Lệch pha, “nghẽn” vốn và vướng mắc về thể chế khiến thị trường bất động sản phục hồi rất chậm

Doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản 9 tháng đầu năm 2023 tại TP.HCM giảm 4,7% so với cùng kỳ; 6 tháng đầu năm giảm 8,3% và 4 tháng đầu năm giảm đến 14,6%.

ĐÀ TĂNG TRƯỞNG ÂM ĐANG GIẢM DẦN

Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết trong 9 tháng đầu năm 2023, TP.HCM đã có 15 dự án nhà ở thương mại được xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai với 15.020 căn được đưa ra thị trường. Trong đó, phân khúc cao cấp có 9.969 căn (chiếm gần 70%) và phân khúc trung cấp 5.051 căn, không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân.

Như vậy, nguồn cung nhà ở được đưa ra thị trường trong 9 tháng đầu năm nay  tăng 17,6% so với cùng kỳ năm trước.

Thống kê 9 tháng đầu năm 2023, hoạt động kinh doanh bất động sản của TP.HCM tăng trưởng âm 8,71% so với cùng kỳ. Trước đó, 6 tháng đầu năm 2023 tăng trưởng âm 11,58% và quý 1/2023 tăng trưởng âm đến 16,2%.

“Qua những số liệu trên cho thấy thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, nhưng đã dần hồi phục, quý sau tăng trưởng ít âm hơn quý trước và đã góp phần thúc đẩy ngành xây dựng hồi phục”, ông Quân nói.

Đây là thông tin được Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Hoàn Quân chia sẻ tại toạ đàm “Triển vọng thị trường bất động sản” do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tổ chức cuối tháng 10/2023.

Ông Quân cho biết thêm, TP.HCM đã nhận thấy những vướng mắc, khó khăn mà doanh nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp phải và thành phố đã có nhiều giải pháp quyết liệt, tập trung tháo gỡ những vướng mắc của doanh nghiệp và tăng trưởng kinh tế chung của địa phương.

Qua các số liệu trên cho thấy, hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn nhưng đã dần hồi phục cả về tỷ lệ tăng trưởng và doanh thu so với đầu năm, nguồn cung nhà ở thương mại cao hơn cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, vốn đầu tư trong nước và nước ngoài rót vào hoạt động kinh doanh bất động sản còn hạn chế, nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân không có sản phẩm đưa ra thị trường.

Về sự lệch pha về sản phẩm trên thị trường (cao cấp và trung cấp áp đảo bình dân), ông Trần Hoàng Quân cho biết TP.HCM hiện có 33 dự án có quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội. Nếu quỹ đất này được triển khai xây dựng, thành phố sẽ có trên 70.000 căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trong 33 dự án này, 50% chưa giải tỏa xong, một số dự án gặp khó khăn về tính tiền làm hạ tầng, khó khăn về xác nhận đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội...

Trong chương trình 01 triệu căn nhà ở xã hội do Chính phủ đặt ra, TP.HCM được giao 69.000 căn, nhưng  thành phố đặt mục tiêu 92.000 căn đến năm 2030. Hiện nay, TP.HCM có 88 dự án nhà ở xã hội độc lập hoặc xen cài trong các dự án thương mại.

“Thời gian tới, nếu Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua, có hướng dẫn tháo gỡ được vướng mắc thì khả năng thành phố sẽ cân bằng được 3 phân khúc cao cấp - trung cấp - bình dân”, ông Quân nói.

Để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ông Quân đề nghị HoREA nghiên cứu các mô hình kinh doanh mới để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản mở rộng không gian phát triển…

Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần chủ động tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, tiết giảm chi phí hoạt động… tái cơ cấu sản phẩm bất động sản theo nhu cầu thực của thị trường, rà soát giá bán, thời hạn, phương thức thanh toán, chú trọng tới đối tượng có nhu cầu thực sự…

GỠ HAI “ĐIỂM NGHẼN”

Ông Trần Du Lịch, Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, cũng cho rằng thị trường bất động sản tăng trưởng từ âm nhiều đến âm ít, chưa dương nổi, phục hồi chậm. Nhìn tổng thể, kinh tế Việt Nam vẫn cải thiện từng tháng, từng quý nhưng năm nay khó có tăng trưởng cao, để đạt GDP 5% thì quý 4/2023 phải tăng trên 7%. Trong bối cảnh đó, ngành bất động sản còn khó hơn vì liên quan thị trường tài chính, tín dụng.

Trong khi đó, 2 “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản là thể chế và hấp thụ vốn và đang xảy ra cùng lúc. Thời gian qua, đã có nhiều tháo gỡ về thể chế, còn “điểm nghẽn” về hấp thụ vốn, có thể thấy từ quý 4/2022, nhiều doanh nghiệp bất động sản đều khó khăn về nguồn vốn, cả năm qua lãi suất rất cao.

Hiện nay, lãi suất đã kéo giảm. Tuy nhiên, kinh tế năm 2024 chưa hy vọng sẽ khởi sắc mạnh mẽ, còn thị trường bất động sản thì cần giải quyết vấn đề cung lẫn cầu. Vì thời gian qua, sản phẩm phục vụ cho đầu cơ quá nhiều, sản phẩm phẩm cao cấp chiếm tỷ lệ lớn, sản phẩm phục vụ cho người nhu cầu thực thì quá ít.

“Đây là căn bệnh phải điều trị. Không phải ngẫu nhiên Chính phủ mạnh mẽ phát triển nhà ở xã hội, mà là để cung cầu gặp nhau, để phù hợp với người tiêu dùng”, ông Lịch nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cũng cho rằng để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần phải hướng về nhu cầu thực. Mặt khác, để giải quyết khó khăn của thị trường Chính phủ đã có những hành động quyết liệt để tháo gỡ vướng mắc pháp lý sẽ tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn bền vững. Hiện nay, các dự thảo sửa đổi các Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản đang được hoàn thiện, các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của Chính phủ liên tục được ban hành.