Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn ảm đạm, hàng loạt “ông lớn” kêu trời vì thiếu vốn. Tuy nhiên, giới phân tích nhận định đây là thời điểm thanh lọc, buộc các doanh nghiệp bất động sản thay đổi bài toán lạm dụng đòn bẩy tài chính, liều vay vốn ngân hàng gom đất nền, chấp nhận dự án chậm hoàn thiện thủ tục, chờ giá đất tăng dư sức trả lãi ngân hàng...

Các chuyên gia đánh giá thời kỳ 2016-2019, thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn phát triển nóng. Lẽ ra, 2020 là năm để thị trường điều chỉnh, ổn định trở lại. Nhưng ngược lại, năm 2020 và 2021, dù dịch bệnh và kinh tế suy thoái, GDP chỉ tăng trưởng trên dưới 2% nhưng bất động sản vẫn tiếp tục tăng trưởng. Bất động sản nghỉ dưỡng, nhà phố, shophouse mở ra khắp nơi… Chưa kể đất nền ở nhiều vùng sâu, vùng xa, dân cư thưa thớt, hạ tầng chưa đầu tư nhưng đất vẫn tăng chóng mặt. “Điều này là bất thường và như vậy, buộc phải tự điều chỉnh hoặc thanh lọc”, một chuyên gia nói.

ÁP LỰC ĐÈ NẶNG LÊN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN

Tại Hội nghị Tín dụng bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức ngày 8/2, bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước), đã chỉ ra những điểm cần lưu ý về tín dụng bất động sản trong thời gian vừa qua.

Đầu tiên phải kể tới rủi ro chênh lệch kỳ hạn. Theo bà Giang, hiện có khoảng 94% dư nợ bất động sản thời gian từ 10-25 năm, trong khi đó nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường (khoảng 80% là tiền gửi ngắn hạn). Do đó, nếu các tổ chức tín dụng không cân đối được kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản.

Thứ hai, tình trạng tín dụng bất động sản tập trung tại một số tổ chức tín dụng, với tốc độ tăng trưởng cao. Một số tổ chức tín dụng cũng cấp tín dụng lớn với một số nhóm khách hàng, trong đó có không ít khách hàng đầu tư dàn trải, nhiều dự án dở dang.

Thứ ba, tín dụng bất động sản tập trung chủ yếu ở mục đích tự sử dụng và có sự tăng trưởng rất cao trong thời gian qua... Mặc dù mục đích này theo thống kê là hướng tới nhu cầu thực và được đánh giá rủi ro ít hơn mục đích kinh doanh bất động sản, song tiềm ẩn rủi ro khách hàng kê khai, mục đích để phục vụ nhu cầu mua nhà để ở nhưng bản chất là để đầu tư kinh doanh.

Thứ tư, trong năm 2022, tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng nhích dần lên, đến nay là 1,81% (năm 2021 là 1,67%).

Thứ năm, dư nợ tín dụng đối với nhà ở xã hội còn chiếm tỷ trọng nhỏ (chỉ chiếm 0,71% tổng dư nợ tín dụng bất động sản) do thời gian qua, nguồn cung nhà ở phân khúc này còn thấp. Cùng đó, các tổ chức tín dụng được chỉ định chưa triển khai cho vay đối với nhà ở theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP do chưa được bố trí nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp bù chênh lệch lãi suất.

Tại Hội nghị Tín dụng bất động sản tổ chức ngày 8/2, các ngân hàng cho biết khó khăn, vướng mắc khi cấp tín dụng cho các dự án bất động sản tập trung ở một số vấn đề sau.

Một là, hệ thống thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư là vướng mắc rất lớn tồn tại trong thời gian qua.

Hai là, thị trường đang có sự mất cân đối cung cầu tại các phân khúc dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế.

Ba là, năng lực tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế và phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay, trái phiếu, huy động của người mua nhà.

Bốn là, hiện nay, chưa có nguồn vốn dài hạn có tính ổn định cho thị trường. Việc huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản thuộc nhóm ngành phát hành trái phiếu lớn nhất. Tuy nhiên, gần đây, một số doanh nghiệp bất động sản có những vi phạm trong phát hành trái phiếu gây mất lòng tin của nhà đầu tư, ảnh hưởng tới hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu. Ngoài việc phải xử lý các trái phiếu đáo hạn, nhiều doanh nghiệp còn ứng tiền mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước hạn; việc này sẽ gây áp lực lên dòng tiền, tình hình tài chính của doanh nghiệp cũng như dòng vốn tín dụng ngân hàng.

Năm là, đối với cho vay nhà ở xã hội, khó khăn lớn nhất là nguồn vốn cho vay các chương trình còn hạn chế, nguồn cung nhà ở xã hội tại các địa phương còn khan hiếm, nhiều công trình chưa khởi công theo kế hoạch đăng ký, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện công trình; nhiều đối tượng có nhu cầu nhưng qua rà soát không đủ điều kiện vay vốn (chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện việc xây dựng mới nhà để ở, chưa tách khẩu…).

THẬN TRỌNG VỚI ĐỀ XUẤT TÁI CƠ CẤU VÀ GIÃN NỢ CHO BẤT ĐỘNG SẢN

Cũng tại Hội nghị Tín dụng bất động sản, hơn 20 tập đoàn lớn và các hiệp hội đã có 17 kiến nghị tới Ngân hàng Nhà nước. Các kiến nghị tập trung vào việc giãn, hoãn nợ; nới “room” tín dụng; hạ lãi suất…

Song, đại diện các ngân hàng cho biết họ đã dành rất nhiều nguồn lực cho bất động sản trong thời gian qua. Riêng với 3 ngân hàng thương mại lớn là BIDV, Vietcombank, VietinBank, cho vay bất động sản đã chiếm khoảng 20% tổng dư nợ, còn lại gần 80% dư nợ phải chia cho hơn 1.000 ngành nghề khác.

Về đề xuất tái cơ cấu nợ, giãn nợ cho ngành bất động sản của Hiệp hội Bất động sản và một số doanh nghiệp, đại diện các ngân hàng cho rằng cần hết sức cân nhắc và thận trọng.

“Nếu ngành bất động sản xin giãn nợ, tái cơ cấu nợ được thì các ngành khác cũng sẽ có lý do để xin giãn nợ, tái cơ cấu nợ. Điều đó cũng không đảm bảo nguyên tắc công bằng trên thị trường. Ngoài ra, nếu giãn nợ, tái cơ cấu nợ cho doanh nghiệp, ngân hàng sẽ không đáp ứng chuẩn basel II, từ đó các định chế nước ngoài sẽ đánh tụt xếp hạng tín nhiệm của các ngân hàng Việt Nam”, ông Nguyễn Hoàng Dũng, quyền Tổng giám đốc VietinBank cho biết.

Về ưu tiên tín dụng cho bất động sản năm 2023, lãnh đạo các ngân hàng lớn như Vietcombank, BIDV cho biết ngân hàng sẽ tiếp tục tập trung vốn cho vay vào một số lĩnh vực bất động sản như khu công nghiệp – khu chế xuất ở các địa bàn lớn; cho vay mua nhà ở, ưu tiên các địa bàn lớn, chủ đầu tư và khách hàng uy tín.

Nói về việc giải cứu thị trường bất động sản, chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển cho rằng không ai có thể chống đỡ thị trường khi nó bị suy thoái mà chỉ hỗ trợ bằng một số chính sách tương đối. Điều thực sự giúp giải vây cho các doanh nghiệp bất động sản chính là cung – cầu gặp nhau.

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 7-2023 phát hành ngày 13-02-2023. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam