Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), thực trạng sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản tuy có dấu hiệu cải thiện, nhưng chưa phải hoàn toàn và trên diện rộng.

 MỖI THÁNG KHOẢNG 107 DOANH NGHIỆP RỜI KHỎI THỊ TRƯỜNG

Trong báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2023, Vars thông tin, số lượng doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tuyển dụng hiện chỉ ghi nhận tăng ở một số địa phương có thị trường bất động sản phục hồi tốt. Đến cuối tháng 8, ước khoảng 1.721 doanh nghiệp bất động sản đã quay trở lại hoạt động, tăng 102% so cùng kỳ năm 2022.

Ngoài ra, 9 tháng năm 2023, số lượng doanh nghiệp thành lập mới thuộc lĩnh vực bất động sản gấp 3,5 lần số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể với 3.394 doanh nghiệp, nhưng thực tế lại giảm 52,4% so cùng kỳ năm 2022. Qua thống kê, mỗi tháng có tới 107 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường. Riêng các sàn giao dịch bất động sản, thì 20% sàn tiếp tục đối diện với nguy cơ giải thể, phá sản, 40% sàn đang nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ hoạt động cùng một vài nhân sự nòng cốt và đang cố gắng cầm cự, “sống bằng niềm tin” thị trường bất động sản sẽ khôi phục vào cuối năm 2023.

Đặc biệt, số liệu từ Tổng cục thống kê còn cho thấy, tổng cộng 10 tháng đầu năm 2023, cả nước có 1.067 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 9,5% so cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới đạt 3.850, giảm 50,2% so cùng kỳ.

PGS.TS. Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế trong chia sẻ gần đây cũng nhận xét, các doanh nghiệp bất động sản thực sự vẫn phải đối diện với nhiều thách thức. Cụ thể còn khó khi tiếp cận vốn vay tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự án. Mặt khác, họ tiếp tục gặp khó khăn cả về thanh khoản, dòng tiền, nhất là trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp vào những tháng cuối năm 2023 rất lớn, khiến nhiều doanh nghiệp chậm thanh toán gốc và lãi trái phiếu.

Ngoài ra, niềm tin của nhà đầu tư lung lay đã tác động đến tính thanh khoản thị trường, dẫn đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản càng thiếu vốn, thậm chí một số doanh nghiệp đang chịu áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so quy mô tài sản. Hơn nữa, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng biến động làm chi phí đầu tư tăng cao, gây ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Đặc biệt đối với vấn đề pháp lý, không ít dự án bất động sản đang gặp vướng mắc, như việc thực hiện quy định về phương pháp định giá đất; quy hoạch sử dụng đất được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp quy hoạch cấp trên; vướng mắc về điều chỉnh chủ trương đầu tư, về thẩm quyền chuyển nhượng dự án...

“Với thực trạng trên, việc doanh nghiệp bất động sản buộc phải giãn tiến độ, tạm dừng triển khai thực hiện dự án, cắt giảm và điều chỉnh lại quy mô nhân sự, hoặc người lao động chủ động xin nghỉ việc là không khó lý giải”, chuyên gia nêu ý kiến.

 MẠNH DẠN ĐƯA RA PHƯƠNG ÁN GIẢI QUYẾT KHÓ KHĂN

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách Quốc hội cho rằng, trước mắt cần giải quyết thủ tục pháp lý cho những dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư, hoặc sẵn sàng được tung ra thị trường để bổ sung nguồn cung mới. Nếu vướng mắc của dự án thuộc thẩm quyền xử lý của cấp chính quyền địa phương thì địa phương mạnh dạn đưa ra phương án trong khuôn khổ pháp lý hiện có, kể cả liên quan đến định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính giữa các bên, xác định phương thức đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất... Vì khi địa phương có quyết sách mạnh bạo tháo gỡ cho doanh nghiệp, chủ đầu tư có thể sẽ sớm đưa dự án đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý, hoặc triển khai rồi nhưng vướng pháp lý tung ra thị trường, giúp đa dạng hóa nguồn cung và dần cân bằng cán cân cung - cầu.

Tuy nhiên, về lâu dài, vướng mắc hiện nay đang tập trung ở Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Lý tưởng nhất là cuối năm 2023, Quốc hội thông qua 3 luật sửa đổi, làm cơ sở giải quyết khó khăn liên quan đến pháp lý và hỗ trợ doanh nghiệp. Cùng với đó, việc Chính phủ dự thảo nghị định sửa đổi cho Nghị định 44 về định giá đất, cơ bản những ý kiến Chính phủ tiếp thu đã bao hàm hầu hết các trường hợp đưa vào định giá. Vì vậy, kỳ vọng nghị định mới được xem xét thông qua có thể giải quyết nhiều vấn đề.

Tuy nhiên, PGS.TS. Ngô Trí Long đánh giá, vấn đề khó cho doanh nghiệp bất động sản hiện nay là thị trường đang trầm lắng. Khi thị trường bất động sản không có đầu ra thì không lĩnh vực nào, kể cả tín dụng thông được. Giữa bối cảnh đó, lãi suất vay vốn không phải là vấn đề cốt lõi, mà cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp khác giúp khơi thông dòng vốn trong nền kinh tế.

Trong đó, phía doanh nghiệp bất động sản có thể đưa ra chính sách hạ giá bán, ưu đãi như tăng mức chiết khấu đối với phương thức thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, miễn phí quản lý sau khi bàn giao nhà; các khoản hỗ trợ tài chính, pháp lý cho khách hàng... Đồng thời, bản thân doanh nghiệp thời điểm này nên tập trung đảm bảo hoạt động ổn định, thay vì tập trung phát triển. Mặt khác, các nhà phát triển bất động sản nghiên cứu tái cấu trúc sản phẩm, hướng vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thật, giữ uy tín và cam kết để tạo lập niềm tin; chủ động lên phương án, giải pháp cụ thể đối với trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn còn lại trong năm 2023 và 2024.

Về phía ngân hàng, cần xem xét hạ lãi suất cho vay. Đây là việc làm thiết thực để hỗ trợ doanh nghiệp, người dân và cũng nhằm kích thích cầu tín dụng.

Về phía Chính quyền, cần tiếp tục cải thiện môi trường kinh doanh, đơn giản hóa quy trình đầu tư và thủ tục hành chính để tạo thuận lợi cho hoạt động của người dân, doanh nghiệp; tích cực thực hiện đối thoại giữa doanh nghiệp với chính quyền, các bộ, ngành nhằm tăng cường trao đổi, hỗ trợ doanh nghiệp; xử lý các vấn đề tồn tại của thị trường bất động sản, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, qua đó góp phần đẩy mạnh cả hai phía cung - cầu tín dụng... Điều chỉnh kịp thời định mức, đơn giá xây dựng do biến động giá nguyên vật liệu; rút gọn quy trình thủ tục đầu tư, nhất là dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ...