TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Giấy chủ quyền nhà, đất: “Chóng mặt” vì đổi!
Giấy chủ quyền nhà, đất hiện có rất nhiều loại khác nhau và cứ thay đổi xoành xoạch khiến người dân luôn chóng mặt
Giấy chủ quyền nhà, đất hiện có rất nhiều loại khác nhau và cứ thay đổi xoành xoạch khiến người dân luôn chóng mặt với đủ thứ giấy hồng, đỏ, trắng...
Cơ quan chức năng đang dự tính... tiếp tục đổi giấy chủ quyền nhà, đất. Tính từ năm 1993 đến nay đã có năm loại giấy, có loại giấy chỉ "sống" khoảng một năm, chưa kể hàng chục loại giấy khác được coi là hợp lệ...
Sau khi có ý kiến của Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải về chủ trương thống nhất một giấy chủ quyền nhà đất, ngày 25-9, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Tư pháp... đã họp bàn thực hiện chủ trương này. Tuy nhiên, có một số ý kiến chưa đồng ý phương án gộp một giấy mà đề nghị nên giữ nguyên như hiện nay, tức cấp "giấy đỏ” cho đất, "giấy hồng" cho nhà.
Thế nhưng thông tin từ Bộ Tài nguyên - Môi trường cho biết bộ vẫn trình Chính phủ phương án một giấy. Đặt tình huống là Chính phủ thông qua đề xuất trên thì còn một mắc mứu khác cần giải quyết: cơ quan nào sẽ cấp giấy? Lãnh đạo Bộ Tài nguyên - Môi trường nói sẽ đề xuất một trong ba cơ quan cấp giấy là Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên - Môi trường hoặc tòa án.
Quay lại mẫu giấy... 13 năm trước
Theo một nguồn tin, mẫu giấy mới đã được soạn sẵn, chỉ cần Chính phủ "gật đầu" là triển khai ngay. Giấy chủ quyền mới kế thừa một số nội dung của mẫu "giấy hồng" cũ và bổ sung những nội dung còn thiếu, làm sao thể hiện đủ "ba trong một" trên cùng một mẫu: giấy đất, giấy nhà, giấy cho cả nhà và đất. Nếu theo hướng này, sau bao nhiêu năm cải tiến, mẫu giấy chủ quyền đang quay lại qui định đã áp dụng từ 13 năm trước. Liệu các cơ quan chức năng có đang rơi vào tình trạng luẩn quẩn?
Hiện còn nhiều quan điểm khác nhau xung quanh chuyện cấp giấy chủ quyền nhà, đất. Nhiều ý kiến đồng tình với phương án gộp lại một giấy cho đỡ tốn kém, tránh thủ tục rườm rà và giảm tối đa sự chồng chéo trong việc quản lý.
Nhưng không ít quan điểm nghiêng về hướng dùng "giấy đỏ” và bổ sung yếu tố công nhận quyền sở hữu nhà. Trong khi một số quan điểm khác lại muốn bảo lưu hai giấy như hiện nay...Với thực trạng như vậy, nhiều người không khỏi lo ngại: qui định mới liệu sẽ "sống" được bao lâu?
Khổ vì... quá nhiều giấy
Đã từng diễn ra nhiều cuộc tranh luận giữa hai ngành quản lý nhà và đất, ngành nào cũng cho mình là quan trọng. Ngành quản lý nhà cho rằng chỉ nhà mới có được "quyền sở hữu", còn ngành quản lý đất lý giải: đất tương đối ổn định hơn, riêng nhà có thể "nay còn, mai mất".
Vì vậy, kể từ năm 1993 đến nay, các cơ quan chức năng đưa ra ít nhất năm loại giấy để quản lý nhà đất. Đầu tiên là "giấy đỏ” cấp theo Luật đất đai năm 1993. Một năm sau nghị định 60 ra đời, theo nghị định này đất trống được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất có nhà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (gọi chung là "giấy hồng" cũ).
Năm 2003, Luật đất đai ban hành và mẫu giấy cũng thay đổi: đất trống cấp "giấy đỏ”, đất có nhà ở cũng cấp "giấy đỏ” nhưng có ghi nhận thêm phần nhà trên đất. Nhận thấy việc ghi nhận nhà ở là chưa hợp lý, thay vì phải công nhận quyền sở hữu để người dân thực hiện đầy đủ các quyền của mình, nên Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ ban hành nghị định 95 vào năm 2005. Về cơ bản, nghị định này ghi nhận phần sở hữu nhà (kể cả sở hữu công trình xây dựng) trên đất mà Luật đất đai còn "khuyết".
Nhưng sự thay đổi chưa dừng lại ở đó. Năm 2006 Luật nhà ở ban hành. Theo đó, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (gọi chung là "giấy hồng" mới), còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn là "giấy đỏ”.
Không chỉ người dân mà ngay cả các phòng công chứng cũng lắc đầu khi nói về chuyện một giấy, hai giấy. Do vậy, cán bộ phải theo dõi rất kỹ, nếu không sẽ xảy ra tình trạng người dân mang thế chấp đất chỗ này và thế chấp nhà ở chỗ kia.
Ngay cả lãnh đạo Bộ Tài nguyên - Môi trường từng phải thốt lên: "Mọi người sẽ không hiểu gì khi nay thì đưa ra giấy này, mai giấy khác, ngày kia lại giấy khác nữa, họ biết tin vào đâu"!
Qui định chồng chéo, "đá” nhau
Qui định thay đổi thường xuyên khiến người dân phải liên tục "chạy" theo. Qui định này đưa ra kế hoạch cấp giấy chủ quyền nhưng chưa thực hiện xong thì qui định khác lại ra đời. Mỗi lần chuẩn bị ban hành qui định mới thì y như rằng các cơ quan chức năng phải dự thảo nhiều lần, lấy ý kiến góp ý của các tỉnh thành.
Sau khi ban hành qui định còn tổ chức tập huấn, hướng dẫn... mất rất nhiều công sức, tiền bạc. Chưa kể "căn bệnh kinh niên" từ nhiều năm qua là qui định có hiệu lực nhưng chưa có văn bản hướng dẫn nên phải chờ, vừa mất thời gian, vừa gây xáo trộn công việc...
Theo Luật đất đai, khi thế chấp người dân phải đăng ký và hợp đồng thế chấp có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Trong khi đó, Luật nhà ở không bắt buộc đăng ký khi thế chấp nhà ở mà chỉ cần thông báo và hợp đồng giao dịch có hiệu lực từ thời điểm công chứng.
Như vậy, khi nhận thế chấp nhà đất, các ngân hàng phải làm đồng thời hai thủ tục: vừa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại các văn phòng đăng ký, vừa thông báo cho cơ quan chức năng quản lý nhà biết, tức là phát sinh thêm thủ tục.
Theo Luật nhà ở, "giấy hồng" cũ, "giấy đỏ” hiện nay vẫn còn hiệu lực mà không phải đổi sang "giấy hồng" mới, trừ trường hợp người sử dụng có nhu cầu. Nhưng cũng chính luật này yêu cầu: bên mua, nhận thừa kế, tặng cho... nhà ở phải làm thủ tục đổi sang "giấy hồng" mới.
Do đó có thể hiểu: với tất cả loại giấy hợp pháp, hợp lệ (thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật nhà ở) nếu chưa có nhu cầu thì không bắt buộc phải đổi sang "giấy hồng" mới. Nhưng khi mua bán, nhận tặng cho... thì kể cả "giấy hồng" cũ, "giấy đỏ” và "giấy hồng" mới đều phải đổi. Xét ở góc độ nào đó thì qui định này có những chỗ không ổn, nếu không muốn nói là "đá” nhau.
Một chuyên gia về nhà đất phân tích: với các loại giấy chủ quyền trước đây, công chứng mua bán xong chỉ cần ghi tên chủ sở hữu mới vào trang 4 giấy chủ quyền là hoàn tất. Nhưng với "giấy hồng" mới, dù Luật nhà ở qui định sau khi công chứng thì việc mua bán đã có hiệu lực nhưng thực tế người mua vẫn chưa được đứng tên chủ quyền. Muốn có tên trong giấy chủ quyền phải làm thủ tục đổi sang giấy hồng mới.
* Phức tạp vì tư duy cát cứ
"...Có người cho rằng có tình trạng các bộ muốn phát hành phôi giấy mẫu và bắt các địa phương phải mua, kể cả giấy khai sinh, bản sao giấy khai sinh, giấy chứng tử... Nhiều người cho rằng phát hành phôi giấy "trúng" lắm. Tôi nghĩ cũng có thể như vậy chăng. Mặt khác, trong các cuộc họp, kể cả cuộc gặp gỡ giữa bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường và Bộ Xây dựng cũng thể hiện màu sắc gì đó như "không bên nào chịu bên nào", mà rất vô cớ. Thứ nữa, cũng có phảng phất gì đấy như bảo vệ quyền lực cấp giấy...
...Tôi cho rằng có tư duy cát cứ trong quản lý, quyền lực trong quản lý, chính vì có cái đó tình hình mới phức tạp như vậy. Nếu ai cũng chỉ nghĩ tới việc xây dựng một hệ thống sao cho minh bạch mà không có kẽ hở, bảo đảm lợi ích của dân thì câu chuyện sẽ ngắn và giản dị hơn nhiều".
Giáo sư - Tiến sĩ Đặng Hùng Võ
Cơ quan chức năng đang dự tính... tiếp tục đổi giấy chủ quyền nhà, đất. Tính từ năm 1993 đến nay đã có năm loại giấy, có loại giấy chỉ "sống" khoảng một năm, chưa kể hàng chục loại giấy khác được coi là hợp lệ...
Sau khi có ý kiến của Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải về chủ trương thống nhất một giấy chủ quyền nhà đất, ngày 25-9, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Tư pháp... đã họp bàn thực hiện chủ trương này. Tuy nhiên, có một số ý kiến chưa đồng ý phương án gộp một giấy mà đề nghị nên giữ nguyên như hiện nay, tức cấp "giấy đỏ” cho đất, "giấy hồng" cho nhà.
Thế nhưng thông tin từ Bộ Tài nguyên - Môi trường cho biết bộ vẫn trình Chính phủ phương án một giấy. Đặt tình huống là Chính phủ thông qua đề xuất trên thì còn một mắc mứu khác cần giải quyết: cơ quan nào sẽ cấp giấy? Lãnh đạo Bộ Tài nguyên - Môi trường nói sẽ đề xuất một trong ba cơ quan cấp giấy là Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên - Môi trường hoặc tòa án.
Quay lại mẫu giấy... 13 năm trước
Theo một nguồn tin, mẫu giấy mới đã được soạn sẵn, chỉ cần Chính phủ "gật đầu" là triển khai ngay. Giấy chủ quyền mới kế thừa một số nội dung của mẫu "giấy hồng" cũ và bổ sung những nội dung còn thiếu, làm sao thể hiện đủ "ba trong một" trên cùng một mẫu: giấy đất, giấy nhà, giấy cho cả nhà và đất. Nếu theo hướng này, sau bao nhiêu năm cải tiến, mẫu giấy chủ quyền đang quay lại qui định đã áp dụng từ 13 năm trước. Liệu các cơ quan chức năng có đang rơi vào tình trạng luẩn quẩn?
Hiện còn nhiều quan điểm khác nhau xung quanh chuyện cấp giấy chủ quyền nhà, đất. Nhiều ý kiến đồng tình với phương án gộp lại một giấy cho đỡ tốn kém, tránh thủ tục rườm rà và giảm tối đa sự chồng chéo trong việc quản lý.
Nhưng không ít quan điểm nghiêng về hướng dùng "giấy đỏ” và bổ sung yếu tố công nhận quyền sở hữu nhà. Trong khi một số quan điểm khác lại muốn bảo lưu hai giấy như hiện nay...Với thực trạng như vậy, nhiều người không khỏi lo ngại: qui định mới liệu sẽ "sống" được bao lâu?
Khổ vì... quá nhiều giấy
Đã từng diễn ra nhiều cuộc tranh luận giữa hai ngành quản lý nhà và đất, ngành nào cũng cho mình là quan trọng. Ngành quản lý nhà cho rằng chỉ nhà mới có được "quyền sở hữu", còn ngành quản lý đất lý giải: đất tương đối ổn định hơn, riêng nhà có thể "nay còn, mai mất".
Vì vậy, kể từ năm 1993 đến nay, các cơ quan chức năng đưa ra ít nhất năm loại giấy để quản lý nhà đất. Đầu tiên là "giấy đỏ” cấp theo Luật đất đai năm 1993. Một năm sau nghị định 60 ra đời, theo nghị định này đất trống được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất có nhà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (gọi chung là "giấy hồng" cũ).
Năm 2003, Luật đất đai ban hành và mẫu giấy cũng thay đổi: đất trống cấp "giấy đỏ”, đất có nhà ở cũng cấp "giấy đỏ” nhưng có ghi nhận thêm phần nhà trên đất. Nhận thấy việc ghi nhận nhà ở là chưa hợp lý, thay vì phải công nhận quyền sở hữu để người dân thực hiện đầy đủ các quyền của mình, nên Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ ban hành nghị định 95 vào năm 2005. Về cơ bản, nghị định này ghi nhận phần sở hữu nhà (kể cả sở hữu công trình xây dựng) trên đất mà Luật đất đai còn "khuyết".
Nhưng sự thay đổi chưa dừng lại ở đó. Năm 2006 Luật nhà ở ban hành. Theo đó, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (gọi chung là "giấy hồng" mới), còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn là "giấy đỏ”.
Không chỉ người dân mà ngay cả các phòng công chứng cũng lắc đầu khi nói về chuyện một giấy, hai giấy. Do vậy, cán bộ phải theo dõi rất kỹ, nếu không sẽ xảy ra tình trạng người dân mang thế chấp đất chỗ này và thế chấp nhà ở chỗ kia.
Ngay cả lãnh đạo Bộ Tài nguyên - Môi trường từng phải thốt lên: "Mọi người sẽ không hiểu gì khi nay thì đưa ra giấy này, mai giấy khác, ngày kia lại giấy khác nữa, họ biết tin vào đâu"!
Qui định chồng chéo, "đá” nhau
Qui định thay đổi thường xuyên khiến người dân phải liên tục "chạy" theo. Qui định này đưa ra kế hoạch cấp giấy chủ quyền nhưng chưa thực hiện xong thì qui định khác lại ra đời. Mỗi lần chuẩn bị ban hành qui định mới thì y như rằng các cơ quan chức năng phải dự thảo nhiều lần, lấy ý kiến góp ý của các tỉnh thành.
Sau khi ban hành qui định còn tổ chức tập huấn, hướng dẫn... mất rất nhiều công sức, tiền bạc. Chưa kể "căn bệnh kinh niên" từ nhiều năm qua là qui định có hiệu lực nhưng chưa có văn bản hướng dẫn nên phải chờ, vừa mất thời gian, vừa gây xáo trộn công việc...
Theo Luật đất đai, khi thế chấp người dân phải đăng ký và hợp đồng thế chấp có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Trong khi đó, Luật nhà ở không bắt buộc đăng ký khi thế chấp nhà ở mà chỉ cần thông báo và hợp đồng giao dịch có hiệu lực từ thời điểm công chứng.
Như vậy, khi nhận thế chấp nhà đất, các ngân hàng phải làm đồng thời hai thủ tục: vừa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại các văn phòng đăng ký, vừa thông báo cho cơ quan chức năng quản lý nhà biết, tức là phát sinh thêm thủ tục.
Theo Luật nhà ở, "giấy hồng" cũ, "giấy đỏ” hiện nay vẫn còn hiệu lực mà không phải đổi sang "giấy hồng" mới, trừ trường hợp người sử dụng có nhu cầu. Nhưng cũng chính luật này yêu cầu: bên mua, nhận thừa kế, tặng cho... nhà ở phải làm thủ tục đổi sang "giấy hồng" mới.
Do đó có thể hiểu: với tất cả loại giấy hợp pháp, hợp lệ (thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật nhà ở) nếu chưa có nhu cầu thì không bắt buộc phải đổi sang "giấy hồng" mới. Nhưng khi mua bán, nhận tặng cho... thì kể cả "giấy hồng" cũ, "giấy đỏ” và "giấy hồng" mới đều phải đổi. Xét ở góc độ nào đó thì qui định này có những chỗ không ổn, nếu không muốn nói là "đá” nhau.
Một chuyên gia về nhà đất phân tích: với các loại giấy chủ quyền trước đây, công chứng mua bán xong chỉ cần ghi tên chủ sở hữu mới vào trang 4 giấy chủ quyền là hoàn tất. Nhưng với "giấy hồng" mới, dù Luật nhà ở qui định sau khi công chứng thì việc mua bán đã có hiệu lực nhưng thực tế người mua vẫn chưa được đứng tên chủ quyền. Muốn có tên trong giấy chủ quyền phải làm thủ tục đổi sang giấy hồng mới.
* Phức tạp vì tư duy cát cứ
"...Có người cho rằng có tình trạng các bộ muốn phát hành phôi giấy mẫu và bắt các địa phương phải mua, kể cả giấy khai sinh, bản sao giấy khai sinh, giấy chứng tử... Nhiều người cho rằng phát hành phôi giấy "trúng" lắm. Tôi nghĩ cũng có thể như vậy chăng. Mặt khác, trong các cuộc họp, kể cả cuộc gặp gỡ giữa bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường và Bộ Xây dựng cũng thể hiện màu sắc gì đó như "không bên nào chịu bên nào", mà rất vô cớ. Thứ nữa, cũng có phảng phất gì đấy như bảo vệ quyền lực cấp giấy...
...Tôi cho rằng có tư duy cát cứ trong quản lý, quyền lực trong quản lý, chính vì có cái đó tình hình mới phức tạp như vậy. Nếu ai cũng chỉ nghĩ tới việc xây dựng một hệ thống sao cho minh bạch mà không có kẽ hở, bảo đảm lợi ích của dân thì câu chuyện sẽ ngắn và giản dị hơn nhiều".
Giáo sư - Tiến sĩ Đặng Hùng Võ
![[Bài 2]: Hỗ trợ tiền thuê chung cư mới thuộc tài sản công cho hộ chính sách](https://media.vneconomy.vn/400x225/images/upload/2024/11/14/chung-cu-khuc-thua-du.jpeg)
