Không thể bỏ mặc thị trường bất động sản

Theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản thương mại Mỹ, bất động sản thương mại đóng góp khoảng 5% GDP trong năm 2021 cho nền kinh tế Mỹ, đồng thời hỗ trợ 8,5 triệu việc làm. Tính rộng hơn là 1.600 tỷ đô la chi phí xây dựng đóng góp 4.200 tỷ đô la, hay 18% GDP và hỗ trợ 28,5 triệu việc làm, tương đương 18% tổng số việc làm ở Mỹ.

BÀI HỌC TỪ TRUNG QUỐC

Còn đối với Trung Quốc, bất động sản đóng góp 6,8% GDP vào năm 2021 và gần 10% tổng số việc làm của quốc gia này. Ngoài ra, theo chuyên gia ước tính thì hơn hai phần ba tài sản của các hộ gia đình ở thành thị gắn liền cùng bất động sản.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản Trung Quốc rơi lại vào khủng hoảng từ giữa năm 2021. Chính cú vấp chính sách ba lằn ranh đỏ (thắt chặt quá mức, quá đột ngột việc vay nợ của doanh nghiệp bất động sản) đã gây ra cuộc khủng hoảng tồi tệ kèm theo nhiều hệ lụy. Lúc ấy, hàng loạt doanh nghiệp đều gặp khó về dòng tiền cũng như khả năng trả nợ, và những chính sách nhằm giải cứu thị trường bất động sản gần đây vẫn chưa thể mang lại hiệu quả. Trước tình hình thực tế có ý kiến nhận xét, rất khó để Trung Quốc trở lại quỹ đạo như xưa.

Trong khi đó ở Việt Nam, các đơn vị khảo sát đánh giá, bất động sản trực tiếp đóng góp 15% tỷ trọng vào GDP của quốc gia, cùng với sức lan tỏa tới 40 ngành nghề chủ chốt của nền kinh tế như: xây dựng, ngân hàng - tài chính, chứng khoán, bảo hiểm, du lịch, nông nghiệp…

Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea), ngành bất động sản mà tăng thêm 1.000 tỉ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của những nhóm ngành còn lại 1.192 tỉ đồng; lan tỏa tới giá trị tăng thêm 311 tỉ đồng.

Ngoài ra đối với việc làm, hiện tại chưa có tính toán cụ thể lực lượng lao động trong hệ sinh thái ngành bất động sản, nhưng từ số liệu thống kê chính thức vào năm 2021 là: 4.545.000 người làm trong ngành xây dựng (đa phần là xây dựng các bất động sản); và 308.000 người làm trong ngành kinh doanh bất động sản. Tổng hợp hai con số trên, số việc làm trong ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản ở Việt Nam chiếm gần 10% tổng số việc làm (49 triệu vào năm 2021). Nếu tính tất cả số việc làm ở hệ sinh thái bất động sản gồm: phát triển quỹ đất; xây dựng; vận hành; cải tạo, nâng cấp và tái phát triển; đặc biệt cả các nhà phát triển bất động sản, đơn vị vận hành chủ chốt… thì con số chắc chắn lớn hơn rất nhiều.

Về vấn đề này, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) thông tin, từ giữa tháng 5/2022, do thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển, lại cộng hưởng thêm các yếu tố khác tác động nên “sức khỏe” của doanh nghiệp bất động sản càng ngày càng "suy giảm". Báo cáo của Bộ Xây dựng đã chỉ rõ, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước, ước lượng lên tới gần 1.200 doanh nghiệp.

Do đó, “nếu không giải quyết được khó khăn về nguồn vốn, sẽ có thêm số một lượng lớn doanh nghiệp bất động sản buộc phải đóng cửa, phá sản, tạo rủi ro và nguy cơ đổ vỡ cho hệ thống ngân hàng thương mại. Hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp, làm gia tăng bất ổn xã hội”, đại diện Hội nhận xét.

KHÔNG PHẢI DÙNG TIỀN GỠ MÀ LÀ CHÍNH SÁCH PHÙ HỢP ĐỂ KHAI THÔNG

Tuy nhiên theo vị này, giải pháp nguồn vốn cho thị trường bất động sản, không phải là dùng tiền ngân sách để gỡ khó, mà là đưa ra các định hướng, cơ chế, chính sách phù hợp giúp khai thông thị trường, hỗ trợ nền kinh tế, hỗ trợ người lao động, người dân. Việc rà soát, tháo gỡ pháp lý, nhất là cho bất động sản xem như chìa khóa cho sự khôi phục của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng bất động sản - hai kênh dẫn vốn vô cùng quan trọng trong hệ thống vay của doanh nghiệp phát triển dự án.

Đại diện VARS cho biết thêm, hiện tại, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng cho doanh nghiệp thêm 2 năm để giãn nợ trái phiếu, giảm áp lực đáo hạn. Song, Chính phủ cần sớm ban hành các điều chỉnh Nghị định 65 giúp hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp được thuận lợi, hiệu quả và nên kéo dài thời hiệu thực thi Nghị định 65 đến năm 2025.

Đặc biệt về nguồn vốn tín dụng, cần sớm thúc đẩy việc triển khai thực hiện gói tín dụng cho xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với lãi suất ưu đãi cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Qua đó tăng cung về nhà ở xã hội, tạo giao dịch, thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh của chủ thể liên quan.

Mặt khác cơ quan quản lý nên công khai cụ thể, minh bạch thông tin về quy hoạch, giao dịch bất động sản... Rà soát, phân loại các dự án theo tính chất dự án và tiến độ triển khai nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường, để việc "giải cứu" hiệu quả, “đúng nơi đúng đối tượng”. Khôi phục niềm tin cho nhà đầu tư, xóa bỏ định kiến về ngành bất động sản. Xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu sao cho sớm tìm ra điểm cân bằng của cung cầu thể hiện ở giá cả bất động sản, thông qua đó quản lý giá để phù hợp với sức mua của người dân. Khi có đầy đủ cơ sở pháp lý và xác định được giá đất, dòng vốn tín dụng của ngân hàng sẽ được hỗ trợ khơi thông.

Riêng đối với doanh nghiệp, Nhà nước hỗ trợ về cơ chế để tái cơ cấu hàng hóa, thể hiện qua việc cho phép điều chỉnh dự án, hoặc một phần dự án (trong giai đoạn đang làm thủ tục đầu tư) sang phân khúc phù hợp với nhu cầu thị trường, vì doanh nghiệp phát triển dự án mà phá sản, nguồn cung đã thiếu lại còn thiếu hơn, trong khi nhu cầu luôn tăng cao thì mức giá cân bằng khó mà hạ thấp; cần trao cơ hội để doanh nghiệp tự tháo gỡ, tạo ra nguồn cung phù hợp.

Đồng quan điểm, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Vinhomes nhấn mạnh, “Thị trường bất động sản đang rất cần Chính phủ, các bộ ngành, Ngân hàng Nhà nước cùng chung tay giúp sức, có như vậy mới sớm hồi phục và mang lại lợi ích lâu dài cho người dân, nhà nước, doanh nghiệp”.