Dự báo M&A vào logistics tại Việt Nam sẽ sôi động vào cuối quý 3/2026

Báo cáo mới nhất của JLL cho biết trong 2025, thị trường mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản tại Việt Nam đã ghi nhận sự cải thiện rõ rệt với tổng giá trị giao dịch xấp xỉ 2,5 tỷ USD. Diễn biến này phản ánh tiến triển trong quy trình pháp lý và quy hoạch, cùng với sự phối hợp hiệu quả hơn giữa các bên trên thị trường.

BA YẾU TỐ NÂNG ĐỠ DÒNG VỐN M&A VÀO LOGISTICS

Dòng vốn tiếp tục ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, quỹ đất đã được phê duyệt quy hoạch và lộ trình triển khai xác định. Nhà đầu tư trong nước dẫn dắt về tần suất ở các giao dịch quy mô vừa và nhỏ, trong khi nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào tài sản chiến lược thuộc các phân khúc đô thị tích hợp, nhà ở cao cấp và bất động sản công nghiệp.

Trong nhóm bất động sản công nghiệp, logistics tiếp tục là động lực chính của hoạt động M&A, phù hợp với xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh. Ở miền Nam, các dự án hạ tầng như sân bay Long Thành, Vành đai 3, metro số 2 và cầu Phú Mỹ 2 đang mở rộng năng lực phát triển các trung tâm logistics quy mô lớn. Ở miền Bắc, năng lực kết nối liên tỉnh được củng cố thông qua Vành đai 4 vùng Thủ đô, các đoạn tuyến cao tốc Bắc – Nam phía Đông kết nối Ninh Bình – Hải Phòng – Quảng Ninh cùng các dự án tăng cường tiếp cận cảng Lạch Huyện và các trục cao tốc trọng yếu, qua đó, cải thiện liên kết chuỗi cung ứng giữa các cực công nghiệp.

Theo JLL, có ba yếu tố đang nâng đỡ dòng vốn M&A vào logistics tại Việt Nam, bao gồm: Nhu cầu tiếp tục tăng từ thương mại điện tử và ngành phân phối đặt ra yêu cầu cao hơn đối với kho bãi hiện đại và trung tâm xử lý hàng hóa; Chi phí đất tại các khu công nghiệp hình thành lâu năm tăng, trong khi mô hình kho vận hiện đại đòi hỏi quỹ đất lớn, dẫn đến xu hướng dịch chuyển ra khu vực vệ tinh; Tiêu chuẩn vận hành ngày càng cao về công nghệ, tự động hóa và thực hành ESG thúc đẩy nâng cấp chất lượng tài sản và tái cơ cấu danh mục.

LOGISTICS TIẾP TỤC LÀ ĐỘNG LỰC DẪN DẮT M&A TẠI CÁC ĐÔ THỊ VỆ TINH

 “Thị trường công nghiệp Việt Nam đang chuyển sang giai đoạn phát triển nguồn cung chất lượng hơn, trong đó các dịch vụ quản lý – vận hành chuyên nghiệp và hệ sinh thái hỗ trợ trở thành các yếu tố then chốt. Xu hướng này sẽ khiến phân khúc logistics tiếp tục là động lực quan trọng dẫn dắt hoạt động M&A tại các đô thị vệ tinh trong năm 2026. Giai đoạn 2026–2030, thị trường được kỳ vọng tiếp tục cạnh tranh dựa trên chất lượng sản phẩm và dịch vụ", nội dung báo cáo của JLL cho biết.

"M&A nhiều khả năng duy trì vai trò tích cực trong tái cấu trúc danh mục và nâng cao chất lượng nguồn cung, trong khi giá thuê đất khu công nghiệp dự báo tăng trưởng 5–6% mỗi năm. Với nền tảng vĩ mô ổn định, hạ tầng kết nối tiếp tục được cải thiện và dòng vốn FDI duy trì tích cực, logistics được định vị là một trong những phân khúc cốt lõi của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn tới”, ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường Vốn JLL Việt Nam, nhận định.

Song để tạo bước tiến trong thu hút đầu tư nước ngoài và thúc đẩy thị trường M&A năm 2026, ông Bách cho rằng Việt Nam cần tập trung giải quyết đồng bộ ba nhóm thách thức về pháp lý.

Trước hết là sự không thống nhất trong triển khai chính sách giữa các địa phương, dẫn đến tình trạng “cùng luật, khác cách hiểu”, đặc biệt gây khó khăn cho các dự án logistics trải dài qua nhiều tỉnh.

Kế đến là hiệu quả xử lý hành chính và mức độ minh bạch, khi không ít dự án có tiềm năng vẫn kéo dài do chờ văn bản hướng dẫn hoặc sự phối hợp chưa nhịp nhàng giữa các cơ quan về đất đai, quy hoạch, môi trường và giao thông; việc áp dụng cơ chế “một cửa điện tử” với cam kết thời gian xử lý cụ thể có thể cải thiện rõ rệt tiến độ.

 Cuối cùng là nhu cầu hoàn thiện khung pháp lý M&A, bao gồm quy định về chuyển nhượng vốn, quyền sử dụng đất trong dự án liên doanh và cơ chế giải quyết tranh chấp; đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian phê duyệt sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các thương vụ quy mô lớn.