phân phối và đơn vị môi giới chuyên nghiệp. Chính sách bán hàng, mức độ minh bạch và sự chia sẻ lợi ích trở thành yếu tố quyết định.

VAI TRÒ CỦA CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC LÀ YẾU TỐ THEN CHỐT

Dù vậy, VARS cho rằng bên cạnh các tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều khó khăn cần được tháo gỡ để quá trình phục hồi diễn ra bền vững. Trong đó, vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước là yếu tố then chốt.

Thứ nhất, cần nâng cao năng lực cán bộ quản lý cấp địa phương. Dù ba bộ Luật đã được ban hành và điều chỉnh phù hợp thực tiễn, nhưng việc tổ chức thực thi tại nhiều địa phương còn chậm do cán bộ không chuyên trách, thiếu kinh nghiệm, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi, làm tăng chi phí.

Thứ hai, vấn đề bảng giá đất và hệ số điều chỉnh đang là nút thắt lớn. Bảng giá đất mới khiến giá đất tăng rất cao, trong khi nhiều địa phương vẫn đang chờ ban hành hệ số điều chỉnh. Việc hệ số quá cao sẽ gây khó khăn cho việc triển khai dự án, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới. Cần sớm ban hành hệ số điều chỉnh ở mức hợp lý, dưới 1 đối với các khu vực mới, nhằm khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án.

Thứ ba, giải phóng mặt bằng vẫn còn nhiều vướng mắc do sự thiếu quyết liệt ở một số địa phương. Cần có hướng dẫn cụ thể, thống nhất hơn để đẩy nhanh tiến độ.

Thứ tư, lãi suất đang là vấn đề rất đáng lưu ý. Chỉ trong thời gian ngắn, lãi suất đã có dấu hiệu tăng nhanh, tạo áp lực lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà ở thực. VARS cho rằng việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống nhưng không gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển.