Mặt bằng giá bất động sản năm 2025 tăng nhanh hơn khả năng chi trả của người dân, trong khi phần lớn hoạt động mua bán vẫn nhằm mục đích giữ tài sản hơn là đáp ứng nhu cầu ở thực. Điều này cho thấy thị trường dù đã phục hồi nhưng vẫn còn một số yếu tố cần được theo dõi và nhà đầu tư phải lưu ý khi đưa ra quyết định…

Sau giai đoạn thanh lọc sâu, thị trường bất động sản đã ghi nhận những tín hiệu hồi phục từ cuối năm 2024 và rõ nét hơn trong năm 2025, qua đó tạo nền tảng cho kỳ vọng bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2026. Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, quá trình phục hồi này vẫn tiềm ẩn nhiều điểm cần lưu ý, đòi hỏi nhà đầu tư phải thận trọng khi xây dựng chiến lược cho giai đoạn tới.

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÓ TÍNH CHU KỲ

Chia sẻ tại một sự kiện về đầu tư mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), cho biết khi nghiên cứu thị trường bất động sản, chúng tôi nhận thấy một quy luật khá rõ ràng, cứ sau khoảng một thập kỷ, thị trường lại trải qua khủng hoảng. Gần nhất là đợt suy thoái năm 2012. Đến năm 2022, thị trường tiếp tục chịu “cú sốc kép” khi đại dịch Covid-19 bùng phát đúng thời điểm chu kỳ suy thoái lặp lại, khiến bất động sản rơi vào giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Tuy nhiên, bước sang cuối năm 2024, những tín hiệu đảo chiều quan trọng bắt đầu xuất hiện. Điểm tựa then chốt nằm ở việc hoàn thiện khung pháp lý, khi 3 đạo luật có tác động trực tiếp và sâu rộng gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đồng loạt được thông qua.

Thực tế, năm 2025 đã đánh dấu sự chuyển động rõ nét. Theo số liệu 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung ra thị trường đạt 86.000 sản phẩm. Trong đó, đất nền và nhà ở riêng lẻ chiếm 32.000 sản phẩm, còn phân khúc căn hộ chung cư đạt trên 50.000 căn. Sự gia tăng nguồn cung mạnh mẽ là minh chứng cho đà phục hồi tích cực so với năm 2024.

Chúng tôi nhận thấy một quy luật khá rõ ràng, cứ sau khoảng một thập kỷ, thị trường lại trải qua đợt khủng hoảng.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam.

Bên cạnh đặc điểm vận động của thị trường, cũng cần lưu ý đến tâm lý đầu tư đặc trưng của người Việt vốn xoay quanh 4 kênh chính: vàng, chứng khoán, bất động sản và tiết kiệm. Song, giữa bối cảnh lãi suất huy động đầu năm 2025 duy trì ở mức thấp, dòng tiền tìm kiếm kênh trú ẩn chống lạm phát gần như chỉ còn 3 lựa chọn: vàng, chứng khoán và bất động sản; hệ quả là cùng với sự tăng trưởng nóng của hai kênh còn lại, giá bất động sản tiếp tục leo thang – một đặc điểm nổi bật của thị trường năm 2025. Mức giá tăng từ 15% đến 20%, trong khi tốc độ tăng thu nhập của người dân không thể bắt kịp. Sự lệch pha này trở thành rào cản lớn đối với khả năng hấp thụ của thị trường, đặc biệt với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

"Theo đánh giá của chúng tôi, hiện nay khoảng 60% giao dịch bất động sản mang tính chất “giữ tiền”, coi đây là kênh trú ẩn an toàn của dòng vốn thay vì phục vụ nhu cầu ở thực thuần túy. Chính tính chất này khiến thị trường năm 2025 mang nhiều sắc thái khác biệt so với các chu kỳ trước. Từ những yếu tố trên, có thể thấy thị trường đang buộc những nhà đầu tư phải tính toán và cân nhắc vô cùng thận trọng cho chiến lược năm 2026", ông Hiệp nhận định.

YÊU CẦU NGÀY CÀNG CAO VỀ NĂNG LỰC

Ngoài ra, Chủ tịch VACC cho biết cuối năm 2025, khoảng 700 dự án nhà ở xã hội đã được thông qua, bổ sung nguồn cung lớn theo chỉ tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 của Thủ tướng Chính phủ. Điều này sẽ góp phần điều chỉnh giảm giá nhà ở tại phân khúc thấp. Hơn nữa, việc Quốc hội thông qua Nghị quyết 171, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất khác sang làm nhà ở thương mại cũng tạo ra nguồn cung đáng kể. Mặt khác, công tác cải tạo chung cư cũ với quyết tâm rất lớn của cả Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay cũng đóng góp một phần nguồn cung quan trọng. Vì vậy, thị trường năm 2026 dự báo sẽ giải quyết được một phần bài toán cung – cầu.

Đáng chú ý, làn sóng đầu tư hạ tầng đang trở thành động lực thúc đẩy sự dịch chuyển của các dự án nhà ở ra khu vực vùng ven. Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư cần có tầm nhìn chiến lược dài hạn, dự báo đúng tốc độ đô thị hóa cũng như lộ trình phát triển hạ tầng, đặc biệt là hệ thống đường sắt đô thị và các trục giao thông huyết mạch, để lựa chọn vị trí và thời điểm phát triển dự án phù hợp.

Một điểm nổi bật khác của thị trường là quá trình sàng lọc ngày càng rõ nét. Nếu khoảng 10 năm trước, bất động sản thu hút nhiều “tay ngang” từ những lĩnh vực khác, thì hiện nay xu hướng này không còn như trước. Thực tế giai đoạn 2023–2024 cho thấy không ít trường hợp đã gặp khó khăn, thậm chí tổn thất nặng nề do đầu tư vượt quá năng lực tài chính. Vì vậy, thị trường năm 2026 được đánh giá mang tính chọn lọc cao hơn, trong khi khách hàng cũng am hiểu, khắt khe hơn, nên buộc phải chuẩn bị kỹ lưỡng cho một môi trường cạnh tranh gay gắt.

Ở góc nhìn tư vấn, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, nhận định năm 2026, nhà đầu tư cần đặc biệt chú trọng đánh giá các yếu tố cốt lõi nhằm bảo đảm tính bền vững của dự án, gồm: quy mô, tiến độ triển khai và khả năng hấp thụ của thị trường. Theo bà, lợi nhuận và rủi ro luôn song hành, vì vậy, việc trang bị kiến thức, kinh nghiệm nhằm phân tích dự án một cách toàn diện, đồng thời cân nhắc mức độ phù hợp với kế hoạch tài chính cá nhân, là điều kiện tiên quyết trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Đánh giá nhu cầu thị trường, bà Nguyễn Hoài An cho rằng sức mua bất động sản vẫn duy trì ở mức tích cực, đến từ nhiều nhóm đối tượng khác nhau, từ nhà đầu tư ngắn hạn, nhà đầu tư dài hạn, cho đến nhóm khách hàng mua để ở thực. Tựu chung, nhu cầu mua khá dồi dào, tạo nền tảng quan trọng cho sự vận động của thị trường trong giai đoạn tới, song sự phân hóa giữa các phân khúc và dự án sẽ rõ rệt.

Nhìn về năm 2026, theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, nhưng theo hướng bền vững hơn. Niềm tin thị trường đã được xác lập, pháp lý dần thông suốt, trong khi nhu cầu ở thực vẫn là trụ cột chính. “Thị trường đang dần chủ động với sự dẫn dắt bởi những chủ thể có năng lực thực chất và chiến lược dài hạn. Đây chính là nền tảng để bất động sản bước sang một chu kỳ phát triển mới, ổn định hơn, minh bạch hơn và gắn chặt hơn với nhu cầu thực của xã hội”, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing chia sẻ.