Khó khăn đối với 2 phương án đánh thuế chuyển nhượng bất động sản

Tại báo cáo số 150/BC-BTC vừa gửi tới Quốc hội, Bộ Tài chính cho biết trong quá trình sửa Luật thuế thu nhập cá nhân, cơ quan này nghiên cứu hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản. Việc áp dụng phương pháp nào sẽ phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu cụ thể liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.

Theo trên, ở phương án 1: áp dụng trong trường hợp có thể xác định rõ giá mua và các chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng mức thuế suất 20% trên phần thu nhập chịu thuế (tức bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng). 

Ở phương án 2: sẽ tính thuế 2% trên tổng giá trị giao dịch trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan. Phương thức này đồng nghĩa với việc người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, bất kể ghi nhận lãi hay lỗ.

Theo Bộ Tài chính, phương pháp tính thuế dựa trên giá chuyển nhượng bất động sản đối với từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan là cách tiếp cận phản ánh đúng bản chất giao dịch kinh tế và phù hợp với nguyên tắc đánh thuế trên thu nhập thực tế phát sinh.

Tuy nhiên, việc áp dụng xác định thu nhập chịu thuế của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo phương pháp này cần đánh giá tình hình hình thực tế cũng như khả năng thực hiện. Để thực hiện được phương pháp tính thuế dựa trên phần thu nhập ròng được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản cần thoả mãn 2 điều kiện.

Thứ nhất, cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất phản ánh đúng giá giao dịch của các lần chuyển nhượng.

Thứ hai, quy định rõ tại văn bản quy phạm pháp luật các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh, cũng như giá vốn của bất động sản chuyển nhượng.

Theo Bộ Tài chính, hiện nay cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế đã có chức năng tra cứu lịch sử giao dịch của thửa đất và tra cứu lịch sử giao dịch của người nộp thuế (từ năm 2018). Tuy nhiên, mức giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng vẫn chưa đảm bảo đúng với giá giao dịch thực tế. Điều này khiến cơ quan nhà nước vẫn gặp nhiều vướng mắc trong việc kiểm soát dữ liệu để đảm bảo người mua, người bán ghi giá giao dịch trên hợp đồng đúng giá giao dịch thực tế.

Ngoài ra, với tình hình thực tế hiện nay, việc xác định, chứng minh các chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế cũng gặp khó khăn do có khá nhiều loại chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Bên cạnh các loại chi phí dễ xác định như chi phí mua, chi phí xây dựng, sửa chữa, chi phí làm thủ tục, thì còn các khoản chi phí khó chứng minh như chi phí môi giới, chi phí lãi vay, chi phí bồi thường các bên liên quan... dẫn đến khó khăn trong việc xác định đúng khoản lãi thu được trên thực tế, đặc biệt trong trường hợp người nộp thuế cố tình khai sai nhằm giảm số thuế phải nộp.

Cũng theo Bộ Tài chính, một số trường hợp bất động sản chuyển nhượng có từ xưa (khi cơ sở dữ liệu của cơ quan nhà nước chưa được xây dựng) hoặc được thừa kế, cho tặng… nên không xác định được giá vốn.