Để hoạt động đấu giá đất diễn ra minh bạch, Nhà nước cần thêm cơ chế kiểm soát, như áp thuế bất động sản hướng tới đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì đối tượng mua phục vụ sinh sống, hay sản xuất. Việc đánh thuế đúng hướng có thể làm hạn chế động lực đầu cơ…

Trước kết quả đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội có mức trúng cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm, các chuyên gia cho rằng vừa bất thường lại vừa bình thường.

ĐẤT NỀN CÓ SỨC HÚT TRONG VÀI NĂM GẦN ĐÂY

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), đây là hiện tượng không mới. Bởi loại hình đất này không dính đến tranh chấp kiện tụng, đã có sổ đỏ, hạ tầng, sẵn sàng xây nhà để kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng. Đặc biệt, Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo sẽ ngày càng khan hiếm do Luật Kinh doanh bất động sản mới cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, buộc doanh nghiệp phải xây dựng nhà trên đất để bán tại các khu vực này. Trong khi nhu cầu mua bất động sản, bao gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư vẫn không ngừng tăng.

Thứ hai, mức giá tăng hàng chục lần, nghe bất thường nhưng thực tế là do mức giá khởi điểm đất đấu giá thấp. Cụ thể, trước đây, quy định xác định giá đất cho phép thuê tư vấn. Đất đấu giá tại phiên ngày 10/8 tại huyện Thanh Oai cũng được tư vấn xác định khởi điểm từ 40-45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, Nghị định 12 (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013), hiện hành là Nghị định 71 (Nghị định quy định giá đất, Chính phủ ban hành ngày 27/4/2024) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố.

Trong khi theo Quyết định 46 ngày 18/7 năm 2024 của UBND TP.Hà Nội, hệ số điều chỉnh giá đất của huyện Thanh Oai là 2,35. Bảng giá đất hiện còn hiệu lực được ban hành năm 2020 dao động trong khoảng 3,6 - 5,3 triệu đồng/m2. Do đó khi nhân 2 hệ số này với nhau, chỉ cho ra mức giá từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2. Như vậy, khi sản phẩm an toàn với mức giá khởi điểm và số tiền cọc thấp (từ 100 - 200 triệu đồng) đã tạo sức hấp dẫn đối với người mua. Chính vì thế, không khó hiểu khi phiên đấu giá thu hút hàng nghìn hồ sơ đăng ký.

Tuy nhiên, mức giá trúng tăng cao này dù phản ảnh thực tế về chênh lệch cung - cầu, khi mà lượng hồ sơ tham gia gấp nhiều lần số lô đất trong phiên đấu giá. Nhưng việc giá đất tại vị trí có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật, ở một địa phương vùng ven sở hữu tiềm năng tăng giá ở mức bình thường, lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang bằng giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư là bất bình thường, vượt xa giá trị thực tế, là kết quả của các mục đích không lành mạnh.

Cụ thể, nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người có “nghề” đấu giá đất, họ thường tham gia với mục đích “đơn giản” là “lướt sóng”, không quan tâm giá trị thật là bao nhiêu, cứ trúng rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời, hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không hưởng ứng.

Hay “nguy hiểm” hơn là tạo “sốt” đất. Các cá nhân này lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích "thổi giá" các khu đất liên quan. Thậm chí bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo mức giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm căn cứ kích giá đất ở các huyện vùng ven, kích giá đất nhiều nơi leo thang, thậm chí “sốt” ảo.

Mặt khác, cùng với sự lan tỏa của truyền thông, khi thấy giá bất động sản được duy trì xu hướng tăng trong một thời gian đủ dài, thì tâm lý sợ bị bỏ lại phía sau “trỗi dậy”, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng giá tiếp tục tăng nên quyết định mạo hiểm trả giá cao. Đặc biệt, quyết định còn được thúc đẩy bởi nhận định việc điều chỉnh bảng giá đất thời gian tới ở địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng.

 CHI PHÍ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÓ THỂ TĂNG

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, kết quả đấu giá đất cao như vậy có thể khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới trở nên đắt đỏ hơn. Mặt khác, người dân sở hữu đất ở khu vực xung quanh sẽ nảy sinh tâm lý đẩy giá bán đất của mình lên. Từ đó rất dễ tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai nếu nhiều người cùng đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận từ việc giá đất tiếp tục tăng. Tuy nhiên, điều này có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong những hoạt động kinh tế khác.

Dự báo về thị trường đất nền, đại diện Batdongsan.com nhận định từ quý 2/2025 trở đi, đất nền mới bắt đầu vào xu hướng chính của phục hồi. Đồng thời có 3 yếu tố tác động lớn đến thị trường, gồm: kinh tế của khu vực (thậm chí vĩ mô hơn là kinh tế đất nước), quy hoạch hạ tầng và dân số cùng sự kết nối với các địa phương khác. Mặc dầu vậy, “sau giai đoạn thị trường khó khăn, tâm lý chung của người mua và nhà đầu tư bất động sản là thận trọng hơn so với thời điểm trước đây. Họ sẽ nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và tìm hiểu biến động giá thông qua những nguồn thông tin khách quan trước khi quyết định”, đại diện Batdongsan.com nhận định.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vars lưu ý để hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách, Nhà nước cần có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ, nhằm giải bài toán đầu cơ, đẩy giá, thông qua đó kéo hạ giá nhà ở đô thị.

Đồng thời, phải thay đổi tư duy về nhà ở của người dân, để nhà ở là chỗ ở, giải quyết nhu cầu sinh sống của người dân chứ không phải là một tài sản tích lũy; bằng cách áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống, hay tổ chức sản xuất kinh doanh, thì yếu tố tài sản tích lũy sẽ giảm đi. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn, hay nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất...

“Việc đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế, hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ bất động sản, bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản cũng dần trở nên vô nghĩa. Khi đó, nguồn tiền nhàn rỗi trong dân được nắn chảy sang các mảng sản xuất kinh doanh, tạo sản phẩm, giá trị gia tăng cho xã hội. Điều này giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hiệu quả hơn về lâu dài, thay vì cơn sốt đất, nhiễu loạn giá”, ông Đính nhấn mạnh.